惠州广场可行性研究报告- 34

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1、惠州XX广场可行性研究报告本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证材广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最 终可行性研究，根据本项Fl特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项Fl进行规 范的可行性研究，本项研究的原则是：项H有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项Fl有关报建资料以及由陕 西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发 市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面 参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同吋与惠州市建设委员会公布的惠州市正 在建

2、设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。总投资测算一览表，系按整个开发项Fl完全由惠州市籽房地产开发有限公司全资 兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本项Fl各类物业的测定价格与分析比较 是根据对木项FI周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按 照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项1=1投资可行性研究报告的表述形式， 结合本项FI的实际情总严谨测算得出。本开发项Fl的各项财务分析部分，按照Fl前惠州市各类房地产开发物业的投资经 验以及本项Fl的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计 算模式以及测算要求。第一章惠

3、州市社会经济发展概况11惠州市经济社会发展概况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、 东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯 全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。 改革开放以前，惠州市经济基础相肖薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6. 76亿元,工农业总产值6. 66亿元，其中工业产值仅为2. 67亿元。改革开发以后，特别是1988年 地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。20多年來，惠州市国民经济持续快速

4、发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌 都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边睡之地变为一方备受关注的投资热土， 从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8. 1倍，12年翻了 三番多，年均增长20. 2%o 2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东 县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平 方公里，城镇建成区面积94平方公里。按惠州市统计年鉴口径，2002年底，惠州市总人 口为333. 72万，其中户籍人口（常住人口）283. 02万人，外來人口（暂住

5、人口）50.7 万人。全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发 区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1410.2平方公里，总人口 91.78 万；惠阳区土地总面积1262.1平方公里，总人口 50. 77万。1. 2惠州市经济社会发展历程与特点纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是 改革开发后到1988年，第二个阶段是1989-1993年，第三个阶段是1994年到现在。第 一阶段，1978年到1988年是惠州市经济发展的积累阶段，这个吋期的代表性事件是 开始实行改革开放，香港

6、的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，GDP年均增长10.4%, 1988年达 到33. 04亿元；人口年均增长1.3%, 1988年达到218.06万人；城镇建成区面积年均增 长4. 6%, 1988年达到27. 75平方公里;地方财政收入年均增长14. 3%, 1988年达到2. 08 亿元;工业生产总值年均增长21.8%, 1988年达到20. 7%亿元;人均GDP年均增长8. 5%, 1988年达到1526元;三次产业比重从1978年的一产独大发展到1988年退居第二的位置, 但该阶段第二产业的比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变

7、；这一 期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济 并没有出现质的飞跃。1989-1993年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经 历了前所未有的大发展，GDP年均增长30.5%,地方财政收入年均增长40. 8%,实际利用 外资年均增长61%,城镇建成区面积年均增长24. 7%,外贸出口总额年均增长37.7%,人 均GDP年均增长27. 2%o从1989年到1993年，惠州市工业生产年均递增57. 6%,第二产 业的比重迅速上升到首位,1993年占GDP的47. 8%,第一产业迅速下降,1993年占GDP 的17. 5%,成功实现了从农业市

8、向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当吋我国处于房 地产开发的高潮，当吋的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之一，迅速縣拥而來的投 机资金一度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同吋也托起惠州市人民对本市经济发展 的高远幻想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城项n在惠州进行谈判的启动和 终止。这些事件对惠州的经济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭, 熊猫汽车城项H的搁浅，惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。1994年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，惠州市一边化解 房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实 现持续健康快速稳定的发

9、展。在此期间，国内生产总值年均增长18. 3%,地方财政收入年 均增长13. 6%,实际利用外资年均增长6. 7%,外贸出口总额年均增长16. 7%,工业生产总 值年均增长21.9%,人均GDP年均增长14. 5%o这一阶段的代表性事件是中海壳牌南海石 化项F1的最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入1000到1500亿 元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支 撑，也将为整个惠州市的跨越式发展提供契机。1. 3惠州市的区位条件惠州市是珠三角东部联系粵东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠 三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广

10、州市153公里，东距汕头市320公里, 南与深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因索，其毗邻香港的优越区位条件便 是其中最重要的因索。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于 东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到2000年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是 中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的 连通性较高，这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠 三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过 西岸。根据有关方面的测算，

11、在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成 反比，珠三角城市与香港的距离每减少1%,制造业外资企业单位数量便增加0. 58%至 0. 61%,制造业外资投入金额增加0. 4%至0. 6%,服务业外资企业单位数量增加0. 34%至 0. 37%,服务业外资投入的金额就增加0. 2%到0. 7%o进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。CEPA的签署与实施，在未来若 干年香港对珠三角的辐射作用将人大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将人大促 进珠三角的全面发展。惠州作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港 交通的便捷性，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港

12、和周边大城 市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。1. 4南海石化项H和大亚湾经济区的建设落户大亚湾的中海壳牌南海石化项FI,首期投资43亿美元，是国内FI前最大的中 外合资项由英荷壳牌公司与海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项H采 用世界先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯，进而衍生th 230多万吨高质量的化工产 品，年销售值达17亿美元，对下游产品的拉动效应为1:50。该项H已于2002年11月奠 基，FI前正在进行80万吨乙烯裂解装置建设，预计到2005年正式建成投产。未来几年对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在还有很 大的发展空间，惠

13、州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州, 使惠州成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积273. 68平方公里，海域面 积488平方公里，海岸线52公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨 天然深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道 路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项Fl的优越条件。大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：壳牌公司是全球500强跨 国公司之一，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的 龙头地位有利于人亚湾吸

14、引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区 内已有东风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着口本三大汽车生 产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件 将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发 展前景更不可估量。大亚湾东部的稔平半岛，土地面积740平方公里，超过新加坡的土地面积，正处 于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项FI的条件，正受到外來投资商的高度关注。1. 5惠州市在珠三角的地位和作用H前，惠州是珠三角东部联系粵东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产 基地之一，是珠三角主要的生态农业供

15、应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓 展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。 正在建设中的中海壳牌南海石化项H将给惠州市经济发展增添一台强有力的发动机，推 动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改 变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个 珠三角提供强大的基础性工业支撑。同吋，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展, 推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对 旅游资源的开发利用，对牛态环境的加强保护和建设，惠州市未来

16、将成为珠三角重要休 闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章项H概括2. 1研究基础用地单位：惠州市経房地产开发有限公司发展商：惠州市糾房地产开发有限公司用地性质：商住楼（高尚住宅）项仃名称:*丿场用地位置：惠州市江北27号小区用地现状：已开发40%2. 1. 1可行性研究分析的基本依据1. 国土证：惠府国用(2003)字第13020100077号惠府国用(2003)字第13020100012号惠府国用(2003)字第13020100013号惠府国用(2003)字第13020100076号2. 建设用地规划许可证：惠州市规字第337号(一期)3商品房预售许可证：惠州房预许(2002) 42号(一期)2. 1. 2项FI经济技术指标和有关参数规划区总用地面积49552. 6平方米，已开发40%。本项H经济技术指标和有关参数：总用地面积：4