黑龙江省城镇老旧小区改造技术导则2021年8月前言为贯彻落实黑龙江省委、省政府关于城镇老旧小区改造的决策部署，依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《黑龙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（黑政办规〔2021〕15号）要求，切实加强对城镇老旧小区改造的规范引导，提高改造工作的质量和水平，黑龙江省住房和城乡建设厅组织专家力量，深入各地调查研究，认真总结经验做法，在广泛征求意见的基础上，编制了《黑龙江省城镇老旧小区改造技术导则》（以下简称《导则》）本导则的主要内容包括：总则、基本规定、前期工作、基础类改造、完善类改造、提升类改造本导则由哈尔滨市建筑设计院负责具体技术内容的编写和解释各地在执行过程中如有意见或建议，请寄送至哈尔滨市建筑设计院（地址：哈尔滨市道里区友谊路117号，邮编150010，联系：0451-84676024，电子邮箱：jzsj2020@）本导则主编单位：哈尔滨市建筑设计院本导则参编单位：黑龙江省寒地建筑科学研究院、黑龙江省城乡建设研究所本导则主要起草人员：唐榕滨孙蓬鸥宿明哲张海峰徐伟李子军王文英赵东远姜海洋郑志平宋常君沙立军曹国庆杨镇岳晓晶吕旸姚可忆薛丽丽阴雨夫石开明邢海滔周坤盛科研孙力斫李达理马海韬本导则主要审查人员：徐秋芳孙勇陈建华许海春尹冬梅张宇尚庆海崔林李弘范李晓静赵云鹏目次1.总则52.基本规定63.前期工作74.基础类改造94.1外墙保温及粉刷94.2屋面保温及防水104.3楼道公共部位整修104.4给排水设施114.5供电设施124.6道路交通134.7供气设施134.8供热设施144.9小区照明144.10消防救援及设施154.11小区安防设施154.12小区通信设施164.13生活垃圾收集及公厕修建164.14线缆梳理175.完善类改造185.1景观绿化185.2加装电梯185.3无障碍及适老设施195.4停车库（场）205.5电动助力车及汽车充电桩205.6文化休闲设施205.7体育健身设施215.8其他设施216.提升类改造226.1公共配套服务设施226.2智慧化改造22引用标准名录231.总则1.1为切实做好黑龙江省城镇老旧住宅小区（含单栋住宅楼；以下简称：小区）改造工作，提高改造质量和水平，特制定本技术导则。
1.2适用范围本导则适用于黑龙江省区域内纳入老旧小区改造范围的楼体1.3小区改造技术工作除参考本导则外，尚应结合实际情况，实事求是，符合现行国家、行业和黑龙江省相关标准的规定2.基本规定我省老旧小区改造分为基础类、完善类、提升类基础类改造做到“应改尽改”，完善类改造力争做到“宜改即改”，提升类改造力争做到“能改则改”2.1基础类以满足居民安全需要和基本生活需求为改造内容，主要包括建筑物公共部位的外墙保温及粉刷、屋面保温及防水、楼梯间粉刷及亮化、楼梯间窗更换，小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信、广电等基础设施，以及小区照明、光纤入户、架空线规整（入地）等2.2完善类以满足居民生活便利需要和改善型生活需求为改造内容，主要包括整治小区绿化、有条件的楼栋加装电梯、完善小区适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电桩、物流快递箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施，以及居民专属部位的供热、供气、供水、排水、供电等管线和室外窗户的更换2.3提升类以丰富社区服务供给、提升居民生活品质为改造内容，主要包括小区及周边社区综合服务设施、公共卫生设施、幼儿园、周界防护等智能感知、5G设施、养老、托育、助餐、家政、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站、公共服务用房、应急避难场所，以及能够满足防灾防疫等应急设施。
