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1、全市存量住宅市场监测报告上海Feb.2009深圳华房数据技术有限公司（世联中国成员）存量住宅市场运行报告 | 2009 年 2 月 | 上海目录一、政策动态21.1 存量房调控政策21.2 存量房市场动态2二、全市存量住宅市场供应情况32.1 存量住宅供应总体情况32.2 供应区域分析32.3 供应面积分析4三、全市存量住宅市场成交情况53.1 全市存量住宅成交总体情况分析53.2 物业类型细63.3 区域细分63.4 产品类型（面积）细分73.5 客户分析73.6 中介机构分析73.7 成交量 TOP3 楼盘83.8 成交价 TOP3 楼盘8四、主要区域存量房市场分析94.1 浦东新区存量房
2、市场94.2 宝山区存量房市场114.3 徐汇区存量房市场124.4 闵行区存量房市场13P. 14 一、 政策动态1.1 存量房调控政策四大银行存量房贷利率优惠政策细则出台新华社2009-02-06随着 4 日工商银行个人存量房贷利率优惠政策的明确，工、农、中、建四大国有商业银行存量房贷细则均已出台。其中，工行的政策较为宽松，不需借款人主动提出书面申请，对符合存量房贷条件者利率由本月 10 日起通过计算机系统统一转为 7 折；农业银行针对 30 万元（含）以上且原执行利率为“八五折” 的贷款，也制定了自动调整利率的政策；中国银行和建设银行则需借款人提出主动申请。上海二套房贷利率悄然松绑东方网
3、2009-02-26目前，上海除了交通银行和平安银行外，其他一些国内银行目前也已经悄悄地向申请二套房贷的个人客户提供 7 折优惠利率贷款。但外资银行目前限于政策约束，未向申请者提供上述优惠政策。1.2 存量房市场动态北京：二手房交易连续多月增长中华工商时报 2009-02-23截至 2 月前半个月，北京房地产交易管理网上登记的网上签约数字，已超过 4000 套。这已是北京二手房交易量自 2008 年 10 月以来连续 4 个月快速增长。上海：楼市喜忧参半新闻晨报2009-02-26来自沪上多家房产研究机构的数据显示，春节以来，上海新房、二手房市场均出现了成交量大幅上涨的现象，热销程度已接近去年
4、最好水平。但值得注意的是，存量房源依然庞大，投资回报率继续下降会令上海房价有继续下调的可能。二、全市存量住宅市场供应情况2.1 存量住宅供应总体情况通过 2008 年 11 月份之后出台的一系列调控政策，如税费减免、房贷利率下调以及普通住宅标准的调整等，二手房市场逐渐进入政策消化阶段，09 年 2 月二手住宅报盘量近 6 万套，同比去年同期增长 25%， 平均报盘价格 16920 元/平方米，报盘价格环比微幅下调 1.2%。单位：套100000单位：元/平方米25000800002000060000150004000010000200005000000801 0802 0803 0804 08
5、05 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902供应套数平均报价2.2 供应区域分析上海二手存量住宅报盘主要集中在浦东新区、闵行区，09 年2 月两区供应面积分别占总供应量的21.4%、17.5%，供应面积分别为 146.7 万平方米（12701 套）、1204 万平方米（10491 套）；其次为徐汇、松江、长宁、普陀四个区域，供应面积平均在 50 万平方米左右。2 月各区报盘量除静安区比上月上升 1.3%外， 其余各区报盘量 1 月略有下降。从报价上看，09 年 2 月上海中心城区的静安区、卢湾区、徐汇区、长宁区的二手房平均报价比上月均有上涨，其
6、中卢湾区上涨 12%，为各区中报价涨幅最快的区域；另外，浦东新区二手住宅报盘均价比上月微涨 3.4%。单位：万方250.00单位：元/平方米4000035000200.0030000150.002500020000100.00150001000050.0050000.00009.01供应面积09.02供应面积09.01平均报价09.02平均报价2.3 供应面积分析上海市面积供应主要以90-150 平米左右的户型为主力，这主要与购房人群中刚性需求比例较大相关。本月 90 平米以下供应量占总体 20.61%，与上月供应相当；而 90 平方米至 120 平方米、120-150 平方米面积区间的户型供
7、应分别占总供应量的 25.49%、23.37%，占据供应市场的半壁江山。而本月 150 平方米以上大户型房源，本月报盘供应量占总供应量的 30.53%，与上个月相比上涨 2.22 个百分点，随着对后市市场信心的逐渐恢复，后期大户型房源也会陆续上市。上海市09年2月存量住宅供应面积分布1806%20%15%10%26%23%三、全市存量住宅市场成交情况3.1 全市存量住宅成交总体情况分析二手房成交创一年来新高，价格略有回升。本月全市二手房市场共成交 14399 套，达到近一年来最高点，成交面积 112.94 万方，环比增幅66%，与 08 年最高点相比亦增长了 5%。春节过后，二手房消费开始再次
