本报告是严格保密的单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,,,*,写字楼创新分类,,服务创新,传统商务写字楼,结构创新,功能创新,2,,主流商务写字楼以纯商务办公环境打造和高档配置作为核心竞争力，主要通过“真金白银”投入来实现,主流商务写字楼,主流商务写字楼的竞争力主要体现在四个方面,,外立面造型与结构：采用创意造型以及纯玻璃幕墙，打造高档形象,,硬件高档配置：架空地板、中央空调、入口、大堂、电梯间等公共部位豪华装修、环保科技材料等,,完善配套：银行、餐饮、车位等全套充足配置,,软性服务：顶级物管，提供优质服务,时,,代,,辉,,煌,恒,,隆,,广,,场,西,,环,,广,,场,新,,保,,利,,大,,厦,3,,典型案例一：北京道一号，弧型创意立面，呼吸式幕墙以及太阳能发电板屏，打造香港首席天标,采用弧型外立面，两端为商业，中间面宽最大的,14,层为写字楼，设计符合商业与写字楼特点且富有创意，,,三层透气呼吸式幕墙，内部装有多孔电动百叶窗，环保节能，但造价昂贵,,屋顶六块太阳能发电板屏，提供电动百叶窗所需能量,4,,典型案例二：上海嘉里中心，五星级酒店装修标准，,,五星级酒店装修标准，大堂挑空三层，电梯，大堂、走道等公共部位采用,以名贵云石及花岗岩精心铺砌而成,,5,,错层——通过办公空间的立体分离，实现创意办公；部分错层与复式结合，出现了三错层结构，提高性价比,结构创新一,错层：主打创意办公,三错层：性价比与创意办公的完美结合,邻错：实现户户朝南,6,,典型案例一：静安创展中心，主打KIBS概念，4.0米错层结构与5.5米LOFT结构为其主力产品,KIBS,指知识密集型企业，包括信息服务、研发服务、法律服务、金融服务、市场服务、技术性服务、管理咨询、劳动就业等八大类,,大厦定位,KIBS+LOFT,，为知识密集型企业定制既节省成本又专业人性化的办公空间,,销售时，错层结构样板间采用暖色调和木头，制造温馨感和原生态,,与双层结构的高性价比卖点相比，错层结构主要强调,创意和立体的工作方式,，同时在空间上实现,办公私密性,7,,典型案例二：海上海LOFT，三错层设计，空间上实现接待区与办公区的分离，彰显老板高高在上的身份感,首层层高3.4米,二层挑空5.3米,三层层高3.1米,8,,三错层结构结合柯桥当地客户办公特点，空间上实现功能分区,,经理室,贵宾室,公共办公室,财务室,前台,展厅,三层,二层,一层,目前柯桥写字楼小住户往往办公室与展示厅放在一起，相互干扰比较大,,错层设计从空间上将办公、展示与休闲分开，使得同样面积条件下，小住户能够像大业主一样，享有独立空间,9,,典型案例三：雕塑家园，相邻错层结构，实现户户南向,,户型一,户型二,南向,北向,走廊,雕塑家园通过左右户型错层，实现户户朝南；复式结构出售前已经划分好，售价按照实际使用面积来算，并未提升性价比,,雕塑家园住户大都为广告公司等创意型单位，或者经济实力有限的小公司，档次不高,,此种方式南北进深过大，虽然实现户户朝南，但是居住与办公品质不高，属于市场早期产品，目前已被市场所淘汰,10,,LOFT：主要以高性价比来吸引客户,,结构创新二,一般定位中小企业尤其是科技、创意、贸易等公司,,将创意生活与高性价比结合，主要依靠偷容积率的方法来实现面积赠送，达到快速销售的目的,,一般层高为,4.8,米,—6.2,米，部分楼盘出现了,9,米以上的层高,11,,典型案例：香年广场，平层层高4.8米，可复式办公，挑高层高9.6米，可分为四层，高性价比，市场罕见,项目主要卖点是其,100,米层高肺中庭（生态）和超高层高所带来的性价比,,此种产品在目前政策趋紧的情况，竞争优势不言而喻,,目前柯桥政策规定，写字楼层高超过,4,米，容积率乘以,1.5,，超过,6,米的审批有困难，故此种方式可能不可行,,12,,凸窗：高度不超过2.2米，全赠送面积，增加性价比,,结构创新三,不超过2.2米,台阶可打掉,星河世纪通过底下台面填高，与梁之间高度不超过,2.2,米，算全赠送面积，使用时可把台阶打掉，做成步入式凸窗,,13,,企业总部：通过独栋或者TOWNHOUSE产品打造，倡导低密度花园式办公理念,,结构创新四,此类产品定位实力雄厚的大型企业，打破目前市场千篇一律的高层办公模式，倡导更为私密和尊贵、体现身份感的低密度花园式办公理念，目前主要出现在北京、上海等少数几个城市，属市场稀缺产品！