3.前期工作3.1小区改造前应对建筑物和设施进行综合调查和评估，广泛征询小区居民意见；根据评估和征询意见结果制定安全合理、技术可行、经济适用的改造技术方案3.2收集整理小区的原设计图纸，与现场进行核对，明确小区的现状及变化；没有原设计图纸和有关资料的小区，应对现场进行测量及踏查，明确各类管道及附属设施的位置、走向及其他相关条件，并调查、收集现状存在的问题和意见3.3应结合小区周边环境和居民、社区、物业等相关单位意见，合理确定小区内每栋建筑的改造内容和改造重点3.4小区基本情况调查应包括小区用地规模、形成年代、改扩建情况、人口构成、建筑功能、历史文化资源、风貌特色、管理与服务水平等3.5改造需求调查应包括现状居住满意度、建筑外墙和屋面存在问题及改造需求、建筑共用部位存在问题及改造需求、管线设施改造需求、公共设施配置需求、居民出资改造意愿、参与公共事务意愿、小区改造建议等3.6场地调查应包括小区封闭情况、小区动静态交通情况、小区道路结构、场地竖向情况、小区管线情况、市政管线等市政基础设施情况、配套服务设施、公共活动空间、绿化环境、消防及其他安全隐患等其他居民反映强烈的场区情况3.7建筑调查应包括建筑数量、建成年代、使用年限、主要功能、建筑高度、建筑结构类型、抗震类别、外墙构造、既有维修改造情况、外墙节能情况、屋面保温防水构造、外门窗、房屋设施设备以及小区违章建筑情况、病害、危险品调查等，并收集调印设计竣工图档案。
3.8当建筑物存在以下情形时，应由专业检测机构对建筑物进行检测鉴定，并根据检测鉴定结果进行相应的结构病害治理1）建筑物接近、达到或超过设计使用年限；（2）建筑物存在较严重的质量缺陷或结构构件出现锈蚀、腐蚀、变形、裂缝、倾斜等其他与结构安全有关的损伤；（3）建筑物存在私拆乱改等对原结构构件造成损伤的4.基础类改造4.1外墙保温及粉刷4.1.1外墙改造应遵循安全、美观、节能、环保的原则，并符合城市区域风貌控制规划小区位于城市重要道路或重点区域的，要结合城市设计要求，做到外立面色彩、造型与周边建筑相协调4.1.2外墙节能改造宜统筹进行，并应符合下列规定：（1）外墙节能改造应参考现行国家及黑龙江省建筑节能标准的相关规定，并结合建筑实际情况选择适宜的外保温系统2）鼓励住户将外窗更换为符合现行节能标准的外窗，提高居住舒适度3）已进行过节能改造的房屋，未达到使用年限的应以维护维修为主，必要时根据实际情况重新实施外墙保温4.1.3对沿街建筑物较完整的外墙饰面宜进行清洗或重新粉刷，并与周边环境风貌相协调结合小区文化建设，可在征得居民同意后，部分墙面采取喷绘的形式，营造小区活力和强化意识形态对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙应先进行基层处理或节能改造后，再进行饰面修补、粉刷。
