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1、.英联房地产项目前期策划工作容模板一、市场调研（一）城市进展 PEST分析1. 城市进展政治环境（P）1) 国家或城市进展宏观政策2) 城市规划进展趋向分析2. 城市进展经济环境（E）1) 城市建设状况2) 城市产业进展3) 城市经济实力（人均GDP）4) 城市消费实力 恩格尔系数 5) 城市精神价值15 / 233. 城市进展社会环境（S）1) 城市人口与结构2) 城市化水平3) 基尼系数4) 人均居住面积4. 城市进展技术环境（T）1) 城市智力与研发水平2) 新技术产品产值所占比重（% ）3) 社会劳动生产率（元 , 人）4) 科技进步奉献率（% ）（二）城市进展房地产总体环境调研1、城
2、市房地产市场现状特点1) 城市房地产市场总体特点A. 城市总体房地产市场近期历史进展轨迹分析B. 城市房地产市场供求关系和结构分析C. 城市房地产区域特点分析D. 城市房地产营销特点分析2） 城市房地产进展市场主体特点A. 城市房地产开发主体特点B. 城市房地产产品特点C. 城市房地产服务主体特点D. 城市房地产消费主体特点3 ）城市房地产进展猜测A. 宏观政策对房地产市场的影响B. 城市投资环境进展分析C. 城市房地产投资趋向分析D. 城市房地产进展趋势分析（三）区域房地产市场调研1 区域城市进展总体特点2 区域房地产市场位置与特点3区域房地产相关项目调研分析主要讨论本区域与本项目周边区域；
3、依据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次讨论；容包括：3）规划设计与卖点4）产品组合与特点户型面积、厅、房、橱、厕面积与比例、平面结构特色、主力户型等；5 ） 项目定位6 ）营销综合与策略7 ）价格标准与策略8 ）媒体广告与成效广告宣扬、主打广告语等；9 ）促销措施与成效10） 销售状况11） 客户群分类特点12） 物业经营治理模式与市场调查：如服务项目、收费、业主反应等；通过对本区域与周边围商品住宅供应状况的调查，分析本项目与市目前供应状况存在的差异，查找市场供应空白点与供应不足点；4 重点竞争性项目（现状或潜在）调研1 ）上 3 全部容2 ）与本项目竞争关联性调研分析A.
4、项目所处外部环境比较B. 项目核心价值点比较C. 项目市场机会比较D. 项目进展策略比较E. 其它竞争关联性分析比较5、 消费者群体讨论主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查；二、项目 SWO分T 析（一）项目概况1 项目基本背景2 项目规模与用地状况3项目区位分析4 项目周边环境（二）项目 SWOT分析（价值点与市场机会）1 项目优势2 项目劣势3 项目机会4 项目威逼5 项目进展战略思路三、项目定位（一） 目标客户定位1目标客户定位1） 市场细分2） 挑选目标市场3） 目标市场细分定位2. 目标客户基本特点1 ）目标客户区域特点2 ）目标客户家庭结构3 ）目标客
5、户职业4 ）目标客户年龄5 ）目标客户收入6 ）目标客户置业次数3；目标客户置业需求特点1 ） 目标市场价值取向分析2 ）目标客户产品需求特点（二） 项目总体市场定位1 定位于位置或品牌形象2 定位于产品功能或价值3 定位于消费者4 定位于上述组合（三）项目形象定位1. 项目推广形象定位2. 项目核心概念3. 市场形象的涵（四）项目产品定位1、整体规划策划（理念）注意空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、治理环境；2、小区规划策划1） 规划布局：综合效益、环境处理、区环境；2） 群体组合：卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色；3） 道路交通：如道路选线、道路选线与地
6、势地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道；4） 配套设施、管网：如公共建筑（如会所、儿童嬉戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等；5） 绿化小品、植物配置：整体空间环境成效、道路沿线景观、公共绿地；3、环境设计策划1） 居住环境设计一般原就2） 居住环境设计要素3） 绿地的要素设计绿地的植物配置；绿地的花坛设计；绿地的草坪设计；园路设计；区装饰场地设计；4） 环境小品建筑小品：如休息厅、小桥、出入口等；装饰小品：如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等；公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、厅、灯具等；游憩设施小品：如戏水池、座椅、桌子等；工程设施小品：如斜坡、护坡、台阶等；4
7、、建筑设计策划1、建筑风格；2、外立面造型、颜色、建筑材料；3、住宅形式：低层、多层、小高层；5、户型设计策划1） 产品组合策略2） 产品平面组合3） 户型比重确定4） 各户型面积定位5） 户型室配比以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、橱、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量与比例等；6、配套设施策划1） 会所位置、面积、功能等；2） 儿童游乐场位置、面积；3） 老龄活动场所位置、面积；4） 学校、诊所、菜场、商业等位置、面积；5） 体育中心：网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球、台球、健身房、游泳池等；（五）价格定位1、定价影响因素2、价格制定原就3、价格制定方
8、法4、总体价格定位5. 起价与均价确定6. 区位、垂直、平面价差的确定7、分期价格定位8、每期价格走势四、项目概念性规划设计顾问（一）项目总体规划布局1. 项目规划功能结构2. 项目空间尺度支配3. 项目用地规划布局4. 项目主体经济指标（二）项目道路交通规划1 项目道路网络规划2 项目主次出入口3 项目静态交通规划（三）项目绿化景观规划1. 项目园林规划风格2. 项目绿化景观布局3. 项目绿化指标建议4. 项目主要景观与节点5. 项目俯视、局部表现（四）建筑设计1. 建筑形式2. 建筑风格3. 立面与颜色（五）项目配套1. 配套商业环境概念提示1） 商业配套的位置确定2） 商业业种挑选2.