,14,,典型案例一：总部国际，多功能，复合式新型独栋商务体,,110,余栋,1000-5000,平米,4-8,层独栋写字楼,,卖点一：独立产权，独立冠名、独体独栋,,卖点二：,低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能， 开创“多功能总部商务模式”新格局,,卖点三：系列产品，满足不同客户需要，精致花园（双拼）、城市大道（联排）、绿荫广场（独栋）,精致花园,,城市大道,,绿荫广场,15,,精致花园：双拼结构设计，独立垂直交通系统，挑高15米中庭，2-4层挑空观景台，演绎全新商务办公格局,地下室层高3米,首层层高4.5米,二、三层层高3.5米,四层层高3.5米,顶层层高3.9米,16,,典型案例二：置地星座，TOWNHOUSE办公理念，8栋楼只售8个业主,,8,座,8-12,层写字楼，其中,A,座为双子塔楼，其余为独栋,,1,、,2,楼为商业，,3,层以上为写字楼，标准层面积,500,平米，整栋建筑面积,4000-6500,平米,,本项目最大的卖点就是低密度,TOWNHOUSE,花园式办公理念，硬件配置与一般甲级写字楼；类似,17,,生态写字楼：强调人与自然的对话，主要通过将自然元素引入室内，创造和谐办公环境来实现,功能创新一,广义的生态写字楼主要包括四个层面的内容,,绿色公共空间：主要通过楼宇内绿化和公共共享空间打造来实现,,通风采光：通过内庭院设计等实现写字楼的自然通风，增加采光面,,环保材料：主要通过高透光、低反射的幕墙以及楼面、配套系统的低能耗来实现,,空间感：主要通过楼层等公共空间高度和宽度来衡量,,,目前一般生态写字楼主要着眼于绿色公共空间、通风采光来实现生态概念，而环保材料由于成本和客户感知问题，采用不多；空间感一般写字楼都可以满足客户需求。
本项目主要关注绿色空间打造和通风采光两个环节18,,案例借鉴一：安联大厦，高低区十字交叉分布空中花园设计，,,高区,低区,空中花园,特点：,,中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风；,,不影响高区南北双向空中花园的通风；,,双向交叉的空中花园设计，不影响整层的结构，为高中庭设计提供空间19,,围绕空中花园设计，顺利实现通风、采光、绿化,,通风,采光,绿化,肺中庭,20,,案例二：万轩国际大厦，双侧蛙挑（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置）,,南北两侧每两层设置一个空中花园，双层挑高设置,,屋顶设置花园，超值赠送,空中花园,屋顶花园,21,,案例三：深圳城市大厦，核心筒错开设计，配置空中花园，空气自然对流,,四方型核心筒，采光面单一,圆型核心筒，采光面增加,圆型错开核心筒，采光面充分,空中花园,项目生态点：,,采光面广（保证每个单元两面或以上采光）,,自然空气对流,,空中花园,,明厕、明电梯走廊,,节能，环保建材,,22,,案例四：大中华国际交易广场，集中式空中花园；中央商务大厦，半围合空中花园设计，配合商务配套区,大中华国际交易广场，第九层10000平米的空中花园，辅以大面积水系，在写字楼中是不多见的；成为写字楼中最大的休闲商务区，也是深圳迄今规模最大的空中花园。
中央商务大厦，集中在四层半围合设计；与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区23,,节能环保：浦江智谷，写字楼中的锋尚国际，依靠大量硬件投入和节能技术采用，打造高科技企业办公天堂,功能创新二,采用十项节能技术，比普通写字楼节能,75%,,楼板埋管系统；,,外遮阳板系统；,,100,％全新风系统；,,外墙外保温系统；,,地源热泵系统,,,双面,LOW-E,中空玻璃幕墙,,雨水收集系统,,太阳能光热应用,,屋顶绿化,,LED,节能照明,,依托闵行开发区和浦江高科技园，客户定位高科技企业和高层次的服务企业和贸易企业,,运作模式参照美国硅谷、英国,Arlington,等国际知名科学园区,24,,MOFFICE：通过“办公集群”和“卖场所”两个理念将对客户需求的关注极致化,,功能创新三,MOFFICE，M代表MIX AND MATCH，强调混合与协调搭配，试图从人对空间的真实感受出发、从使用者的情感出发最大限度地增强办公舒适度 ，包括两个方面：,办公集群：,强调项目的整体性与全局性，同时也体现了项目最本源的商务特性,将资源集中配置，并可全体享受将厨房、会议室、商务中心等从办公空间中分离出来，每层或每几层集中配置，在保证正常办公的前提下，满足成长型企业对于小面积办公场所的需求。
