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1、 目 录1 总论41.1项目背景41.2可行性研究结论52 宏观环境分析62.1区域经济简况62.2区域旅游业现状82.3区位与交通分析112.4结论133项目市场分析133.1广东省温泉概述133.2广东温泉消费者行为特征143.3竞争对手分析154.4客源市场分析224.4小结235 项目本体与SWOT综合分析245.1项目本体分析245.2项目优势分析245.3项目劣势分析255.4项目机遇分析265.5项目挑战分析276 项目定位及市场定位286.1项目定位286.2 产品定位296.2.1温泉产品定位296.2.2客房产品定位296.2.3餐饮产品定位296.2.4 VIP温泉定位3
2、06.2.5生态农庄定位306.3 市场定位307 项目投资收益预测307.1 项目收益预测307.1.1温泉收益预测317.1.2客房收益预测327.1.3餐饮收益预测327.1.4会议及其他收益预测337.1.5 VIP会所收益预测337.2 项目投资及回报分析347.2.1投资概算347.2.2经营预测377.3 项目资金筹措518 投资风险和风险防范518.1 信用风险518.2 完工风险528.3 市场风险538.4 经营风险538.5 突发事故风险549 可行性研究结论541 总论1.1项目背景1.1.1项目概况阳西咸水湖温泉国际公馆项目位于广东省阳西县儒洞镇G325与S282交汇
3、处，距离广湛高速（G15）新圩出口约5公里，交通较为便利；项目总占地面积约为560亩，其中温泉度假用地约200亩。本项目毗邻阳西月亮湾海滨度假区，同属于广东东方月亮湾有限公司，从二者的关系来看，本项目是月亮湾海滨度假区的组成部分。月亮湾项目整体战略定位为以温泉为主题的大型海滨旅游度假目的地，集旅游、度假、餐饮、游乐、购物、休闲、地产于一体。产品打造以动态休闲、高端度假项目为主，地产项目定位为高档度假型地产。可以看出，月亮湾是本项目的大后方，二者相得益彰，互为依托，预见项目建成后将形成有效联动。项目所在地的交通十分便利，同时地处温泉旅游强省，区域内消费实力雄厚，消费者有多次温泉消费的习惯，市场规
4、模较大。但同时，本项目区位较差，处于广东西部经济欠发达地区，又远离珠三角中心城市圈，因此市场容量又受限制。 1.1.2开发公司 广东东方月亮湾有限公司，以城市运营为目标开发月亮湾项目，具有雄厚的实力。1.1.3可行性研究单位由知名专业温泉顾问公司天沐集团承担本项目的可行性研究。1.1.4研究工作依据本项目的研究依据为阳江经济发展现状，广东省温泉发展现状，阳江旅游市场分析，阳江周边温泉项目竞争情况，阳西工程造价信息。1.1.5项目建设和内容建设区域为温泉度假板块，面积近200亩，约130000，总建筑面积20450，容积率0.16，客房100间。包含温泉酒店9800，温泉馆3300，露天温泉区1
5、400，VIP养生会所3950，和生态农庄2000。1.2可行性研究结论 1.2.1 市场预测结论广东省是中国温泉旅游发展最早、最快，规模最大的地区，温泉产品类型多样，并引领中国温泉发展的潮流；市场总量大，占到全国温泉市场的近1/3；目前广东温泉市场出现产品同质化严重，同类温泉温泉区营造不够私密，缺乏文化内涵导致主题不鲜明。 在广东省内，温泉旅游已经成为一种生活习惯，消费者喜欢求新求异，喜欢私密性的温泉产品，对度假环境要求高，自驾车出游方式高，具有高支付能力的中高端客源，但现有温泉类产品不能满足有休闲度假愿望的中高端人群。本项目定位面向中高端消费群体，打造广东省主题文化最鲜明、最生态、最私密的