8、释放，预计节后将有一段时间的成交量持续回升过程。由于楼市整体进入萧条期，存量房市场交易量也出现大幅萎缩，在传统金九银十的两个月，一、二手房交易量却双双跌至谷底，存量房市场受冲击也较大，9 月交易量同比跌幅 65%，10 月同比跌幅57%，市场观望气氛浓厚。之后，政府的救市政策给楼市吹来了阵阵暖风。“国三条”、“新 8 条”、降息，以及普通住宅新标准的调整，频频出现的调控政策显示出了政府稳定楼市，从而稳定经济运行的决心。中央经济工作会议确定了“保增长、扩内需、调结构”的工作目标，经济工作的首要任务还是保持经济平稳较快发展，而减轻居民合理购买自住普通商品房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用也成
9、为会议的重要议题。另外，货币政策也从过去的从紧变为适度宽松。这些都给原本处于寒冬的楼市带来些暖意，购房者信心也有所恢复，交易量开始回升。经过 2-3 个月的滞后期，政策影响开始凸显。另外，占存量房交易总量比重最大的浦东新区和闵行区，本月成交增幅分别为 70%和 51%，而宝山区和普陀区的交易量也突破千套，环比增幅分别为 93%和 97%，几大区域的交易量大幅上扬支撑了全市的存量房市场交易总量回升。2009年2月同比环比成交套数14399130%76%成交面积(万方)112.94130%66%成交均价(元/平米)1113814%2%120.00成交面积成交均价备注：该成交均价为登记成交均价。我们
10、认为市场合理均价为 16880 元/平方米，供参考。单位：万方140.00单位：元/平方米11500100.001100080.001050060.001000040.0020.0095000.0090003.2 物业类型细全市存量公寓、别墅成交情况120.00100.0080.0060.0040.0020.000.002000018000160001400012000100008000600040002000008.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02公寓成交面积别墅成交面积公寓成
11、交价格别墅成交价格本月全市存量公寓成交量相对别墅物业上涨明显。公寓成交 14265 套，别墅成交 134 套。公寓价格相对较稳定，环比上涨 3%，而别墅成交价格有较大幅度下跌，跌幅 17%。主要是由于上月，金色维也纳、汤臣高尔夫、维诗凯亚均有独栋别墅物业交易，拉升了总体均价上涨，而本月，单价低于 15000 元/平方米的别墅交易增长近一倍，主要位于闵行区、青浦区和松江区。这三个区域的别墅成交量占到总成交量的 71%，且分别比上月增加成交 10 套，16 套和 19 套，使得别墅总体成交价格回落。3.3 区域细分本月各区域二手房成交量均有所增加，其中青浦区、松江区、崇明县增幅超过一倍。奉贤区、南
12、汇区和徐汇区增幅相对较小。浦东新区和闵行区，本月成交增幅分别为 70%和 53%，而宝山区和普陀区的交易量也突破千套，环比增幅分别为 93%和 97%，四个区成交量占全市总成交量的一半。30002000单位：套10000浦东新区闵行区宝山区普陀区徐汇区松江区杨浦区长宁区闸北区嘉定区虹口区金山区青浦区奉贤区南汇区静安区崇明县黄浦区卢湾区全市存量住宅区域成交量排行区域成交均价环比涨跌幅闵行区1032613.8%崇明县345513.1%金山区402710.7%卢湾区228849.3%静安区222899.0%南汇区69888.8%闸北区118197.6%奉贤区53106.6%杨浦区122275.5%青
13、浦区69874.9%长宁区180173.6%宝山区86353.6%普陀区130213.2%虹口区134403.1%黄浦区203443.0%嘉定区70732.9%松江区76632.9%浦东新区128260.3%徐汇区14740-9.5%而各区域二手房成交价格全面回升，除徐汇区以外均有不同程度上涨。徐汇区中档公寓物业成交量涨幅明显，且成交价格低于全区均价，下拉的整体价格。在中心城区中，卢湾静安均价涨幅明显， 分别上涨 9.3%和 9.0%。静安枫景苑、静安新阁等小区成交活跃，拉升了整体价格上涨。3.4 产品类型（面积）细分单位：万方35.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00180成交面积成交价格26%23%24%16%全市存量住宅市场成交面积分布1804%7%本月存量住宅市场 180 平米以上公寓及别墅价格有所下跌，其他面积类型物业成交价格均有不同程度上升。客户来源
