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1、小户型商品房的投资价值与走势作者姓名： 专业名称： 指导老师： 提交日期：*此论文仅供参考请勿盲目复制粘贴*21摘要在我国城市化的进程中,随着土地资源的日益稀缺和城市配套资源的越发宝贵，以及房屋价格不断攀升等因素的影响,小户型商品房开始受到越来越多的购房者的青睐,它也自然成为众多商品房投资者的首选。小户型商品房房地产市场作为房地产市场的一个重要组成部分近年来呈现出蓬勃发展的良好态势，由于房地产市场竞争越来越激烈,进行小户型商品房开发的房地产企业也越来越多，因此消费者选择的余地也越来越大。本文在分析小户型商品房特点的基础上,从小户型的价格策略、市场定位、投资价值入手、并结合成渝两地的现实小户型发
2、展为实例,分析了成渝两地未来小户型的发展走势。关键词 ：小户型商品房 投资价值 未来走势目录摘要IAbstractII目录III前言11 小户型商品房概述31.1 小户型商品房的涵义31.2 小户型商品房的产生原因与发展41.2.1 小户型商品房的产生原因41.2.2 小户型商品房的发展42 小户型商品房发展中存在的优势及劣势62.1 小户型商品房的优势62.1.1 价格优势62.1.2 投资回报率和增值潜力较高72.1.3 地段较好、交通方便72.2 小户型商品房的劣势82.2.1 容积率较高、绿化率较低82.2.2 上下楼（电）梯须排队82.2.3 功能无法面面俱到83 小户型商品房的投资
3、价值分析93.1 小户型商品房投资特性分析93.1.1 景气度分析93.1.2 盈利性分析103.1.3 政策敏感度103.2 小户型商品房市场供给与需求分析113.2.1 土地市场供求与分析113.2.2 小户型商品房投资状况分析133.2.3 小户型商品房供给与需求分析144 小户型商品房未来的价值走势174.1 行业发展趋势174.1.1 政策方面174.1.2 房地产价格方面174.2 市场需求趋势184.3 市场定位趋势19结论20致谢21参考文献22前言小户型商品房作为整个房地产行业发展的一个分支，既拥有房地产行业发展的一些固有共性，又拥有其鲜明的自身特点。它是现代化城市中不可缺少
4、的一个部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，是现代化城市房地产行业未来的发展方向。小户型商品房开发在我国兴起时间较短。在以往传统的住房制度下，居民住房由政府、企业承担，属于福利性住房制度，政府、企业不堪重负。随着住房向商品化过渡，住房将由居民自行购买，而随着近几年房价的快速上涨，小户型商品房需求市场将进一步放大。我国房地产行业经过三十多年的发展取得了很大的进步:新建住宅面积不断增加，人均居住面积持续增涨，基本改变了过去拥挤的居住环境。尤其是进入新世纪的这十年以来，随着社会经济水平的不断发展、城镇化推进速度的不断加快，房地产行业更是进入了一个快速发展阶段。但由于受我国特殊国情（人口基数大、人均
5、可耕地面积少、农业人口多）的限制以及人民群众对生活水平要求不断提高的现实需求，加之部分投机商人的炒作，导致近几年房屋住宅价格不断攀升，部分家庭甚至要花上几代人的努力才可以买上一套住房。在居民处于现实的住房需求和不现实住房售价的矛盾中时，小户型商品房的出现则为想实现住房梦想的人提供了另一种选择。本文先对我国小户型商品房产生原因与发展现状进行分析，并通过具体的实例分析找出其优势以及劣势，并以成渝地区近几年来房地产市场以及小户型商品房市场的发展为实例对小户型商品房投资的价值进行了深入的探析，且就成渝地区未来小户型商品房的发展趋势提出了自己的见解，希望可以对我国小户型商品房以及整个房地产开发行业的健康
6、稳步发展有一点点的助益。随着城市经济改革的进一步深入，房地产业发展迅速。人们的消费观念也在发生变化，房地产消费领域正逐步被人们认识和重视，为小户型商品房的开发创造了前提条件。城市建设的发展，住房制度改革以及个人住房需求增长，特别是住房价格持续快速的增长迫切要求房地产开发朝多元化方向发展，这就为小户型商品房的兴起奠定了基础。但是我国小户型商品房的发展还处于起步阶段，小户型商品房的开发在整个房地产开发中所占比例还不高，开发空间还很巨大。沿海一些城市和地区的小户型商品房的发展虽然己经得到了较大的发展，然而，从整体上看，我国的小户型商品房的发展仍然处于一个不高的水平。加上我国各地区之间的社会经济发展差
7、别极为不一致。不同地区、不同人群对小户型商品房的认识也不一样，这使我国推广在房地产开发中增加小户型商品房开发比例存在许多现实的问题。1 小户型商品房概述1.1 小户型商品房的涵义 所谓小户型商品房，就是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后，经营的按市场价出售的具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅” 1。小户型商品房有狭义和广义之分。狭义上讲，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室。广义上则认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型。1.2 小户型商品房的产生原因与发展1.2.1 小户型商品房的产生原因 户型
8、趋小是国际住宅面积的发展趋势，像在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70-120平方米的小户型占了新增住宅的50，到了八十年代末的时候占了65，到了九十年代末的时候70-120平方米占了80。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70-120平方米的户型标准已经成为新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同时，在这个标准以下的户型也在跟着往上走，也就是说整体户型平均面积标准肯定是趋降，户型面积在向小发展。究其原因，这和我们物质的发展，城市土地资源的紧缺，个人隐私的需求、个人独立倾向的发展有关。 消费心理的变化。购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。一个时期以来，“一步到位”曾经是不少人信奉的消
