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1、每一次都精雕细琢 XXXX XX广场项目 商业部分初步方案 Page 2 项目营销方向初判 项目背景一： u 90年代，XX三大标志性高楼动工，金山大厦 是其中之一； u 近20年过去了，历经多次的重启与动工，成 为XX最具知名度的烂尾楼； u 20年过去了，原金山大厦仍然是目前的XX第 一高楼； u 2012年，中国XX强势进驻，XXXX广场将 正式走向市场。 关键词：第一高楼、烂尾20年、 多次重启失败。 Page 3 项目营销方向初判 项目背景二： 项目位于XX最繁华的拱北商圈核心，商业价值明显。 拱北商圈、本项目及与口岸的距离 目前XX各商圈核心区域商业租金 800米 拱 北 核 心
2、商 圈 800 米 本案 拱北口岸 商圈拱北商圈吉大商圈 老香洲商圈新香洲商圈 核心地带月租 金（元/） 500350300200 Page 4 项目营销方向初判 项目初判： 商业核心、第一高楼、 烂尾20年、多次重启失败 营销优势明显 两大质疑 质疑一：多次重启失败，这次能不能成功； 质疑二:20年的规划，现在还能不能用，好不好用。 解决2大问题，还项目商业以 本色，再做锦上添花。 Page 5 项目营销方向初判 项目初判： 本项目与虽说是做销售，其实是在做信心，造势成为营销核心。 Page 6 第一部分第一部分 XXXX商圈及销售市场研究商圈及销售市场研究 第一部分第一部分 项目价值判断及
3、营销策略项目价值判断及营销策略 第三部分第三部分 商铺合理优化建议商铺合理优化建议 目录目录 Page 7 一、XX商圈及销售市场研究 1.1 XX商圈分析 1.2 未来入市代表商业项目分析 1.3 销售市场分析 1.4 待售项目分析 Page 8 1.1 XX商圈结构分析 XX商圈结构： n XX主城区目前形成四大商圈：拱北商圈、吉大商 圈、老香洲商圈、新香洲商圈。 n XX市受山地地形的影响，各商圈联系受阻，难以形 成集聚效应，各商圈相对较独立。 n 拱北、吉大商圈是目前XX的两大市级商圈，发展 较为成熟，一定时期内仍将是XX主体商业中心。 老香洲 商圈 新香洲 商圈 吉大商圈 拱北商圈
4、澳门 板 樟 山 将军山 Page 9 1.1 XX商圈结构分析 XX商圈结构： 比较较内容拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈 现现有商业规业规 模约约23万平米约20万平米约18万平米约10万平方米 核心业态业态 服饰鞋帽、精品百货、 社区配套 超市、百货、餐饮、社 区商业配套 超市、百货 社区商业配套 社区超市、小型百货 社区商业配套 商业业特色 XX最为为成熟的商圈，人 流量最大，以口岸经济经济 为为主，娱乐业较为发 达。 历史悠久，档次最高且文 化氛围较浓 。 以传统 百货超市为 主，辐射范围有限。 以满足周边社区消费的 超市百货为 主 代表商业业体 XX口岸购物广场 莲花路步行街、
5、国际大 厦、迎宾百货等 XX免税商场、 XX百货广场 国贸购 物广场 茂业百货 扬名广场 香洲百货 尚都百货 仁恒星园、旺角百货、 华润 万家和五洲花城商 业 消费费群 澳门门人，游客及本地居 民 本地居民及XX中高收入 家庭 本区域居民为主本区域居民为主 未来发发展方向 随着大型总体提商业的 入市，拱北商贸中心的 规划亦将进进一步巩固该该 商圈在XX第一商圈的地 位。 片区规划用地饱和，新 兴大型商业体打造难度 大，今后重点发展旅游商 业，商业发 展潜力相对 其他区域较为 有限。 随着XX居民收入提 升，商场品牌化趋 势明显，整体商业 档次由低档向中档提 升。 随着各新建社区的入住 率提高，