6、养生精品温泉；打造高端的品质项目但不排斥普通客源。总之，本项目以满足中高端客户休闲度假愿望，打造精品隐泉，市场需求旺盛而且没有同质竞争，风险较小，回报稳定可观。1.2.2 投资估算和资金筹措 项目总投资额（含酒店运营流动资金）预估为 19912.1万元，资金全部为广东月亮湾公司自有资金。1.2.3项目收入估算 按经营15年计算，阳西咸水湖温泉国际公馆在十五年经营期的营业利润总额为15838.31万元，税后利润为11878.74万元，净利润率为13.6%，按静态值估算，成本回收期为13年3个月（从试营业日起计算），年投资利润率为4%.1.2.4项目综合评价阳西咸水湖温泉国际公馆具有先天独特的温泉
7、水质，资源优势明显，本身地理交通非常便利，加上精准的迎合高端客户的市场需求，与月亮湾滨海地块的有效互动，项目风险小，回报稳定，对区域旅游度假市场有很大的带动作用。2 宏观环境分析2.1区域经济简况2.1.1阳江市概况阳江市概况表地理位置阳江市地处粤西，位于漠阳江下游，距离珠三角中心城市圈较远。地理坐标为北纬212845224102， 东经11116351122151。东西长112.5千米，南北距132.75千米。共1个市辖区(江城区)，1个县级市(阳春市)，2个县(阳东县、阳西县)，39个镇。2个开发区(海陵岛经济开发试验区、阳江高新技术产业开发区)。面积陆地总面积7813.4平方千米。人口总
8、人口 242.18万人（2010年）。 交通公路：阳江境内有开阳（开平阳江）高速公路、阳茂（阳江茂名）高速公路、西部沿海公路穿境而过。即将开建阳云(阳江港云浮)高速公路。项目地位于国道G325与S282交汇处，距离广湛高速(G15)新圩出口约5公里。铁路:广湛高铁即将于2014年左右开通，将大大缩短时空距离。气候属亚热带季风气候区。年平均气温23。2.1.2阳江市经济发展年份指标20062007200820092010生产总值GDP（亿元）346.7395.8498.0518.7641.8城市居民人均可支配收入（元）11116119331307514644数据表明，阳江市生产总值稳步上升，且2
9、010年得到了快速增长，同比增长17%，总体经济发展态势良好，居民收入持续增加，消费需求持续走旺，呈现投资、消费共同拉动经济增长的良好态势。2.1.3经济发展评估阳江与主要城市主要经济指标排名对比 年份指标 广东省 广州 深圳 佛山 阳江 生产总值GDP（亿元） 45636 10589.86 9496.67 5638.47 641.8 排名 1 2 3 16 城市居民人均可支配收入（元） 23897.8 30658.49 32380.86 27245 14644 数据表明，一方面广东省整体经济水平发展较高，人均消费能力较强，宏观市场环境乐观。另一方面表明阳江在广东省经济发展中处于较落后的位置，
10、人均可支配收入远低于广东省平均可支配收入，本地消费能力较弱，市场容量有限。 2.2区域旅游业现状阳江市是中国优秀旅游城市，旅游资源丰富，类型多样，有具有国际影响力的海上丝绸之路博物馆“南海号” ，“中国十大最美海岛”海陵岛，国家AAAA级旅游区大角湾和阳春国家地质公园春湾景区，逐步形成了“浪漫银滩、宋船古韵、温泉之都、水墨阳江、休闲绿城”的旅游品牌。2.2.1东方银滩风景区 位于海陵岛南部大角山岬角。距阳江市中心40公里，距广州280公里，沿广湛高速或沿海高速、325国道可直达。是一个以海滨自然生态为主、旅游服务设施相配套的度假型景区。景区2005年建成并对外开放。占地总面积12万平方米。居于
