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1、 中国宝安集团股份有限公司与广东深圳盐田港集团有限公司土地使用权转让合同纠纷案 法公布（2000）39号中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（1998）民终字第181号上诉人（原审原告）：中国宝安集团股份有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区笋岗东路1002号宝安广场A座2829楼。法定代表人：陈政立，该公司董事局主席。委托代理人：戎乙强，该公司法律顾问。委托代理人：王涛，北京市大禹律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳盐田港集团有限公司，住所地：广东省深圳市沙头角区沙头角办公室7楼。法定代表人：刘定桐，该公司总经理。委托代理人：彭洪波，该公司法律室主任。委托代理人：王和平，康达律师事
2、务所律师。上诉人中国宝安集团股份有限公司（以下简称宝安公司）与上诉人深圳盐田港集团有限公司（以下简称盐田港公司）一案，不服广东省高级人民法院（1998）粤法民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：1992年12月12日，宝安公司与盐田港公司签订盐田港投资合同书（以下简称投资合同书）约定：宝安公司投资3亿元人民币建设盐田港卫星城，该项目由盐田港公司包干建设。盐田港公司提供卫星城内15区、20B区商品住宅楼用地32 万平方米给宝安公司作为投资补偿。双方还约定：任何一方不按时全面履行合同即为违约，违约方除向守约方支付1000万元外，还需根
3、据情况向守约方支付滞纳金并继续执行本合同。滞纳金的计算方法是：宝安公司不能按时投资给盐田港公司，按未投资额计算，每日计罚万分之五的滞纳金给盐田港公司；盐田港公司不能按时交付补偿用地给宝安公司，按未交付用地每平方米937元计算，每日计罚万分之五的滞纳金给宝安公司。违约方违约时间超过两个月时，守约方除有权按本合同及法律规定追究违约责任外，并有权决定终止执行本合同。双方还就宝安公司付款的期限、盐田港公司交付补偿用地的条件、执行本合同发生争议解决的方式、合同生效条件等事宜进行了约定。该投资合同书签订后，宝安公司自1993年1月到1994年1月先后8次支付盐田港公司投资款人民币1.85亿元，有部分款项逾
4、期支付，盐田港公司亦未依约定的条件和期限交付补偿用地给宝安公司。1994年12月23日，双方签订土地使用权转让合同约定：宝安公司将位于盐田港后方基地15区7万平方米土地使用权转让给盐田港公司，双方还约定了地价款、付款和交地期限。该土地使用权转让合同签订后，双方均认为不是其真实意思表示，未实际履行，且宝安公司也不具有该地块的土地使用权。次日，双方签订盐田港投资合同书补充协议（以下简称合同书补充协议）约定： （一）宝安公司对盐田港投资由3亿元人民币变更为1.85亿元。（二）盐田港公司对宝安公司的补偿用地，由32万平方米变更为25万平方米。（三）盐田港公司再补偿1万元人民币给宝安公司，此款在补充协议
5、签订后3日内支付。（四）除本补充协议变更的内容按补充协议的规定执行外，原投资合同书的其他各项规定不变，双方仍遵照执行。该合同书补充协议签订后，盐田港公司依约向宝安公司支付了1万元补偿费。同年12月26日，双方签订补充条款约定：双方于1994年12月23日签订土地使用权转让合同后，经再三协商，于1994年12月24日改签为合同书补充协议，双方一致同意该合同书补充协议是有效协议，今后若一方违背该合同书补充协议而引起的法律和税费问题，由违约方负完全责任。本补充条款属于合同书补充协议一部分，双方盖章后生效。1995年12月15日，盐田港公司将15区1号地块房地产证（面积65956.2平方米）及15区2