6、未来商业发 展 方向以区域性商业为 主 。 Page 10 1.1 XX商圈结构分析 XX商圈结构（拱北）： 商圈特点 1.商圈以澳门人、游客、本地人为消费群，其中澳门人 消费占很大比例； 2.商圈氛围是XX市最浓厚的，租金水平相对较高，商业 步行街租金平均为500元/月。 3.人流量大，商业较为集中，满足澳门中低阶层及XX年 轻阶层为主的消费群体，以旅游、夜场消费为主。 商圈概况： 拱北商圈紧邻唯一通往澳门的口岸拱北口岸，商圈以紧临拱 北口岸的口岸广场、华润万家、莲花路商业街为龙头，形成了 以迎宾南路和莲花路商业街为主体的商业格局； 拱北商圈代表商业体： XX口岸购物广场、莲花路步行街、国际
7、大厦、 迎宾百货、华润万家等 Page 11 拱北商圈代表商业体 代表商业业体商业结业结 构总总商业业面积积（）月租金（元/）备备注 XX口岸购购物广场场地下三层集中式商业 近70000 约约500元/月-800元 /月 集购物、饮食、休闲、文化、娱乐 、旅 游交通为一体, 每天客流量达10万人次以 上，经营经营 状况好，是XX人气最为为旺盛的 购购物广场场。 迎宾宾百货货广场场三层集中式商业300000300-500元 迎宾百货广场是拱北商圈重要的百货之 一，其首层的零售品牌档次相对较 高， 代表整个商圈的最高水平。（由于物业 管理问题 ，目前二、三层大部分空置） 华润华润 万家四层集中式商
8、业 近200000 华润 万家产品种类齐 全，同时紧邻 口岸 购物广场，人流量大，经营经营 状况好。 莲莲花路步行街步行街约15000300600元 莲花路步行街商业氛围浓 厚、人流量较 大， 莲莲花万景城商业业广场场地上二层，地下二层 的集中式商业 2800001F：300元/m/月 经营 档次一般，商场人流量相对较 少。 国际际大厦六层集中式商业378000 是集购购物、休闲娱乐闲娱乐 、餐饮为饮为 一体的商 厦，主力店为华润 万家、国际大厦商业 广场、国际大厦运动城、国际大厦家居 广场。 XX商圈结构（拱北）： 1.1 XX商圈结构分析 Page 12 商圈概况： 吉大商业主要集中在景山
9、路，代表性商业项目有：XX 免税商场、XX百货广场、国贸购物广场、giXX广场 。该商业区体现了生态、旅游、休闲、购物的理念， 营造了现代都市休闲购物新环境。 商圈特点： 1.吉大商圈是XX历史最长的商圈，至今仍是XX重 要商圈之一； 2.商圈总体商业规模在20万平方米左右，以大型购 物商场为主，是XX目前档次最高的商圈。商圈内 以免税商场档次最高。 1.1 XX商圈分析 九 州 大 海 滨 南 路 景 山 路 情 侣 中 路 景 乐 路 景 和 街 道 东 吉 大 路 园 林 路 海 洲 路 XX百货广场 XX免税商场 九百商城 新天地购物城 茂新购物城 GiXX广场 国贸购物广场 海滨公园
10、 珠宾禧悦汇 吉大商圈代表商业体： XX百货、免税商场、国贸购物广场、珠宾禧悦汇、 GiXX广场等 XX商圈结构（吉大）： Page 13 代表商业 体 商业结构 总商业面积（ ） 代表商家备注 免税商场 六层集中式商 业 60000 1F：VERO MODA、ochirly、converse; 2F：ESPRIT、澳西奴、钻石世家； 3F：Sea Horse、卡尔丹顿、Robyn、 Versino； 4F：英伦华 庄、忆江南、芝华仕 5F：驰道、诺亚 、瀚明轩 集购物、旅游观光、娱乐 休闲、饮食于一 体的大型综合商场，是XX市目前档次最高 的商场场，购物环境好，经营 状况良好，整 体出租率高
11、，基本没有空置。 XX百货 五层集中式商 业 38500 1F：得一超市、G2000、禾绿回转寿司 2F：周大福、位元堂、天德 3F：ochirly、Belle、Lee 4F：I.P.ZONE、borida、converse 5F：李宁、Adidas、红缘 坊 商场形象以及品牌档次上均略低于免税商场 ，整体经营 ；状况良好，基本没有空置。 国贸购 物广 场 二层集中式商 业 60000 1F：周六福珠宝、万青医药、明朗眼镜 、卡路仕男装、波司登男装、金利来、 星巴克、ELLE、JACK&JONES、味千 拉面； 2F：泰锋电 器、爱婴岛 品牌资资源缺乏，经营经营 档次偏低，人流量相 对较 少，