9、社区配套设施与会所功能议1） 生活、训练配套建议2） 社区服务中心3） 会所主题确定4） 会所部功能支配5） 会所收费标精确定6） 社区文化活动建议（六）建筑工程设计顾问五、项目的经济效益分析（一）项目的建筑规模1、项目总体开发规模2、各期开发规模（二）项目总投资估算1、项目总地价2、项目总建筑成本：包括建筑成本、专业人士费用、不行预见费用、治理费用、财务费用等；（三）项目的建设周期1、项目总开发周期2、各期项目建设周期（后期项目以需定产、定销）（四）项目的盈利猜测项目的盈利猜测由两部分组成：分期和总体；1、项目成本2、项目净收入：项目毛收入项目费用（销售费用、营业税等、所得税等）=项目净收入
10、3、项目利润4、项目利润率（五）项目财务评估（六）项目不确定分析和规避市场风险策略1、主要变量分析2、敏锐性分析3、规避市场风险策略六、项目开发模式策划依据项目整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定项目的开发模式，为项目的开发供应的确可行的建议；.（一）资金筹措方案1、项目资金来源与费用2、项目资金的合理支配3、收入与支出的优化方案（二）施工组织支配各开发期的支配、配套设施的施工支配、主体建筑与配套设施的建设次序；（三）项目进度支配七、品牌策略（一）项目品牌（二）公司品牌品牌战略、品牌整合、品牌价值八、项目营销推广与媒体策略（一）项目形象建立1. 视觉形象识别系统（ VI 基础设
11、计与延展设计）2. 品牌命名（好的推广名是胜利品牌形象的一半）16 / 23.3. 主题概念（宣扬定位）1）定位背景2） 推广名建议3） 区域战略定位4） 开发战略定位5） 市场战略定位6） 项目概念定位7） 项目形象定位8） 项目产品定位9） 项目文化定位4、项目重点推广主题1） 产品定位容与推广主题2） 项目卖点提炼A、主卖点确定 B、主卖点涵挖掘C、主卖点与分卖点的表现方式与传播途径3） 宣扬推广原就4） 主打广告语21 / 235） 系列宣扬与广告语5、现场包装1） 工地现场： （工作形象包装设计（应用） ）工地势象围墙施工过程中建筑主体的形象包装主入口形象包装物业治理形象包装与导示2
12、） 销售现场： （营销卖场设计）营销卖场室功能布局设计营销卖场形象墙设计展板设计室装饰设计提示3） 样板房装修风格概念设计样板房家具风格的确定、饰物挑选提示、样板房施工指导4） 外卖场6、宣扬物料（各类宣扬用印刷品与物料，如楼书、海报、展板等）7、市场炒作（前期市场预热性软文/ 新闻炒作，中后期推广炒作）8、媒体广告（正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告）9、活动推广（各类公关、促销、大事行销活动）1） 活动推广原就2） 活动推广类型3） 活动推广步骤4） 活动推广细算（六） 广告传播策略1. 广告总体策略2. 广告阶段性划分3. 广告主题与创意要求4. 促销主题挑选5. 入市前印刷品的设计提示6. 广告费用投放方案（七）、媒介组合策略1. 媒介挑选2. 正确媒体组合方式建议3. 投放时阶 / 栏目4.
