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1、制度2021年车位、车库归属?单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年车位、车库归属?车位、车库归属没有约定或约定不明时，如何确定车位、车库的归属?一般认为，建筑区划内车位、车库的所有权归属问题，属于物权法第76条第1款第(7)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当有业主共同决定。根据该条第2款之规定，决定此类事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。因而可以确定，如果开发商与占建筑物总面积超过一半且总人数超过半数的业主达成协议，其协议内容应当对全体业主有效，否则，应当视为约定不明。同时，开发商保留车位、车库所有
2、权的，必须是完整地保留，而不能将建筑区划内的部分车位、车库所有权转移给业主而仅保留其余部分车位、车库的所有权，否则，也应视为约定不明。已经销售完毕的小区，开发商在销售时未与业主就车位、车库归属问题签订合同，且之后也未能达成协议的，也应当认为没有约定。裁判思路：我们认为，在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，其涉及全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则;另外，对车位、车库的归属作出合理界定也是当前司法实践的迫切需要。没有约定、约定不明或者通过其他方式无法推断出权属归属的，可以按照以下几个方面认定车位、车库的权属归属。第一，对于建筑物区划内，规划用于停放汽车的车
3、位、车库，归属于开发商。这点可以从物权法第74条第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定中可以解读出来。从此款规定中可以看出，车位、车库的所有权属于开发商，对于是出售、附赠还是出租的决定权也在开发商。如果开发商对车位、车库没有所有权，立法也就不用作上述规定了。此外，这也是民法中的依照建造事实取得所有权原理在实践中的具体运用。当然，学界也有对此观点提出不同意见，认为如果规划内的车位都归开发商所有，则无法解释规划内地面停车位、架空层车位意见人防车位开发商无法单独登记的事实，此部分车位恰恰是无独立产权证的，只能归业主共有。第二，占有业主
4、共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这点物权法第74条第3款已有明确规定。需要注意的是，占用业主共有的道路、其他场地上用于停放汽车的车位，属于业主共有，而不包括车库。这是因为，其一，车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则。并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。其二，车库作为独立使用对象，不属于小区共有的公共设施，故车库的归属也应通过约定进行。物权法第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当
5、首先忙着业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条 下列事项由业主共同决定：(一)制度和修改业主大会议事规则;(二)制度和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选择业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之
6、二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。物业经理人： 篇2：关于小区物业费及车位费收取的函关于小区物业费及车位费收取的函怡美物业管理有限公司：我小区新一届业主委员会已经正式成立，并完成政府相关部门的备案要求，业已形成法律效力，原业委会同时失去相关职权。目前，本业委会为怡美家园业主大会唯一执行机构和授权单位，特向你公司正式通告，以便相关工作的开展。贵公司于20*1年11月18日在我小区贴出“重要通知”，涉及对小区业主收取20*1年物业服务费和20*2年车位费的内容，我会特向贵公司告知如下：1、我小区20*1年未与贵公司签订物业服务合同