9、费观念，总以为这辈子再不会买房了，在这种理念的引导下，面积是否足够大成了衡量商品房品质的主要指标之一就现在百姓的消费习惯来看，换房频率已经从以前的10年换一次，提高到10年换2次甚至3次了，这是个循环市场，总会有人经历第一次小单元的需要阶段。尤其那些收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不能置业一步到位的年轻人，在单身或新婚后先在市中心交通便捷、环境成熟的居住区购买一室一厅或二室一厅的小户型商品房，待经济实力达到一定程度后，再根据情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至别墅。过渡性消费观念及家庭置业“三步曲”，令小户型很有市场。 将买房作为理财方式。观念先进的青年消费者将买房作为一种理财方式
10、。总是租房和搬家，太累了，一年交给房东的租金细细一算也有好几千，到头来房子还是人家的，租金和月供一比，相差不多，有点积蓄，干脆买房，既对得起自己，又方便了“存款”。1.2.2 小户型商品房的发展1.市场需求结构发生变化个人购买的市场化逐步形成的过程和计划经济时代是不一样的，计划经济时代是按照平均的标准来定的，比如处级干部、科级干部需要多少住房，就建造多少，此时市场需求是真正的消费者所需要的面积。如今,在市场经济条件下,楼市里9成以上的个人购房者是靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。在一个市场里面,或者在一个城市里面，不同层次的消费者能拿出多少钱,他购买一住套房要花多
11、少钱,这点决定了市场的产品。2.家庭人口结构发生变化我国经过多年的计划生育政策，家庭人口数量不断减少，已由多子女家庭向少子女或是无子女家庭靠拢，目前城市户均人口已下降至3-4人，不需要像以前一样需要很大的生活空间。 3.置业者趋向年轻化市场主流购房群体的平均年龄正在从35-45岁向25-35过渡，而小户型肯定是中等收入年轻人喜欢的房子。户型不断创新、功能齐全现在的小户型跟以前分配式住宅时的户型不一样，以前分配式住宅的二居室虽然功能都有，但是设计很不合理，厨房、卫生间很小、客厅也很小。由于技术的发展，在住宅建设的过程中，功能的齐全是非常重要的，包括社区的功能、配套的功能，和住宅居住环境的功能等等
12、，可以满足在以前不能满足的需要。 如今的小户型虽然户型小，但是功能很齐全、设备很完善，满足了生活的需要。比如：公寓式的，就是把卫生间做得很好，也不需要做厨房，或者说有一个，只是一个小电炉就可以了，用微波炉做做早点就可以了，同时需要上网、通讯等服务也比较周到，这跟过去是不一样的。2 小户型商品房发展中存在的优势及劣势2.1 小户型商品房的优势2.1.1 价格优势小户型的最重要的特点是低总价、低首付、从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求。其优点包括：总价低、首付低、月供较少。小户型虽 然单价不低，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比
13、较少3。我们可以从一套住宅在同一单价水平的总价格、银行抵押贷款的首付款及月还款等方面来看看小户型房地产的价格优势（见表2-1）。表2-1：不同户型面积房产的资金流出状况（按2010年12月23日商业按揭贷款利率、20年计算）购房面积40平方米60平方米90平方米120平方米总价（元）5000元/200000300000450000600000首付款（元）6000090000135000180000月还款（元）978139220872783从表2-1可以看到，在同样是5000元/的单价面前，房屋总价格有明显的差异，这种资金差异也同样体现在抵押贷款首付款及月还款额上。尤其是月还款额，60住宅的月资
14、金压力为1392元，而120住宅的月还款压力为2783元，而当前全国城镇居民年人均可支配收入仅19109元（2010年统计数据），平均每月1600元不到，很明显，60的住宅的月还款额负担更符合一般家庭的经济承受能力。2.1.2 投资回报率和增值潜力较高 首先，小户型房屋的租金与较大户型的租金相比，单位租金更高。因此小户型投资者可以用相对较低的投入获得相对较高的回报率。其次对于大多数自住型客户来说，小户型只是一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型会或租或售，“滚动置业”也就成了这类都市白领的美好设想。最后，投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更小、收益更稳定。2.
15、1.3 地段较好、交通方便 目前大多数的小户型项目的区位条件比较好，一般靠近城市中心位置，即使不是靠近市中心也不会距离较远，而且交通非常方便。因为小户型的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性比较大，因此小户型商品房对他们的吸引力非常高。 2.2 小户型商品房的劣势2.2.1 容积率较高、绿化率较低 由于先天原因，小户型的容积率一般较高，绿化率较低，甚至有的干脆没有绿化，只有一幢楼。现在很多购房者买房对小区的有无绿化和景观非常在意，大一些的社区，不仅规划到位、配套完善，最吸引人的是拥有漂亮的绿化和景观。这正是大多数畅销小户型的通病，单体楼、临街、根本谈不上绿化和景观，若用一句形容词来描述 “生活在钢筋混凝土中”。2.2.2 上下楼（电
