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1、2009年一季度衢州市区房地产市场形势分析报告衢州市房地产管理处 2009年一季度的衢城楼市，是在对业绩的惊喜中度过的。经历了2008年市民观望气氛渐浓的痛苦煎熬后，今年一季度的暖春迹象显得特别振奋人心。尽管目前还没有人敢断言楼市至此已回归上升期的康庄大道，但一二手房成交的数据显示2009年衢城楼市已有一个良好的开局。一、一季度市区房地产市场运行情况1、房地产开发情况（1）房地产开发投资额负增长。据统计资料显示，2009年一季度市区累计完成房地产开发投资额3.03亿元，同比减少21.93%。其中住宅投资2.45亿元，同比减少14.44%；商业营业用房投资0.30亿元，同比减少29.13%。（2
2、）房屋新开工面积同比出现增长，而竣工面积大幅减少。一季度市区房屋新开工面积为33.27万平方米，同比增长66.86%；其中新开工住宅面积29.96万平方米，同比增长174.34%。一季度市区房屋竣工面积为16.08万平方米，同比减少65.72%。（3）商品房空置面积出现缩减。至3月底，市区商品房空置面积累计为47.4万平方米，同比减少10.91%。其中商品住宅的空置面积为19.45万平方米，同比减少9.34%；商业用房的空置面积为15.35万平方米，同比减少23.98%。2、商品房市场情况（1）商品房销售量反弹。经历了2008年振荡调整后，2009年一季度市区楼市在种种利好政策的刺激下，由去年
3、下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放，市区房地产市场进入一轮反弹行情。一季度市区商品房新增供应放缓，市场供应以消化库存为主，市场累积需求大幅释放，商品房销售量反弹。从供给方面来看，一季度市区共8个楼盘有新增商品房供应，面积仅为4.72万平方米，总供应套数为476套，供应面积同比下降74.33%，新增供应量为近四年来的最低值。时间总套数90平方米以下套数面积（平方米）总面积其中普通住宅别墅写字楼商贸其他09年1季度47633747217.6340699.633106.7602331.161080.1408年1季度131761183909.74152161.6411158.51572.73
4、447.6319569.2307年1季度150585.08128434.010551.1319397.362202.5806年1季度196382.77167836.8402159.923211.13174.93从需求角度看，一季度市区共预（销）售商品房1349套，同比减少23%，环比增长21.97%；销售面积15.41万平方米，同比减少19.11%，环比增长16.65%。商品住宅销售1132套，同比减少27.44%，环比增长14.69%；销售面积12.36万平方米，同比减少29.57%，环比增长7.85%。商业用房销售217间，同比增长13.02%，环比增长82.35%；销售面积3.05万平方
5、米，同比增长103.33%，环比增长74.29%。（3月份市区共销售商品房642套，面积为7.59万平方米。其中商品住宅销售589套、面积为6.75万平方米，商业用房销售53间、面积为0.38万平方米。） 一季度市区商品房销售量自2月中下旬开始稳步增长，3月份突然爆发，基本达到去年销售量较好月份的水平。据分析，三方面的因素促使今年一季度商品房销量反弹。一是自去年底开始执行的购房优惠政策减轻了市民在购房时贷款、还贷以及首付方面的负担；二是市区部分开发商推出的打折让利促销方式刺激了市民的购房需求；三是在多重利好政策的刺激下，市场信心有了明显加强。 结合一季度市区商品房市场的供需分析认为，我市市区房
6、地产市场吸纳周期开始缩短，库存消化压力开始逐步缓解，市场供求努力往总体平衡方向靠近。（2）商品房销售价格略有增长。一季度市区商品房的销售均价为3513.06元/平方米，同比增长15.68%，环比增长2.27%。其中商品住宅的销售均价为3407.16元/平方米，同比增长21.5%，环比增长4.18%；营业用房的销售均价为3942.57元/平方米，同比减少31.56%，环比减少12.63%。 今年一季度市区商品房新增房源很少，仅8个楼盘4.72万平方米的新增商品房上市，因此一季度所销售的15.41万平方米商品房大多为2008年三、四季度上市的房源，销售均价与2008年四季度接近。至于同比出现较大增
7、长，是因本季度所销售的商品房以中高档楼盘居多，如恒成世纪美林、广绿玉龙湾、金磐衢州花园、华都维多利亚等楼盘均有较好的销售业绩，因此我们认为一季度商品房销售价格相对去年略有增长。2009年一季度市本级商品住宅销售套数前十排名序号楼盘名称区域销售套数销售面积 ()销售均价 (元/)1恒成世纪美林开发区91857029562广绿玉龙湾西区88987141263远景远景城老城区81295636074金磐衢州花园排屋城北2067035955普通住宅591175146595建工丽江城巨化49479427346乐业乐业景观开发区44490727557华都维多利亚排屋老城区824406922普通住宅30339
