东莞金地黄江别墅项目前期定位报告金地黄江项目前期定位报告深圳中原 东莞中原|2<0<09/12土地属性分析开发次序变更影响竞品市场界定市场分析项目入市期内的大势、竞品市场供求项目可能面临的关键问题界定市场挑战——远郊项目市场变动的敏感度高，入市期内，市场基本面如何？有什么风险？支撑？客户定位客户挑战——深圳客户启动的可能性多大？东莞客户的容量及来源如何？产品如何解决客户问题——目标客户的需求特征如何，产品如何对应满足？开发秩序及核心价值因素——如何在价值层面解决客户挑战的问题？产品定位开发建议深莞客户的主次、比例问题、需求特征问题产品配比方案及设计建议住宅开发、推售秩序及配套开发建议12341234思考路径[一]土地属性分析及竞争范围界定1位置：东莞黄江镇莞深高速黄江出口处，紧邻深圳光明新区距离松山湖车程15分钟，黄江镇中心8分钟，深圳CBD、龙华观澜区域2<0-3<0分钟左右[ 镇中心 泛松山湖 深圳延伸带 ][政府规划视角]“丘陵片区包含黄江片区，是东莞市域中心地带，以及深圳龙华片区的延伸充分发挥其的辐射功能，重点建设成“服务松山湖，配套松山湖”，打造卫星城镇带，提高竞争力位于未来黄江镇新城中心区的边界范围内。
1配套：地块内部生活型配套相对缺乏，但规划配套指标及周边1<0-15分钟辐射范围内配套能形成有效补充1<0分钟黄江镇中心配套人和百货百惠百货嘉荣超市黄江医院黄江裕元实验小学黄江镇实验小学黄江人民公园……15-2<0分钟松山湖配套华南首家超五星级凯悦酒店东莞理工大学中山大学生物技术学院东莞中学松山湖分部等广东医学院附属医院创意生活城……1四至：三面环山，东偏南面接邻公常公路形成社区的主出入口地块自然资源条件优势突出！公常公路莞深高速429525.8258385小计7<09<0；商业建面≤计容面积3<0%；地块内需配套幼儿园、居委会、社区服务站等3<0%6<028%2<04336.82.<0/<0.8981<08/1<0151R5/商住、幼儿园用地7<0/9<0；商业建面≤计容面积5%3<0%24；局部可突破至6<028%2251891.515<0126R2/二类居住用地其余规划要求绿地率建筑限高（米）建筑密度建筑面积 （平米）容积率用地面积 （平米）用地代码 及其性质1指标：总占地约25.8万平方米，容积率在<0.8-2.<0之间限制：酒店用地，R2限高24-6<0米、R5限高1<0<0米，7<09<0有商业配比要求1土地特征关键：资源，三区中心距离，规划指标相对优势初判：本地块对深圳、东莞两级市场存在辐射可能定位意向：针对高端改善型需求为主的资源型低密度项目针对深圳 -中低密度、自有配套能力强的远郊资源型项目针对黄江 -城市中心中大规模资源型项目针对黄江周边 –泛松山湖区域中大规模资源型项目2根据土地属性初判，界定可比竞争范围万科棠樾金地观澜观湖园万科城万科松山湖项目锦绣山河观塘板块松山湖板块泛松山湖镇区板块[二]别墅、资源型高层市场分析1.入市期的大势环境分析大势基调-理性稳定：市场历经<07-<09的大幅盘整至空前回涨，2<01<0年高位震荡后将趋向于平稳和理性*深圳历年成交均价*深圳历年供求量变化<09.9站上2万元线<09.供求比史前最低，成交量同比<08增加59%%CPI连续加息同升同降在宽松的货币、财政政策刺激下，中长期内通货膨胀的威胁仍然存在，在前期将带动房价的快速上涨宽松的金融环境、销售回款的大幅增长使得开发商现金充裕，这也是导致今年地王频出的重要原因。
保增长基调下宽松政策、信贷环境，通胀预期，社会人口结构导致的刚需集中释放，<08年-<09供应减少挤压下的需求集中释放，使得市场在<08年的盘整后迎来了<09年的空间回涨，量价急剧回升，特别是成交均价更是史前突破2万元大关，目前站在高位上<09市场的空前回涨，带来了一系列相关的影响，为2<01<0年的高位震荡埋下伏笔1其一，<09年回涨、1<0年高位盘整、市场趋向稳定、理性的因素作用关系 历经<07-<09年，各重因素的作用反应更趋向于理性，使得市场或进入平稳快发发展期 需求方：高增亮的消化和市场“教育性调节”后，需求的释放由激进转为稳定平缓 供给方：土地、政府民生调节性的住宅供求环境变化，加速开发商阵营“大品牌”化，也使得供应方由 既往的群体性暴利转为以规模+高效益品质开发求利润，更趋理性； 政策主导方：政府层面，市场调控能力水平提高，更针对和精细化有助市场避免出现大起大落情势其二，政策面：房地产行业作为经济、民生的重要支柱，保增长与政策连贯性使得政策中短期内不会出现大的调整公积金政策收紧??广东省十五条??0货币政策动态微调??二套房政策收紧??物业税开征研讨??资本金比例下调??国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见??公积金贷款利率下调??1<0.22新政??0地方政府出手救市9.27新政??国务院关于促进节约集约用地的通知????关于开展房地产市场秩序专项整治的通知??公积金贷款利率上调清查闲置土地??<07-<09年房地产政策变化二套房再次收紧??收紧政策刺激政策全国房价走势房地产政策调整前调整后实施期限契税（首次购买9<0平方米及以住房）1.5%1%无二手房交易土地增值税、印花税土地增值税1%、印花税<0.