6、号地块房地产证（面积 50885平方米）交付宝安公司。宝安公司将该两份房地产证用于银行抵押贷款。1996年10月8日，双方又签订补充协议约定：宝安公司对盐田港后方建设投资额调整后为人民币1.85亿元，此款已全部付清。作为补偿用地，盐田港公司已于1995年12月15日为宝安公司办理了15区1、2号土地使用权证书。该公司应在1997年2月28日前完成16区仓储用地（面积90740.02平方米）“三通一平”，并办理完毕宝安公司名下土地使用权证书；该公司应在1997年6月30日前办理完毕20B区别墅用地（面积35000平方米）宝安公司名下土地使用权证书，并于1998年12月30日前完成“三通”（通水、
7、通电、通路）；该公司应在1997年2月28日前完成15区1号地块拆迁平整，于1997年6月30日前完成15区2号地块违章建筑拆迁、旧村改造。双方移交验收用地面积时，按多退少补的原则处理，本补充协议经签字生效后，双方均不再追究在已履行合同、协议过程中的违约责任。如有新的违约，应按原合同规定承担违约责任。同年10月18日，盐田港公司申办16区土地使用权转让手续，深圳市规划国土局拟在该区安置中澳冷冻仓库有限公司（以下简称中澳公司）盐田港公司通知了宝安公司。宝安公司以承诺书的形式到函盐田港公司：中澳公司必须在1997年10月31日前签订土地转让合同及盐田港公司必须在土地使用权转让合同签订后5日内与宝安
8、公司签订退地协议等前提条件下，宝安公司同意将16区土地使用权转让中澳公司。同年10月 20日，盐田港公司致函宝安公司：15区1号地块已具备交付条件，请求放宽15区2号地块拆迁期限，16区土地变现不是盐田港公司单方可以控制的，请宝安公司尽快派员协商落实20B区地块坐标。同年10月25日，宝安公司函告盐田港公司：宝安公司所拥有的16区仓储用地仍维持由盐田港公司全部转让，转让合同可签订两份，最迟应在1998年1月10日前签订，否则，宝安公司决定取消该项转让，请盐田港公司最迟在1998年2月10日前办妥16区仓储用地的土地使用权证及用地红线图等有效法律文件给宝安公司。1998年1月13日，宝安公司鉴于
9、盐田港公司未能在1998年1月10日前签订16区土地转让合同，致函盐田港公司：取消该项转让，盐田港公司最迟在1998年2月10日前办妥该区土地使用权证书给宝安公司。同年2月26日，中澳公司致函深圳市规划国土局，声称该公司不能在1998年2月28日前签订16区土地使用权转让合同。次日，宝安公司致函盐田港公司：终止双方所签订的投资合同书、合同书补充协议、补充条款及补充协议，并于同年3月31日以双方所签合同期限届满，盐田港公司未依约履行义务为由提起诉讼，请求依法判令解除双方所签合同、协议约定的土地，由盐田港公司退还其投资款人民币1.85亿元及利息，并依据投资合同书的约定支付违约金和滞纳金，承担本案全
10、部诉讼费。另查明：根据深圳市人民政府（1988）389号关于盐田港建设的若干规定、深圳市常委会 （1992）19号会议纪要及深圳市人民政府（1993）78号关于授予盐田港建设指挥部管理职能的通知等相关规定，盐田港的建设开发，由盐田港建设指挥部统一规划、统一建设、统一经营、统一管理。盐田港公司和盐田港建设指挥部实行“一套班子、两块牌子”，拥有盐田港港区及后方腹地经深圳市规划国土局审批后的土地使用权。盐田港建设指挥部有权签署关于盐田港港区及后方腹地土地使用权转让合同，报深圳市规划国土局办理手续。宝安公司与盐田港公司签订的投资合同书已经盐田港建设指挥部及深圳市规划国土局批准，并缴纳了土地出让金。还查
