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1、物业治理法律问题分析论文一、物业治理中的法律关系 在物业治理活动中之所以出现许多新问题，一个主要原因是很多人对物业治理中的法律关系熟悉不清，错误的理解自己在物业治理中的法律地位。进展商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房逐渐，部分或全部出售给购房人，即业主。进展商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯进展商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，进展商对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数进展商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建，当然物业治
2、理由他们管，这种概念往往把物业治理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、治理权。这一概念在物业治理中尤为重要，所以在物业治理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。 产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（入住达到法定比例），组织以产权人为主的业主治理委员会，代表全体业主的权益。业主治理委员会是物业区内的最高权利机构。业主治理委员会制定管委会章程。业主治理委员会决定选聘或续聘物业治理公司，并负责和物业治理公司签定托付治理合同。业主委员会和已签约的物业治理公司，共同制定新的物业治理公约和新的物业治理收费标准，由已签过托付合同的物业治理公司代
3、表业主治理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。 由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主治理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即进展商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，一般由进展商布置物业治理服务，包括这一时期的物业治理公司的选聘，治理公约的制定和物业治理收费标准，都只能暂由进展商来确定。但进展商应在治理公约中或收费通知中注明，此种布置是一种临时性的布置，等业主治理委员会成立后，将由业主委员会再做调整。 只有理顺了物业治理中的法律关系，并让物业治理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业治理中的新问题就轻易得到解决。 二、进展商
4、直接治理物业轻易引发的法律新问题 经济越发达，社会越进步，社会分工也越来越细，专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲，物业治理因该由专门的物业治理公司来经营，但在实际操作中，却有许多不在情理之中的事情。 有很多项目的进展商就独自承担起物业治理的重任。这些进展商在其内部附设一个物业治理部门，自制物业治理公约，自订收费标准，自己组织布置成立物业治理委员会。总之，以主人自居对广大业主和物业区进行物业治理。进展商的这种行为轻易造成如下新问题1.房屋本身质量新问题导致业主拒交治理费。房产做为一种商品，在居民消费中是最大的消费商品，也是较复杂的商品。商品的质量最难保证，质量新问题也是最轻易发生的。当进
5、展商自己情愿承担物业治理时，就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜，或是门窗裂缝，业主都会以此为由拒交治理费。 2.当装修出现质量新问题时。假如进展商交付的是精装修的商品房，一旦出现壁纸脱落、地板走翘，石膏板开裂或装饰物变形，业主都会以此为由来要求进展商减免几个月的物业治理费。 3.当实测面积和购买时的暂测面积有误差时。实测面积和暂测面积一般都是有误差的，一旦当这种误差对业主不利时，业主就会以物业治理费作为讨价还价的余地，迫使进展商让步。 4.采纳分期付款或尾款缓交的情况。有的进展商采纳分期付款的方式售房，业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住
6、若干时间内交清。这时假如发生房屋质量新问题，装修质量或水电气暖，以及面积方面的新问题，或有物业治理不到位的新问题时，进展上不但物业治理费收不上来，就连剩余未付的房款也难收上来。 5.有银行按揭贷款的情况出现时。进展上为了促销，向银行申请按揭贷款支持其业主购房，并为业主向银行提供信用担保。假如业主不能按时还本付息，自己愿承担连带赔偿责任。假如出现上述的有关质量新问题，或物业治理方面的新问题，业主会拒绝向银行还本付息，而把承担债务的责任推给进展商。 之所以发生上面的几种风险，主要的原因是进展商不能积极主动地避开风险，而是把两个法律关系搅和在一起，这就导致了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业
7、治理的风险合并在一起，同时推给进展商。假如进展商不涉及或不直接涉及物业治理，而由专业物业治理公司对物业进行治理，假如出现上述新问题，则责任轻易分清。该是质量新问题由进展商处理；该是物业治理责任由物业治理公司承担；该交的物业治理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。假如进展商自己独揽物业治理，一旦出现新问题，将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以，无论从哪个方面讲，进展商自己独自从事其开发的物业区的物业治理都是弊大于利。 三、物业治理公约应在什么时间签署，由谁来制定 物业治理公约是约束业主和物业治理公司行为规范的法律文件，这是物业治理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比
8、较复杂，他不仅体现了所有者和被聘用者之间的联系，也体现了治理者和被治理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被治理者，物业公司从聘用者到治理者，双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使，所以物业治理公约是物业治理中的最终要的法律文件。由于在物业治理立法中没有明确确立物业治理公约的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业治理公司对于物业治理公约的法律地位和功能没有一个正确地充分熟悉，没有充分熟悉和发挥物业治理公约的真正功能，对于物业治理公约的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将物业治理公约作为基于私法自治原则而衍生的物业治理的最高自治规