12、经营 状况一般。 家乐福 国贸购 物广 场2/3层 7000 商品品类齐 全，满足各种消费水平不同需 求，弥补补了吉大商圈缺乏大型超市的市场场空 白。 珠宾中心街 三层集中式商 业加商业步行 街 16000 周大福、雅戈尔、大风车 、必胜客、专 尚眼镜、金六福珠宝、美丽田园 定位为XX首个环湖国际商业街，目前尚未 全部开业业 1.1 XX商圈结构分析 XX商圈结构（吉大）： 吉大商圈代表商业体 Page 14 梅 华 东 情 侣 中 路 凤 凰 北 路 凤 凰 南 路 紫 荆 路 柠 溪 路 人 民 东 路 兴 业 路 迎 宾 北 路 海 滨 北 路 路 银 桦 路 翠 香 路 香洲文化广场
13、牛津街 扬名广场（吉之岛） 珠影广场 百分百购物中心香洲百货 尚都时尚百货 怡华商业中心 珠都百货 丹田广场 通大百货购物广场 金宝路商业广场 茂业百货 1.1 XX商圈分析 老香洲商圈代表商业体： 香洲文化广场、扬名广场、香洲百货、尚都时尚百货 、茂业百货、金宝路商业广场等 商圈概况： 片区内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商圈； 紫荆路商圈是以茂业百货、新一佳为中心，形成以 百货为主导商业形态的社区型商业中心； 凤凰路商圈以香洲百货、吉之岛为核心、香埠路为 辅助的，形成以商场为主、商业街为辅的社区商业 中心。 商圈特点： 1.香洲商圈以大型商场及社区裙楼街铺为主； 2.总体档次普遍不高，主要满
14、足家庭型消费需求 ； 3.整体商业氛围一般，未来发展空间有限。 XX商圈结构（老香洲）： Page 15 商业体商业结 构 总商业面积 （） 代表商家小结 扬名广场 七层集中式商业16000 1F：名钻金店、达芙妮、蔓路卡、HAMAD ； 5F、6F：芝华仕、爱慕、城市印象、星艺 堂、欧美家、柏家居、童话森林 扬名广场以扬名百货、吉之岛、扬名家 具城为主力店， 是目前香洲商圈档次最高的商场场。 百分百购 物中心 四层集中式商业6000 1F：雅芳、玉兰油、美宝莲； 2F：松下、华伦 天奴、梦特娇； 3F：安踏、富贵鸟 、宾度； 4F：蒙特伦斯、乔治白、皇宝、黛安芬 集中了超市、服装、电电子产产
15、品等商品， 人流量相对较 大。 珠都百货三层集中式商业 3500 1F：明廊眼镜、皇冠玛莉奥蛋糕、金杏堂 药店 以华润华润 万家为为主力店的社区商业业，经营 状况良好。 茂业百货五层集中式商业20000 1F：周大福、美颜坊、STACCATO、金利 来； 2F：自由鸟、touch、Etam、JNBY、淑女 屋； 3F：声雨竹、哥弟、注释、GOSO、吉祥 斋； 4F：HANG TEN、七匹狼、雅戈尔、九牧 王、Adidas 以经营 国内外中端品牌为主，商品种类 齐全，购购物环环境较较佳，但周边边商场场档次 偏低，难以吸引较多的目标消费群体。 金宝路购 物广场 五层集中式商业43000 新一佳、小
16、澳门时 装城、港澳时装城、恒 波通讯、文华书 城 以新一佳超市、XX小商品城为为主力店， 商业气氛成熟，人流量较大，但物业老 化，外在形象较差，经营较为 低端。 湾仔沙片 区电脑 城 电子数码产 品集聚 区 23000 湾仔沙电脑 城、鑫北数码港 海城电脑 城、香湾电脑 城 是目前XX最具规模、格局稳定、对外品 牌形象最强的电脑电脑 数码码市场场。 1.1 XX商圈结构分析 XX商圈结构（老香洲）： 老香洲商圈代表商业体 Page 16 商圈概况： 新香洲商圈商业主要分布在敬业路、健民路、人民西路、银桦路周边，商业体量相对其他商圈 较小，代表商业项目有仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城。 商圈特点： 1. 新香洲商圈是XX商业的后起区域，目前主要以临街商铺分散型、个体式经营为主，未形成 具规模档次的商业中心。 2. 商圈内的商业主要为社区商业、超市等形态，主要满足家庭型消费需求。 1.1 XX商圈结构分析 XX商圈结构（新香洲）： Page 17 商业体商业结 构 总商业 面积（ ） 商场布局代表商家月租金（元/）小结 五洲花 城商业 街 步行街加 沿街商铺 26000 生活配套商
