单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四章 房地产价格评估,第一节 房地产价格评估概述,一、房地产的概念,二,、房地产特点,三、房地产类型,四、如何描述房地产,五、房地产价格评估的理论基础,（一）地租理论,（二）土地价格理论,六、房地产价格的构成,七、房地产价格种类,八、影响房地产价格的因素,九、房地产价格评估原则,十、房地产估价的程序,第二节 房地产价格的成本法评估,一、成本法理论,MV=LV+,（,RCN-D,）,二、重置成本估算,（一）重置成本的构成,（二）重置成本估算方法,1,、工料测量法,2,、分部分项法,3,、单位比较法,4,、指数调整法,（三）土地（重置）价格估算,土地价格,=,土地取得费,+,土地开发费,+,利息,+,利润,+,土地增值收益,三、建筑物贬值（折旧）的估算,（一）贬值原因,（二）贬值的估算,第三节 房地产价格的市场法评估,一、比较法基本原理,二、市场比较法估价步骤,1.,搜集交易实例,2.,选取可比交易实例,3.,建立价格可比基础,4.,进行交易情况修正,5.,进行交易日期修正,6.,进行区域因素修正,7.,进行个别因素修正,8.,确定比准价格,三、回归分析法,四、基准地价修正法,五、比较法应用举例,第四节,收益法,一、收益法的基本理论,二、净收益估算,1.,潜在毛收入估算,2.,有效毛收入估算,3.,经营费用估算,4.,净收益估算,三、折现率估算,1.,市场提取法（比较法）,2.,资本资产定价模型,3.,投资资本结构组合法,4.,债务保证率法,四、残余法,A=VL*,rL,+,Vb,*,rb,VL=,（,A-,Vb,*,rb,）,/,rL,或,Vb,=,（,A-VL*,rL,）,/,rb,五、收益法应用举例,第五节 房地产价格的假设开发法评估,一、假设开发法基本理论,（一）假设开发法原理及适用范围,（二）假设开发法估价步骤,:,1.,调查估价对象的基本情况,2.,选择最佳开发利用方式,3.,估计开发周期,4.,预测开发完成后的房地产价值,5.,估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费,6.,进行具体的计算,二、应用举例,第六节 在建工程评估,一、在建工程的特点,二、在建工程评估方法,。