卖场所：提供多种风格装修设计办公间，直接达到客户使用标准，避免客户装修麻烦MOFFICE，从本质来看还是定位小户型客户，通过各单体写字间办公以外功能剥离，集中配置，来减小户型面积，降低办公成本；另外多种装修方案选择，避免小户型客户再次装修麻烦25,,典型楼盘：北京MOFFICE，核心卖点个性化装修与公共功能配套,,提供,38,种办公室设计方案，满足不同口味客户需求,,全部定位,100,平米小户型，受到科技型和创意型客户欢迎,,近万平米商业配套,18000,平米写字楼，为客户提供行政、商务、财务等方面“秘书”服务，通过为客户的“行政托管”，使得客户能够专注于自身业务发展,,26,,MOHO:定位中小企业，通过自由组合、商务共享、24小时办公与酒店式服务，达到企业形象与成本之间的完美平衡,功能创新四,MOHO，原意为多功能办公居住空间，即SOHO的升级版，近年来，此概念也为一些商务写字楼所采用并进一步衍生为全天候小面积办公的含义包括四个方面含义：,自由组合：最小分割面积缩小，出售时从最小分割面积到整层灵活出售；,,商务共享：,针对传统办公空间中利用率不高的一些功能空间,，大厦集中配置,,24,小时办公：主要通过分体式空调实现,,酒店式服务：主要通过与品牌物业管理公司或者高星级酒店合作，提供专业办公服务,MOHO，从本质上来看还是主打中小企业，通过公共功能的合理配置来实现中小企业以低成本追求高形象的美好愿望,27,,典型楼盘：中环国际广场，通过自由、共享和形象三大主张，冲击南京写字楼市场,,1-8层中环国际俱乐部,9-22层MOHO写字楼,33-50层酒店式公寓,商务自由：最小分割面积,65,平米，销售面积最小,130,平米；分体式空调，,24,小时办公,,商务共享：,9-11,层每层设置多功能会议中心,,商务形象：,50,层,189,米地标建筑，内部豪华配置，酒店式物管，彰显企业形象,,客户,70%,以贸易、,IT,等中小客户为主，,40%,为投资客户，最畅销面积为,130,平米,28,,SVO：结合MOFFICE和MOHO特点的基础上，由专业公司运营，租期灵活，租金较高,服务创新,定位：,SVO,定位为新锐公司提供多方位的商务服务，只需提包就可入住办公，将建筑与服务完美结合,,客户：,SVO,客户主要为跨国或跨地区海外分支或办事处、新公司或分公司、临时组织、专业顾问型小公司等,,特点一：,除具有,MOFFICE,和,MOHO,写字楼纯商务办公环境、自由组合、个性装修、办公集群等优点外，增添了专业化服务和租期灵活的特点,,特点二：,SVO,一般由专业化商务公司管理，租期可以是,7,天，也可以是三年，相对灵活；租金较高，一般为普通写字楼,2-3,倍,,运作方式：,由专业化管理公司与写字楼业主签定协议，委托管理公司进行管理经营，业主参与分红,29,,开发商可以参考SVO写字楼服务内容，借鉴其运作方式，形成新的营销卖点,,SVO服务内容,办公室服务：行政办公室、客人接待室、团队空间、专业前台接待、清洁及安全服务等,,连接服务：因特网连接、系统、联网支持、应用程序管理服务、网站及电子邮件设置等,,会议中心：会议室、培训室、液晶投影仪等,,支持服务：银行、快递、复印、打印、网页设计、等,借鉴意义,发展商可与专业公司或者物业公司协调，采用类似的运作方式，吸引投资型客户；参照SVO服务内容，提高商务服务专业度，形成软件营销卖点；30%持有部分采取此种方式，解决后期经营问题,30,,典型楼盘：厦门城际商务中心，更像五星级酒店的商务服务式写字楼,,硬件：按照五星级酒店的标准配置,,服务：提供从,拜访者接待，复印、，每天一次打扫企业办公室，会客室里帮倒咖啡,等企业所有事务性服务,,租用面积：,30,平米起租，租期,7,天,—3,年,,租金：,110,元,/,平米,/,月，而同等档次普通写字楼租金,40-50,元,/,平米,,客户：,周边城市的企业，特别是贸易企业把商务中心当做谈判总部。
从机场接到外商后直接带到租用办公室洽谈，合同谈好后，有需要的再带到泉州看工厂,,31,,小结：个性化写字楼往往定位中小客户，走减小面积区间，提升性价比的路线，少数是办公理念的创新,类别,,,特点,典型楼盘,传统商务写字楼,,,纯粹商务办公环境，内部高档配置,嘉里中心、北京道一号,个性写字楼,,,结构创新,错层,办公空间分离,海上海、静安创展中心、雕塑家园,,,LOFT,性价比,香年广场,,,凸窗,性价比,星河世纪中心,,,企业总部,TOWNHOUSE式办公,总部国际,,,功能创新,生态写字楼,立体绿化，有氧办公,安联大厦,,,节能环保,节能环保,浦江智谷,,,MOFFICE,办公集群,北京MOFFICE,,,MOHO,自由分割，酒店服务,中环国际广场,,服务创新,SVO,建筑与服务结合在一起,城际商务中心,32,,。