物业服务有限公司商业经营版块整体策划方案(通用版)

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1、公司 LOGO 物业服务有限公司 商业经营版块整体策划方案 XX 物业服务有限公司 年月 第 1 页 共 12 页 物业服务有限公司 商业经营版块整体策划方案 前言： 众所周知，专业物业管理企业是一种微利型企业，其所收取的物业管理费 在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时， 立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量 引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应 该广开思路，适应市场的需要，由“管理物业 到经营物业 兼容并行”，大力发 展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也 只有物业管理

2、企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更 加优质的服务打下坚实的物质基础。 一、结合现状目前XX物业管理存在的问题 XX物业是否能带动活跃的区域市场经济？是否能在区域市场商品交易中 取到助推作用？是否能在区域市场可持续发展中发挥重要作用？同时XX 物业 是否能在低物管费、低收入的情况下实现创收，为入驻商家提供更加周到，更 加优质的物业服务呢？我们的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、 物业收费等事情中，如此观念物业很难有良好发展的前景。 这样的结果会影响物业企业的可持续发展，直接后果就会致使市场不景 气，商家入驻率低，市场将在长期的作用力下逐步衰退，而XX 物业会致使人

3、员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投 第 2 页 共 12 页 诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困 境。 所以 XX 物业的管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或 使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工 作，更大的目标是要给项目一个市场定位，使它成为产生经济价值的一种存在， 开拓物业综合服务管理的经济链。 二、收支分析 先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 一是公共服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 二是公众代办服务费的收入； 三是特约服务费的收入； 四是物业

4、企业的综合经营的收入。 就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研 究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在XX 物业为扩大招商，促进市场 可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公 司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市 场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理 企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。 第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场， 如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。 支出情况： 一是物业成本包

5、含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部 第 3 页 共 12 页 位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费； 办公费；固定资产折旧等等，我们在核算营业成本的时候包含了直接的人工 费、材料费； 二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用； 三是核算财务费用； 四是核算所得税。 从以上的收支分析的中我们不难看出，XX物业的利润构成为： 利润=营业收入 +营业成本 +管理费用 +营业税金 +财务费用 在实际工作中我们做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得 出了如下的结果： XX物业的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占 物业管理费的比例

6、分别为： 人工费：40（占物业管理费总额）；清洁：10；工程维护： 15% ；园林： 5；社区活动： 5；管理成本： 17，其它及不可预计费3% ，总计支出费用 占到物业管理费的95以上。那么，实际盈利值只有5% 以内。 第 4 页 共 12 页 而目前物业管理费不能正常、全额收取，那么一点微利都无从谈起。所以， 从整个现状来看，都还处于亏损状态是一点也不为过的。 三、市场需求促使XX物业从管理物业向经营物业过渡 一个行业如此大面积的亏损是极不正常的现象。就目前的市场来看，急待 物业有新的出路。如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点 呢？既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的

7、质量，也不能死死看守物 业项目，只顾日常作业，不搞创新而将自身的大好资源白白浪费。因此，正确 的做法我觉得是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目 的同时进行经营创利活动。 四、经营物业的资源分析及管理运作 物业资源的经营原则重点有： 一是不侵犯所有权人的利益，在取得相关权益人的授权后再进行开发经 营。 二是不违背物业管理主业的发展，不能因为经营物业资源而忽略了对业主 的服务和对物业的管理。 三是规避经营活动中的风险。 四是经营要符合物业的整体风格及业主群体的特征。 五是企业对物业资源进行统一经营与管理，切实避免小区管理处因分心经 营而导致服务质量下降。 第 5 页 共 12

8、页 六是我国物业管理存在着很多的不确定性和标准的模糊性：如业主群体意 志表达的特殊性；前期物业管理阶段的特殊性等。在经营物业资源时，要充分 认识这些特征所隐含的意义。 经营管理，就是 策划、组织、领导 及控制我们的资源，以求实现管理服务 及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资 源。 在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管 理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高与其他行业。 物资资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能 力的大小、资金的多少的区别。 物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或

9、企业的良好 关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵 资源。 物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流 的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四 个方面的基本管理运作： 1、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的 实施方案来达到目标。就根据公司的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商 家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。 2、组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，以便最有效 地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用公司中各个职能单位， 每项设备，每个员工在经营

10、管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。 第 6 页 共 12 页 3、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和 监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。 4、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。如成本 控制、财务控制、质量控制。 所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾 的而是相辅相成的。 五、经营中综合服务项目的选择 通过调查、综合、分析，充分结合市场可持续发展的目标，为入驻该项目 商家提供更加便利的经营服务和生活服务，推动市场发展的运转，我把XX 物 业在经营中的综合经营项目分为以下几个方面体现： 1、商业类 无人超市