4.1.4雨水管、雨棚、散水等建筑构配件损坏影响正常使用的应进行修缮，使其满足建筑功能要求4.1.5对有要求的建筑立面，设备平台位置等宜统一考虑不遮挡日照的装饰构件对住户原有空调架等外挂设施进行检查，不满足安全要求的，应采取加强防护措施；进行外墙保温改造前，应对空调架等外挂设施采取技术措施，保证外墙保温的完整性4.1.6建筑悬挂物处理应满足下列规定：（1）居民自主搭建的建筑外部悬挂物等影响建筑立面效果的构件应予以拆除，并做好技术处理；（2）违规悬挂物拆除后，建筑立面需要恢复的在符合相关标准要求的情况下，与整体建筑立面效果做到整齐、协调、美观4.1.7临街牌匾整治应满足下列规定：牌匾的设置应尺度适宜，位置齐整、固定可靠，不得影响建筑的采光、通风、消防等功能4.2屋面保温及防水4.2.1屋面修缮应遵循“安全为主、因地制宜、防排结合、合理选材、综合治理”的原则4.2.2修缮内容应包括屋面防水层、水落口、出屋面管道孔口修缮，女儿墙及伸缩缝裂缝维修、挑檐或造型等存在松散脱落隐患部位的处理等4.2.3屋面改造时，防水层修缮应与节能改造同时进行，并应参考现行国家及黑龙江省建筑节能标准的相关规定4.2.4屋面防雷及接地（1）应对建筑物的原有防雷接闪器及引下线进行检查，当系统设施有锈蚀、破损、接触不良以及其他不满足国家相关标准技术要求时，应进行修复或替换。
对未设置防雷的建筑，如不满足国家相关标准技术要求时，应补充增设2）应对原有接地装置进行检测，不满足国家相关标准技术要求时，应补打或增设人工接地体3）防雷和接地系统改造应符合《建筑物防雷设计规范》GB 50057的相关规定4.3楼道公共部位整修4.3.1破旧、黑暗、杂乱的楼道应进行修缮、清理和粉刷，达到安全、明亮、整洁的标准，楼道内公共设施应能正常使用4.3.2应修缮楼梯间、楼道的老旧内墙、顶棚、楼地面、踏步、踢脚4.3.3楼道及室外公共走道护栏及扶手缺失、损坏及影响正常使用的，应进行整修且不应减小原有通道有效宽度4.3.4楼道内采光窗缺少玻璃的，应配齐玻璃；缺扇、没有维修价值及达不到节能要求的外窗，应进行整体更换并应满足采光、通风、排烟等现行国家及黑龙江省规范规定4.3.5楼道建筑入口门斗、雨棚、台阶、无障碍坡道等设施损坏严重影响正常使用或存在安全隐患的，应进行修复4.3.6楼道整修应与管线改造同步进行，综合考虑与管线改造需求有关的管井和设施布置位置，且不得影响楼梯疏散宽度4.4给排水设施4.4.1给水设施符合以下条件的应修复或更换：（1）供水设施、管材材质等不符合国家卫生标准和相关规范要求的；（2）给水管道使用年限较长，存在跑、冒、滴、漏现象，阀门锈蚀、漏水；（3）对给水入户装置至公共空间分户计量表之间老化、破损、跑漏严重的管道应予以更换。
4.4.2维修清理二次供水设备，修补、改造、增设水池水箱，满足防水防漏要求、安全防护要求及用水卫生要求有条件的小区，可更换为环保节能型全自动二次供水设备改造后供水设施及管材材质应满足现行国家相关规范要求，符合卫生标准的规定，保证水质安全、水压稳定及节能环保4.4.3污水设施符合以下情形的应改造或更换：（1）排水系统雨污水管道错接、混接；（2）对楼栋排水出户清扫口至排水检查井之间的管道腐蚀、破损严重的；（3）污水管道、检查井、化粪池等排水设施年久失修，出现严重的破损、沉降、渗漏、老化、积水及影响周围环境质量问题4.4.4小区室外排水管道管径应经计算确定，且室外污水排水干管管径不得小于200mm对于餐饮集中的小区，餐饮企业应增设隔油池，同时在设计时应适当加大排水管径和设计坡度4.4.5改造后宜分别设置雨水和污水管道，实现雨污分流，同时设置雨水溢流及下渗设施对于市政管网为分流制的小区，应分别设置雨水和污水管道4.4.6雨水设施符合以下情形的应改造：（1）雨水管道排水能力不足，经修复或更换不能解决根本问题的，应重新设计和改造；（2）雨水管道、检查井、雨水篦等排水设施年久失修，出现严重的破损、沉降；（3）对于埋深过深和过浅的管网，如条件允许，应予以调整；（4）小区内检查井宜采用钢筋混凝土检查井，对于老的检查井应进行加固和防水处理，雨水口及检查井井盖材质采用球墨铸铁。
4.4.7场地规模较小且无室外雨水系统的小区，可利用小区内道路找坡将雨水散排至市政道路，条件允许时可增设雨。