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1、房地产企业开发项目的“五证两书房地产企业开发工程的“五证、“两书“五证房地产开发工程的相关证件一般包括土地用法权证、建立用地规划答应证、建立工程规划答应证、建立工程开工答应证开工证和商品房销售预售答应证等五种，简称“五证。一般地讲，这些证件与我们所做的税收审核并无挺直的关联，它们更多表达的是房地产开发企业及其所开发的工程在多项行政答应制度下的合法性，“五证事实上是国家各职能管理部门对房地产开发行业所采纳的必要的管理手段以及准入证明。1土地用法权证土地用法权证是土地用法权的法律凭证，由国家土地资源管理部门颁发，其内容一般包括土地用法者名称、土地坐落地、地号、土地面积等。在土地登记内容发生变更及权
2、利设定变更、注销的状况下，持证人必需根据相关的规定申请办理变更土地登记。也就是说，在存在变更事项的前提下，房地产应获得的土地用法权证是变更后有效的文本。与该证相关的文件是开发商与国家土地管理部门签有的土地出让合同。一般来讲，土地出让合同的时间应早于土地用法权证的时间，并且其内容和指标应与土地用法权证完全全都。与土地用法权证一样，土地出让合同有可能存在补充文本和条款，这是在审核中应当留意的。2建立用地规划答应证建立用地规划答应证是在城市规划区内答应用地的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容一般包括用地单位、用地工程名称、用地位置、用地面积等，并附有地形图和附件说明。3建立工程规划答应证建
3、立工程规划答应证是城市规划区内答应建立各类工程的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容包括建立单位、建立工程名称、建立位置、总造价等内容，后附工程设计总平面图。与土地用法权证和建立用地规划答应证不同的是，建立工程规划答应证可以按开发期或开发类别如商用房、住宅、公寓等分别获得，一个开发工程有可能持有假设干个建筑工程规划答应证。建立工程规划答应证的内容，有时可以为确定税收事项供应法定根据。比方答应证中列明的人防面积、管理用房面积以及作为配套设施的学校、医院、幼儿园的面积，可以为最终确定开发商的可售面积与不行售面积供应根据。而对于开发产品类别如商用、车库、公寓、住宅、别墅等的定性，那么可能使其
4、成为不同的税收对象。如土地增值税的预征比例，有可能因开发产品的类别不同而有所不同。4建立工程开工答应证建立工程开工答应证是建筑工程准予施工的法律凭证，由建立委员会颁发，其内容包括建立单位、工程名称、建立地址、开工日期及估计开工日期等内容。5商品房销售预售答应证商品房销售预售答应证是开发产品准予销售的法律凭证，由国家房屋管理部门或建立委员会颁发，其内容包括开发企业名称、工程名称、房屋坐落地、销售范围、建筑面积等。一般状况下，该证的出具应与建筑工程规划答应证的范围、内容根本全都。除了上述五证之外，还有两种与开发工程有关的文件在审核中应予以关注。一是建筑工程开工备案表。该表是建筑工程开工验收备案的法
5、律性文件，由当地建立委员会制订统一格式，开发建立单位填写并由勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位逐一签署看法，同意开工验收。该备案表最终确定的开工验收时间即为工程开工时间。在税收上，工程开工时间是一个重要的时间概念。与其相关的税收事项包括：1开发产品完工后，开发企业应依据收入的性质和销售方式，根据收入确认的原那么，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税本钱，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。开工证明已报房地产管理部门备案的开发产品即视为已经完工。2在完工前发生的利息费用应配比计入开发本钱，在完工后发生的，可挺直计入期间费用在企业所得税前扣除。3工程开工时间可以作
6、为土地增值税清算的时间界限。当房地产开发工程全部开工完成销售时，或者已开工验收的房地产开发工程已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上时，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用时，均应进展土地增值税清算。二是房屋测绘报告书。该报告是测绘部门对于开发产品面积出具的具有技术权威性质的法律文件，它的各项数据将是确定产品销售状况并确定涉税事项的重要根据。“两书商品房质量保证书、商品房用法说明书商品房质量保证书：应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。商品房用法说明书：应当载明房屋平面布局、构造、附属设备、具体的房屋构造图(注明房屋承重构造)以及其他有关平安合理用法房屋的留意事项。