11、大角湾和十里银滩岬角处，海岸线长1100米，包括400米长的石头海滩和700米长的沙滩。区内是第四纪末次冰期形成的海蚀景观。景区海边奇石密布，气势雄浑，常受强海浪冲激，涛声阵阵；东接十里银滩，海面波浪层层，金黄色的沙滩十分壮观。向北沿山势拾级而上，海蚀地貌一步一景，观景设施依山就势而建，别出心裁。登上百米海拔的大角山腰，视野豁然开朗，可见西边秀美的大角湾沙滩和正南水天相接的蔚蓝南海。景区集海滨浴场、日光亭、月光亭、泉水泳池、观礁听涛等特色设施及全海景度假酒店、海鲜餐饮、茶艺厅、演艺吧、游乐区等于一体，既保留了原始的自然气息，而又汇聚了人性化构思设计，是观赏日出日落和听潮的好去处。银滩古韵十里银
12、滩 十里银滩位于海陵岛中部，占地总面积6000亩，三面环山，海岸线长达16.5公里，拥有载入大世界吉尼斯之最的十里银滩、我国最大的仿宋建筑群宋城、民族别墅、银海山庄等景点。 十里银滩空气清新，沙质洁净均匀，水质清澈透明。设有帆船、游艇、水上垂钓等水上项目以及沙滩排球、足球等体育活动项目，是休闲度假好去处。 宋城占地6万平方米，建设的53座典型古建筑，构成目前世界上规模最大的仿宋建筑群。其中开设了大傅祠、书画馆、陶艺馆、渔俗风情馆、金鸾殿、螺馆、茶艺馆等观赏项目以及工艺品市场、超市、酒楼、古园林式宾馆等服务设施。2.2.2角湾弄潮大角湾风景区大角湾位于海陵岛闸坡镇内，三面群峰环抱，面向浩瀚南海，
13、滩长2.5公里，宽100米，因状似牛角，故名“大角湾”。素以阳光明媚灿烂，沙滩均匀松软，海水清澈纯净，空气清新多氧而著称，其水质、噪声、空气均达国家一类标准，继1989年被广东省评为首批省级风景名胜区、1994年被评为广东省首批省级旅游度假区后，2001年被国家旅游局评为首批国家AAAA级旅游景区。 大角湾景区的海水浴场，配套有水上摩托车、沙滩足球、空中观光等娱乐项目，还新建有全国首家大型沙滩海上乐园。大角湾成功举办了国际沙滩排球邀请赛、亚洲沙滩排球锦标赛、全国九运会沙滩排球赛、全国翻波板锦标赛暨帆板冠军赛等，被定为中国沙滩排球培训基地。 2.2.3阳春国家地质公园阳春凌霄岩国家地质公园,位于
14、阳江阳春市北部河朗镇境内，洞分四层，总高度达一百七十七米，长三百零四米，总面积约三万平方米，洞底有一条四百多米长的岩底河，是中国最具代表性的喀斯特溶洞地质遗迹之一，素有“南国第一洞府”之称。2004年3月19日，中国国土资源部在北京召开了第三批国家地质公园揭牌仪式，阳春市的代表走上主席台，领取了凌霄岩国家地质公园的金属铭牌。 凌霄岩位于阳春北部的河朗镇，周围十几座秀丽的山峰环绕，山间是平整的秧田和农舍，一条小河蜿蜒流过，在高大的凌霄岩前并没有止步，而是穿山而过，向北流到了邻县云浮。在与另一条名叫玉溪的河水汇合后，又返回河朗，从此一直向南，一百八十公里之后，进入南中国海。凌霄岩的外貌与其他相邻的山峰并没有太大差异，但是随着河水走进山洞，再爬上三十多米高的一个陡坡，你就会发现一个神奇的熔岩世界。凌霄岩的溶洞从地下暗河的河面算起，有177米高，全洞分为四层，第一层是一条纵贯全洞的暗河，这条河发源在阳春境内，流过山洞后便进入了另一个县境。阳春和邻县的乡民，来来往往都要从这条暗河上通过。溶洞的第二层是一个有60米高的熔岩大厅，19根巨大的石笋、石柱矗立在大厅周围，这些石柱，有的如高达数十米的“罗汉松”，有的像层层叠叠的“蘑菇山”，更有银光闪烁的“玉柱琼台”，现在，这个大厅被命名为凌霄大殿，是凌霄岩溶洞的核心部分。2.2.4广东海上丝绸之路博物馆 广东海上丝绸之路博物馆位于