11、明：依据双方1996年10月8日签订补充协议的约定，盐田港公司应于1997年2月28日前完成15区1号地块拆迁平整，该公司通知宝安公司移交该地块的时间为1997年10月20日；盐田港公司应于1997年6月30日前完成15区2号地块违章建筑拆迁交付宝安公司，于1997年2月28日前完成16区地块“三通一平”并办理完毕宝安公司名下土地使用权证书，该公司未在约定的期限内完成，在宝安公司1998年1月13日通知盐田港公司最迟在1998年2月10日前办妥16区地块土地使用权及用地红线图等有效法律文件之后，盐田港公司亦未履行；盐田港公司应于1997年6月30日前办理完毕20B宝安公司名下土地使用权证，于1
12、998年12月30日前完成该地块“三通”，该公司均未依约履行。在双方签订的投资合同书、合同书补充协议、补充条款及补充协议中，均未约定宝安公司确定20B区地块座标的义务。15区2号地块房地产证已于1998年5月抵押期满，由宝安公司取回，15区1号地块房地产证仍由宝安公司用于银行抵押贷款。一审法院审理认为：双方当事人签订的投资合同书属于土地使用权转让性质。盐田港建设指挥部享有转让盐田港指定区域内的土地使用权资格，并在该投资合同书上盖章确认。投资合同书、合同书补充协议、补充条款及补充协议均是其真实意思表示，内容合法，应认定有效。双方当事人签订的土地使用权转让合同，非其真实意思表示，内容违法，应认定无
13、效。双方当事人签订的补充协议生效始，有新的违约应承担违约责任的约定，予以确认。盐田港公司未依合同约定向宝安公司移交15区地块，未能办理16区地块土地使用权及移交土地，均构成违约，应承担违约责任。宝安公司已取得15区两地块房地产证，并用于银行抵押贷款，应视为该公司已实际利用，该区除部分建筑物未拆除，其他均已具备移交条件，宝安公司请求解除已部分履行的合同于法无据，不予支持。盐田港公司未在合同约定的期限内为宝安公司办理16区地块土地使用权证及移交土地，与政府规划处理中澳公司事宜有关。鉴于深圳市规划调整的客观情况，宝安公司提出最迟在1998年2月10日前办理该地块土地使用权证及移交土地，盐田港公司仍未
14、履行，宝安公司请求解除该地块的转让，符合法律规定，应予支持，盐田港公司还应承担违约责任。双方当事人未明确约定20B区地块的具体位置，在合同履行中产生矛盾，双方均有责任，合同约定该地块移交时间未到，在该期限内履行交地义务可实现，宝安公司有义务配合，为此，该公司请求解除20B区土地转让，理由不成立，应予以驳回。宝安公司所付投资款扣除已履行和应履行部分后，多出部分应由盐田港公司退还，并应支付占用此款期间的利息。据此判决：一、双方签订的投资合同书、合同书补充协议、补充条款及补充协议有效，土地使用权转让合同无效；二、盐田港公司应在本判决发生法律效力之日起30日内将 15区地块按合同约定的条件移交宝安公司
15、，并支付该地块迟延交付的滞纳金。其中1号地块交地滞纳金自1997年3月1日至1997年10月20日，2号地块交地滞纳金自1997年7月1日起至本判决发生法律效力后30日止，16区地块交地滞纳金自1998年2月11日至1998年3月31日，均按每平方米 937元，每日万分之五计算；三、终止履行双方在投资合同书、合同书补充协议、补充条款及补充协议中就16区土地约定的条款；四、盐田港公司应在1998年12月30日前为宝安公司办理20B区土地使用权证书，并按合同约定的条件移交宝安公司，宝安公司应与盐田港公司协商明确所需土地位置并提交办理土地使用权的相关文件；五、盐田港公司应在本判决发生法律效力之日起6个月内返还人民币72637512元及其同期同类银行贷款利息（自款到之日至付清之日止）给付宝安公司；六、盐田港公司应在本判决生效之日起10日内支付违约金1000万元人民币给宝安公司；七、上述第二项判决中交地义务到期未履行的应依约定的滞纳金标准，按该地块约定的价格双倍计付迟延履行期间的迟延履行金。上述其他判项中应给付的款项如到期未履行，应按中华人民共和国民事诉讼法第二百三十二条规定执行。案件受理费1828549元，由宝安公司负担