7、，贵公司为我小区提供了事实服务，但目前尚未与我业委会就事实服务的标准和费用情况进行洽商。请贵公司尽快与我会洽商相关事宜，待确定标准与服务费用之后，再向业主收取。否则，贵公司一切服务均为合同外行为，未经授权，不受法律保护。2、我小区地上车位部分为小区业主共有财产，收取车位费用的标准和方式，以及费用的使用方式须由业主大会及业委会决定和授权，贵公司在没有业委会授权的前提下，无权对我小区财产进行代管和收取相关滋生利益。20*2年车位的管理和费用的收取尚未向贵公司授权，请贵公司暂停办理代收小区20*2年车位费的行为，待业主大会授权之后再行办理。贵公司在此期间仍严格履行事实服务责任，维护小区车辆秩序，在业
8、主大会作出决议前，停车管理仍维持原有秩序。3、由贵公司未与业委会充分协商合作所引起小区业主不满甚至导致社区混乱所造成的任何后果由贵公司承担。怡美家园小区业主委员会20*1/11/*业主委员会公告(20*1年第001号)尊敬的小区全体业主：我小区新一届业主委员会已经正式成立了，并且已经完成了政府相关部门的备案手续。物业公司于20*1年11月18日在我小区张贴“重要通知”捆绑收取20*1年及以前物业费和20*2年停车费，就此我业委会已经向物业公司发函，特向全体业主告知如下：1、物业公司所发“重要通知”是其单方行为，业委会不知情。2、20*1年我小区未与物业公司签订物业服务合同，物业公司为我小区提供
9、了事实服务。业主委员会尚未与物业公司就20*1年其事实服务的标准和服务费用进行协商，等到业委会与物业公司协商之后再向全体业主公告。3、20*2年我小区物业服务与车位管理及费用收取等相关事宜未经业主大会讨论及授权，物业公司没有收费依据。业委会就小区公共收益的管理问题正在向政府相关部门及法律专家咨询，业委会将据此报请业主大会决议。4、业主大会作出决议之前，物业公司仍履行其事实服务的责任，希望小区有地上停车位的业主自觉遵守小区交通和停车管理秩序，主动配合物业公司管理，在此期间停车位仍延续原秩序。最新消息：北京市海淀区怡美家园小区业主委员会博客、微博开通了，欢迎广大业主光临!微博地址：博客地址：怡美家
10、园小区业主委员会20*1/11/*篇3：案例：小区物业把绿地改车位，没车的住户有意见案例：小区物业把绿地改车位，没车的住户有意见西安一小区物业把绿地改车位 没车的住户有意见停车难一直是很多老旧小区的头疼事，最近，南郊唐园小区就因为车位问题闹起了矛盾。物业没有经过居民们的集体表决，就将小区部分绿地改成停车位，引起了一些住户的不满。南郊电子正街的唐园小区是一个老小区，始建于1998年，有43栋楼房，1900多住户。根据当初居民生活条件，小区只搭建了停放自行车的车棚，根本没有规划过车位。近些年，买汽车的住户越来越多，因此小区停车难的问题就越发严重。老王是小区老住户了，小区建成后，绿化面积达到了40%
11、，因此他十分喜欢小区的居住环境。小区除了拥有一个面积不算太大的花园外，道路两旁和每栋楼前都有草坪，里面栽种着各种植被。每天早上老王和居民们喜欢在小区慢跑，享受着花草散发出来的清香，呼吸新鲜空气。每逢夏天，树木郁郁葱葱，走在路上很凉爽，老人们都喜欢坐在树下纳凉，显得十分惬意。最近一段时间，小区物业在没有和住户打招呼的情况下，将小区部分道路边的草坪做了硬化处理。原因很简单，为了缓解小区停车难的问题，硬化的区域将成为小区的停车位。物业将草坪硬化一事，在小区引起了巨大的反响。对于有车一族来说，这自然是拍手称好的事情。对于像老王这样的老人以及没有私家车的居民来说，就坚决反对。因为他们见不得绿地被破坏。昨
12、天上午，记者来到小区，看见道路两旁的土地被一块块长方形的水泥块覆盖，远处还有一辆水泥搅拌车正在作业，搅拌好的水泥正一点点浇筑划好的车位。小区物业办一位负责人解释，小区有1000多辆车，由于没有车位很多车主随意停车，私自将车停到绿地上，导致绿地损坏严重，为了便于管理物业就将已经损毁的绿地改成了车位。至于将绿地改车位为什么没有告诉居民，这位负责人说，物业只是征得了多数业委会成员的同意，并没有通过小区居民集体表决，因为小区居民不好召集。如今，他们先停止车位改造作业，先想办法通知所有居民，征得居民们的同意，再考虑绿地改造车位的问题。改造车位 需三分之二居民同意和唐园小区一样，很多老旧小区都存在车位紧张，有车一族在院子里乱停车的现象，同样也存在物业公司与住户因改造车位闹矛盾的现象。陕西仁和万国律师事务所余伟安说，老旧小区物业为了便于管理，改造车位是可以理解的，但小区绿地所属权是所有居民的，根据物权法规定，物业必须召开大会，征求三分之二以上的居民同意才行。没有经过居民们的集体表决，而是通过业委会多数成员同意，改造车位，这种做法是不合适的。优质文档8
