[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务真题2002年[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务真题2002年土地估价实务真题2002年一、计算题 (共3题答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数地价单价的单位为“元/m2”、总价单位为“万元”请在每题下方空白处答题) 问题:1. 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整) 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价 答案:1．适用公式 土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)年期修正系数1+土地出让金年期修正系数： 2．计算步骤 (1)选择计算方法。
根据题意，本题适用于成本逼近法 (2)土地取得费及税费 1010000666.67=150(元/m2) (3)土地开发费 810000666.67=120(元/m2) (4)利息(按单利计算) 1505.5%1+12011/25.5%=11.55(元/m2) (5)利润 (150+120)10%=27(元/m2) (6)土地成本价格 150+120+11.55+27=308.55(元/m2) (7)49年期的土地成本价格 (8)49年期的土地出让金 (9)计算单位地价 290.79+29.90=320.69(元/m2) (10)计算总地价 总地价=320.693000=96.21(万元) 问题:2. 二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售价为45b0元/m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2，公寓为1800元/m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售侨的15%，销售税费为售价的5.5%。
根据以上条件完成以下计算 1．该宗地在规划条件下的土地使用权价格 2．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给申作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得的公寓面积是多少 答案:1．适用公式 地价=房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费 2．计算步骤 题解一： (1)选择计算方式 根据题意，该宗地地价求取适用于剩余法 (2)计算房地产售价 60004745002=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费 21004+18002=12000(万元) (4)计算投资利息 地价[(1+5.5%)2-1)+1200040%[(1+5.5%)1.5-1)+1200060%[(1+5.5%)0.5-1)=596.75+0.113地价 (5)开发利润 3300015%=4950(万元) (6)销售税费 330005.5%=1815(万元) (7)计算土地总价。
地价=33000-12000-596.75-0.1130地价-4950-1815 地价=12253.59(万元) (8)计算单位地价 单位地价=12253.5920=612.68(万元/亩)=9190.20(元/m2) (9)计算甲方应得公寓面积 14000m2综合楼价格=14000600090%=7560.0(万元) 甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万元) 甲方可得公寓面积=4693.5910000(450090%)=11589.11(m2) 甲方除可获得14000m2综合楼外，还可获得11589.11m2的公寓 题解二： (1)选择计算方法 根据题意，该宗地价求取适用于剩余法 (2)计算房地产总售价 60004+45002=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费 21004+18002=12000(万元) (4)计算投资利息 利息=1200040%[(1+5.5%)1.5-1)+1200060%[(1+5.5%)0.5-1]=596.75(万元) (5)开发利润。
3300015%=4950(万元) (6)销售税费 330005.5%=1815(万元) (7)计算土地总价 地价=(33000-12000-596.75-4950-1815)(1+5.5%)2=13638.251.1130=12253.59(万元) (8)计算单位地价 单位地价=12253.5920=612.68(万元/亩)=9190.20(元/m2) (9)计算甲方应得公寓面积 14000m2综合楼价格=14000m2600090%=7560.0(万元) 甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万元) 甲方可得公寓面积=4693.5910000(450090%)=11589.11(m2) 即：甲方除可获14000m2综合楼外，还可获得11589.11m2的公寓 问题:3. 三、某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下 (1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30% (2)C宗地：占地，25000m2，于1998年9月1日通过出让方式取得宗地已达到“三通斗平”的开发程度按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元 (3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2 B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表所示 宗地 交易情况 区域因素 个别因素 B宗地 -4% -2% 5% C宗地 0 5% -1% D宗地 2% -7% -5% 表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为 20%；土地还原率取6% 相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/m2，达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/m2 根据以上条件，试回答以下问题 1．以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格 2．测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金 3．测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格 答案:1．适用公式 1)成本逼近法基本公式 土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)年期修正系数 2)市场比较法基本公式 比准价格=比较案例宗地价格交易情况修正区域因素修正个别因素修正 3)收益还原法涉及的基本公式 (1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式。
式中 P——土地价格 a——土地净收益； r——土地还原率； n——土地使用年期 (2)求取宗地A市场年租金公式 式中 a——土地年租金(不含各项费用)； P——宗地A价格； r——土地还原率； n——土地使用年期 (3)求取宗地A承租土地使用权价格公式 式中 P——承租土地使用权价格； PR——土地盈余租金； r——承租土地使用权还原率； n——收益年期 2．计算步骤 题解一： 1)确定评估思路 (1)明确地价定义为“五通一平”条件下、50年期、工业用地于2002年9月1日的土地使用权价格 (2)确定评估思路先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格，然后选用市场比较法评估宗地A价格 利用收益法测算宗地A的市场租金 利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格 2)测算B、C、D的实例价格 (1)B宗地价格 利用成本逼近法测算地价： 土地取得费=[3000000(451510000)](1+20%)=120(元/m2) 土地开发费=[5400000(451510000)](1+30%)=234(元/m2) 贷款利息=120[(1+1.5%)4-1]+2341/4[(1+1.5%)3.5-1]+2341/4[(1+1.5%)2.5-1]+2341/4[(1+1.5%)1.5-1)+2341/4[(1+ 1.5%)0.5-1]=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44=14.47(元/m2) 。