9、则来对待，也没有把物业治理公约看成为物业治理的基础和准则，使得物业治理公约缺乏应有的法律约束力。 在物业治理的初期，由于进展商拥有大部分产权，所以进展商在物业治理中的功能比较大，又因为是进展商首先聘用了物业公司，所以最初的物业治理公约是由进展商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业治理公约的范本，但那仅是一个简单的范本而已，很多内容还需要实际治理者增添。比较好的办法是进展商应和物业治理公司共同制定物业治理公约。但这时的治理公约里一定要规定有效期限，比如规定当业主治理委员会成立后，其有效期截止。 随着房屋的销售，产权逐步从进展商手里转移到了新的业主手里，进展商原来在物业区呢的位置由业主们
10、代替，原来进展商在物业治理公约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业治理公约就势在必定。假如业主治理委员会成立后，决定选聘新的物业治理公司，当然就更应该制订新的物业治理公约了。不论是修改原来的物业治理公约还是制订新的版本，都应由业主治理委员会主要负责，并会同物业治理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业治理实践中经常碰到业主担心侵害自己合法权益，而不情愿签订物业治理公约的情况，这也是物业治理公约功能得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，物业治理公约的功能要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证物业治
11、理公约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业治理实践中，的确有一些开发建设单位或物业治理公司利用自己有权起草和拟订物业治理公约的途径，在物业治理公约的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了物业治理公约应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。 四、物业治理费导致的新问题 以业主承受能力为借口，导致的物业治理服务收费标准偏低，是制约物业治理健康进展的一个重要原因。多数物业治理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业治理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业治理是市场行为，必须遵循社会主
12、义市场经济的客观规律，物业治理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的，物业治理服务价格应由业主委员会和物业治理企业双方协商量定，可以通过物业治理招标投标的形式确定，在物业治理服务合同中应明确物业治理服务价格。确定物业治理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及和物业治理服务水平相适应的原则。 过低或过高的收费，都会导致许多业主拖延交费，不交费或抗交治理费。由于不交费或少交费，进展商或物业治理公司对业主适行停水停电，不让业主的汽车进物业区，停止通信或停电话，严峻的则导致诉诸武力，引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起很多负功能，直接增
13、加了物业治理的风险性。 五、如何区分物业治理费和物业治理维修基金 物业治理收费和费用标准的制定应是科学的和合理的，具体制定也是有其可行的方法的.各项收费的概念也应该搞清楚。物业治理中要收的费用有物业治理费、代收代缴的费用和物业治理维修基金。 代收代缴的费用是由物业治理公司从业主处收来再如数缴给有关公司的，如物业治理公司对物业区内提供服务的收费，也即物业治理收费。这笔收费可以按照有关规定按每平方米每月多少钱来定。治理费是维持物业区正常运转的“血液”，没有稳定的治理费，物业治理公司就无法工作。假如一个物业区内成立了物业治理委员会，并且制定出了治理费的收费标准，则所有业主都应遵守这个标准，向物业治理
14、公司准时交费。 但有时确有一些业主，只顾自己个人私利，尽管业主治理委员会已经代表全体业主制定了收费标准，但他们仍置若罔闻，我行我素，拒绝向物业公司交费。这些人的拒绝交费产生的后果就是破坏了物业治理的正常秩序，享受其他业主的权益，也即直接侵犯其他业主的合法权益。这些人不交费，其他业主多的费用其实就在为他们服务。这样的案例确实发生在一些物业区内。有时物业治理公司也采取一些强制办法，如停水停电等，但这种做法轻易引起难以预料的后果。比较可行的解决方法是由物业治理公司和业主治理委员会共同前去说服教育，假如仍不奏效，物业治理公司可以采纳法律手段到法院提起诉讼，最后法院用强制执行手段解决。业主治理委员会在制
15、定治理公约时，应该将如何制裁无故不交治理费用的行为的有关条款写进公约里。 物业治理维修基金又可以称为共同储备基金。设立物业治理维修基金的主要目的是为了应付在物业治理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业治理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业治理维修基金的功能类似于物业区所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。 众所周知，所有建筑物在建成之后，必定会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震
16、动、大气、水、雷电等对所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。假如没有建立治理维修基金，就不可能合理、有效地布置区分所有建筑物的修理和保养计划，必定会加速所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使所有建筑物过早达到危险程度，缩短了所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成损害事故。相反，建立其了物业治理维修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修缮改良，所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥所有建筑物的正常使用功能，不断延长所有建筑物的使用寿命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的档次和适应性，进而推动了所有建筑物的升值，使所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率