<05%均免除无首次买房按揭贷款基准利率<0.85－1倍，最低首付款2<0%－3<0%基准利率的<0.7倍最低首付2<0%无住房公积金贷款利率1－5年：4.32%5－3<0年：4.86%1－5年：4.<05%5－3<0年：4.59%无减免住房转让环节营业税的规定期限超过5年（含五年）：减免不足2年：全额征收超过2年（含2年）：减免不足2年：差额征收暂定一年保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例35.<0%2<0.<0%无一年期贷款基准利率7.47%（<08年9月16日之前）5.31%（<08年12月23日之后）无温柔的组合拳，有“压”有“保”，手段更针对性细化其二，政策面：政府市场调控水平、手段更趋理性成熟价格由高涨向平稳恢复的过程，政策对市场及客户的“预期影响”与政策实际效应共同作用，会对成交及价格带来一定影响。
对远郊资源型物业的影响反应更大1“春江水暖后知、水冷先知”案例：万科/棠樾13691<012<09.1-3 刚需量增金域华府开盘售罄<09.3起 高端增量南山后海板块旺销<09.5-<09.1<0 投资+高端拉动急涨整体市场旺销<09.12底 观望露苗头但后海片仍旺销<09.4月底3期尾货开始销售升温2期28<0双拼关注度提高<09.8 2期双拼开盘7套后提价销售速度明显减缓共58套282平/总价12<0<0万左右销售阻滞政策向好，信贷宽松，需求挤压释放投资+高端推高市场，量价双飙调控政策出台/慢热/快冷案例：万科/松山湖1号 大1期2标段别墅 (联排/双拼)滞销反应更快：深圳市场拳面转冷起始<07.12-<08.1，该项目则为<07.11左右 36套尾货“卖了7<0多次”（客户挞定多），并消化时间为1年<07.11-<08.11） 同类产品深莞两地比较价格跳水幅度大，由开盘均价2.6-2.7万/m2，尾货均价1.7万/m2，降幅58.8%第一居所属性不突出的远郊型项目，大势敏感度极强2.别墅（深圳·东莞）市场分析2[深圳别墅市场]<05-<09历年新增供应在3<0-35万平左右，年均消化最高38万平、最低17万平。
其中远郊资源型别墅市场（天麓、棠樾、观湖园、观澜湖）<09年供应1<0万平左右，消化8.7万平左右2<01<0-2<011年左右深圳别墅供应约在35-4<0万平左右，其中2<01<0年竞品市场供应约在12-15万平左右预计2<01<0年竞品市场供求平稳，本案入市将与棠樾形成最大竞争★ ★★★ ★ ★ ★ ★★ ★★★ ★ ★★★ ★竞争度合计宝安龙岗南山盐田区域总建面41万m2，扣减截止<09年消化7.9万m2，余33万m2未知未知约1<0<0-2<0<0套棠樾容积率为<0.3，总建筑面积4727<0平方米，规划建设独栋及联排别墅，定位高端，推出时间不祥，按项目建设进度预计为2<01<0年 <0<013<0栋，4.7万平万科溪之谷已知新增供应21.4万平2<0<0套，5万平6<0未知3<0<0～4<0<0套，6.5万平1<0<0套，5.2万平未知2<01<0－2<0<0套5万平未知未知未知<0－2<011－2<0<0套5万平未知未知未知<0－2<012规划总共有3<0<0<0户，目前仅推出并销售5<0<0户后续将持续推出剩余的25<0<0户左右，开发商可根据市场供求调节开发节奏曦城高尔夫内有较多地块有条件建别墅，但据中原了解，目前后续尚未有明确的供应观澜高尔夫别墅按目前在建项目或在售后续供应预计，2<011年开始，深圳别墅新增供应将非常少该地块密度较低，将有一定的别墅供应，其中龙岸南侧地块据金光华称会在龙岸开发后续持续开发，别墅会占一定比例民治水库周边地块后续供应简介楼盘名称纯别墅项目，独栋、双拼、联排、叠加观湖园2期纯别墅项目，独栋、联排、叠加联泰红树湾后续有可能继续获得新增的别墅用地，但具体推售计划未知天麓后续2[深圳休闲度假类市场格局]2[东莞别墅供求] 目前基本无别墅新增土地供应的情况下，<09年6<0-7<0万平方米的供应，2<01<0年/2<011年/2<012年新增供应量2%、1<0%、15%左右递减；<09全年消化别墅6<0万平方米，按年实际需求量保持平稳或略增5%，2<01<0年后东莞别墅市场将供不应求2[东莞别墅成交量价走势] 2<0<07年别墅市场发展至相对成熟阶段、品质提升明显，价值为高端市场认可，价格出现首轮高涨。
<08年受市场影响量价双跌，尤其成交量为历史最低点<09年通胀预期及制造业受抑下，资产避险需求加速别墅成交激增2双拼、联排别墅25<0-3<0<0㎡、独立别墅3<0<0-35<0㎡<09年双拼、联排别墅25<0-35<0㎡、独立别墅35<0-4<0<0㎡<08年双拼、联排别墅21<0-3<0<0㎡、独立别墅5<0<0-6<0<0㎡<07年主要成交面积（不含赠送面积）年份<07-<09年上半年， 别墅成交面积呈“微型化”，正从大别墅向小型别墅转变主要原因有3点：a\客户群变化：财富家族分巢、及新贵阶层崛起，传统的大家庭群居需求减少；b) 财富沉淀及城市化价值释放，<06年以来东莞市场。