11、、便利店（办公用品）、药店、照片冲洗 2、生活服务类 干洗店、服装加工点、美容美发、洗车、生鲜食品配送、快递、开锁等 3、宣传类 广告位招商、企业宣传 4 、文化娱乐类 书店、音像店、报刊亭、打字复印 5 、教育类 花卉知识培训 6 、医疗保健类 医疗门诊 第 7 页 共 12 页 7 、商务类 商务中心（会议服务）、代购车、船、机票 8 、维修类 家电、汽车、及各类生活用品维修点 9、房屋管理类 室内装饰、装修、中介 10、家政类 代请保姆、订送报纸、上门清洁 11、环保物资回收类 物资回收站、旧报纸书刊回收销售 12、资产类： 架空层出租、转换层出租、地下室出租、停车位出租 13、其他类

12、临时展销 这些项目体现出方便住户、用户满意、稳定经营、优质高效、企业盈 利的原则。 根据 XX物业的经营特点，下面的几项经营服务作为重点项目，以此来 实现 XX物业的盈利。 1、商铺装修：与装修行业有着紧密的联系，装修过程中对房屋结构和质量 的关口把好了将会对今后的物业管理服务带来便利，降低管理服务成本和 减少业主之间的矛盾。有资源保证，物业进入装修行业，有先天的客观条 件，将会在市场竞争中处于优势。 2、停车服务：随着市场的发展，停车服务收费规范市场管理，资源、收费 第 8 页 共 12 页 绝对有保障。 3、广告位招商：根据市场发展需要，入驻商家将通过广告效应不断推广 销售产品。围绕商家推

13、销的心态，在市场内设臵的收费招商广告位，不但内规 范市场形象而且可以实现可观经济效益。 4、组建区域性物流配送中心：物流配送是促进商家交易和拉动消费的服 务手段之一。只要在现有的构架中增加一两个环节，就可以在短时间内形成物 流配送，为商家和消费者带来方便。 5、建立信息化的社区服务中心：围绕市场服务这个中心进入信息服务领 域，组建区域服务网络平台，利用信息技术为市场商家提供全方位、全天候 的服务。如猎头服务、订送报纸、上门清洁等。 6、开展商务交流服务：提供会议场地及会议服务支持，收费性花卉专业 知识讲座，技术推广等。 7 、驻点展区设臵。现在越来越多的产品走生活，更多的商家在宣传上希 望能够

14、直接进入生活、经商的地方进行面对面宣传，如家电类、建筑装饰材料 类、生活用品类、等等，因此，又获得了一定的机会，加强与商家的联系，既 方便了产品的宣传，又能够更好的为业主提供更多的便利，最终企业能增加收 入。 8、商业拓展：随着市场交易和专业商业化的发展，办公设施和办公服务， 生活服务将发生变化。代购车、船、机票、打字复印、传真、照片冲洗、车辆 租用等会在市场发展过程中成为商家所不能缺少的一部分。 综合分析可以得出， XX物业要取得发展的空间和达到盈利的目标，就必须 实现从管理物业到经营物业的转变，大力开拓新的经营业务，实现盈利。 第 9 页 共 12 页 商业经营提成奖励办法（试行） 一、基

15、本原则 为充分调配员工积极性，合理整合公司自身资源，更好满足客户需求和增 加员工收入，达到客户、员工、公司多赢的局面，制定以下提成办法。 二、业务种类 具体详见以下目录（包括但不限于以下服务项目，可按给公司创收的实际 情况增加提成项目和内容）： 序号项目提成比例备注 1 顾问服务项目 公司到账金额（除人 力成本、税金）的 2% 业务员可自行谈判或 由品推部配合跟进。 2 活动赞助费（现金） 3 培训学校外训 4 工程设计改造 5 XXLIFE及内刊广告 6 业主专有部分服务 7 物资配送服务（团体采 购） 8 房屋中介服务 利润的 50% 除去税金、人员工资经 财务核算的毛利润 9 保险代理服

16、务 10 汽车租赁服务 第 10 页 共 12 页 三、奖励提成办法 1、奖金提成均以个人方式体现，公司的所有员工均可参与，奖金比例按照个人 60% ，项目经理及其他协助人员40% 比例划分。其中40% 部分由项目经理按照业 务配合情况自行确定具体奖金分配。（XX项目房屋中介提成方式不变） 2、签订合同时需要署明业务员具体项目（部门）名称和人员具体姓名，表述不 清的不予发放。 3、业务员完成经营项目业务后，自行填写经营项目提成表，报项目经理和 财务审核确定后随每月项目报表一并提交，经财务审核确定后随当月工资发放。 4、年终经营业绩完成最好的项目再单独奖励项目经理本年度本项目累计经营提 成总金额的 1% 作为奖金和鼓励，年度完成业绩最好的个人奖励本年度个人累计 提成总金额的 1.5%作为奖金，此两项奖金均在次年的第一个月工资中发放. 5、附件：经营项目提成表 第 11 页 共 12 页 经营项目提成表 所属项目： 业务内容提成人员提成比例 % 金额完成时间备注 项目财务：制表人： 公司财务：项目经理： 时间： 四、经营业务的归口管理部门 1、业务的培训和过程的配合指导由品牌推广部负