8、647368绿都城市假日开发区38405625889世通世纪天成开发区363058310210长河蓝保国际开发区3313053074（上表数据来源于衢州市商品房销售网）3、二手房市场情况（1）二手房成交量增长明显。据统计，2009年一季度市区共成交二手房1177套，面积为12.18万平方米；其中二手房买卖1039套，拆迁安置、继承、离婚等其他交易138户。与2008年一季度相比，交易套数增长25.48%、面积增长16.67%；与2008年四季度相比，交易套数增长66.95%、面积增长27.67%。（3月份市区共成交二手房592套，面积为4.81万平方米。其中二手房买卖515套，拆迁安置、继承、
9、离婚等其他交易77套。） （2）市场呈现较好的发展态势从统计数据来看，市区二手房市场经过近年来的发展和各相关部门行之有效的清查整顿，在2008年的楼市调整期间展现了良好的抗风险能力与自我修复能力。尽管在2008年四季度市场出现了明显的振荡与成交量的萎缩，但是理性的发展仍然主导了市场的进程，因此，在今年一季度局势稍显明朗后，市区二手房市场就开始迅速恢复。近期二手房交易的大幅放量，不但说明了购房者对市区楼市的继续看好，也说明了市区楼市依然处在良性运行之中。同时也显示了市区刚性需求强劲的购买力。二、目前存在的主要问题1、房地产用地有效供应量明显不足。2008年受国家宏观调控政策影响，我市市区房地产市
10、场出现明显下滑趋势，与房地产直接相关的土地市场表现得尤为突出，虽然2008年全年市区土地供应量比较充足，而实际出让房地产用地还不到当年计划供地量的一半，房地产用地有效供应量明显不足。这种情况到今年一季度并未出现好转，2009年一季度市区仅1个房地产用地项目被市场接受，根本适应不了今年房地产市场的新形势。2、新建普通商品房供应后续不足将日益突出。虽然今年上半年市区商品房市场的主要任务是以消化库存量为主，从一季度实际情况看也的确如此，今年一季度市区商品房供销比为1：3.26，较好地消化了去年所库存的商品房。因去年土地一级市场不活跃，房开企业拿地意愿不强，全年市区仅出让454亩房地产用地，实际供地量
11、的减少直接影响了今年新增商品房供应量。2009年一季度市区房地产市场形势较好，商品房销售量已达到前两年形势较好时的水平。面对房地产市场形势的好转，普通商品住宅供应后续不足的问题将日益突出。三、对策建议在国家已出台较多调控政策的条件下，2009年的政策立足点应该关注和解决房地产市场发展过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房地产市场理性回归。 1、坚持舆论宣传与正确引导相结合，促进住房合理消费。坚持正确的舆论导向，各级各部门要充分认识房地产业在国民经济发展中的中心地位与作用，树立抓房地产业就是抓经济增长、社会进步、财政增收的观念，进一步增强大局意识，结合我市市区房地产市场的实
12、际情况，加强对房地产市场调控措施的正确宣传，重视对企业和消费者的正确引导，使他们全面了解房地产市场情况，树立市场信心，从而正确引导理性投资和消费。2、增加土地和住房的有效供给。供给不能满足需求有可能成为今年下半年房地产市场的主要矛盾。因此，要通过政府掌控的土地资源来实施调控，努力增加面向广大群众的普通商品住房，以平衡供求关系。要增加住宅用地的有效供给。通过增加普通商品住房和经济适用房的供应，通过住房建设规划提前公布，解决好中低收入百姓的购房预期。要加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监管，促进存量土地的实质性开发，加大对闲置土地的处置力度。同时要按企业的资质等级、开发能力等，控制出让土地的面
13、积，以改变当前土地开发面积、商品住房新开工面积下降的趋势。四、对二季度市区房地产市场的预测今年一季度，市区房地产市场形势较好，商品房的销售量与去年同期相比略有减少，但明显好于去年三、四季度的销售量。更值得一提的二手房市场出人意料的火爆，一季度市区二手房成交量同比、环比均出现较大幅度的增长，整个市区楼市一派春意盎然。然而，就此我们并不能断言市区房地产市场已经回暖，对于二季度市区房地产运行状况如何还需要持续观察。房地产市场能否持续健康发展，关键是能否提供好的就业机会，吸引更多人才到衢州，他们对房地产有需求，才能真正促进房地产健康发展。1、商品房销售均价仍将平稳运行。今年一季度市区上市新房源较少，市
14、场目前仍以消化库存为主。从目前开发的项目看二季度市区商品房市场推出的房源量仍不多，因此我们认为二季度商品房销售均价仍将平稳运行。2、宽松的政策、税费及信贷环境利好二手楼市发展。近几年市区二手房市场一直较为稳健，成交量也呈逐年上升之势，特别在全国房地产形势出现下滑的2008年，市区二手房市场仍逆市而上，全年交易量同比略有上涨。随着2008年底国家相继出台了一系列房贷、税费等优惠政策，对促进市区二手房市场的发展起到了推波助澜的作用，特别是二手房营业税征收从5年降为2年后，大大增加二手住宅市场的房源，而第二套房贷政策的宽松，会促使百姓换房的频率加快，多种因素综合作用下对激活2009年二季度二手楼市更是顺理成章。二九年四月十日8
