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1、翡翠花园湖景苑多层价格建议项目前期房源销售目前已基本接近尾声，为满足市场客户需求，避免客户流失，现推出翡翠花园湖景苑8#、9#、10#、11#、12#、13#共计6栋多层房源，合理的市场价格，即可以为企业谋取更高的经济效益，同样也可以帮助房源有效去化，我司将秉持严谨的工作态度，从项目推售房源梳理、市场近期销售情况、本次定价考虑因素三个方面进行综合分析，最终确定此次所售房源最优销售价格。一、项目推售房源梳理1、多层房源户型面积统计楼栋号户型面积（）套数（套）备注8#D6三房两厅107.5952001（含书房）B两房两厅96.971002、03D6a三房两厅111.32504（带观景阳台）D6跃层
2、153.5614102.3+51.26B跃层122.72289.85+32.87D6a跃层154.081106.3+47.789#D2三房两厅100.6052001（含两书房）G1三房两厅两卫124.771002、03（带储藏室）D2a三房两厅103.56504（带观景阳台）D2跃层145.441495.85+49.59G1跃层162.082118.54+43.54D2a跃层144.92198.81+46.1110#D2三房两厅100.6052001（含两书房）G1三房两厅两卫124.771002、03（带储藏室）D2a三房两厅103.56504（两书房+带观景阳台）D2跃层145.44149
3、5.85+49.59G1跃层162.082118.54+43.54D2a跃层144.92198.81+46.1111#A1三房两厅90.14253001、02、03、04、05（含书房）A2三房两厅92.68506（带观景阳台）A1跃层128.32/114.66/125.1/128.275683.95+44.37/30.71/41.15/44.32A2跃层117.21186.50+30.7112#F三房两厅两卫113.12153001、04、05（带储藏室）C三房两厅98.671002、03E三房两厅113.12506（带观景阳台）F跃层136.3536107.78+28.57C跃层134.3
4、9/131.18291.62+42.77/39.56E跃层144.961102.42+42.5413#D3三房两厅101.2652001（含书房）G3三房两厅两卫128.03502(带衣帽间)G2三房两厅两卫128.03503（带储藏间）D4三房两厅103.83504（含书房+观景阳台）D3跃层144.051495.53+48.52G3跃层164.391122.3+42.09G2跃层164.391122.3+42.09D4跃层143.42198.1+45.322、此次加推6栋多层，共计168套房源，户型面积配比如下： 标准层（15层）： 90100之间共计：50套 占比： 30%； 10011
5、0之间共计：35套 占比： 20%； 110120之间共计：25套 占比： 15%； 120130之间共计：30套 占比： 18 %。 阁楼房源： 110130之间共计： 8套 占比： 5%； 140170之间共计：20套 占比： 12%。此次推出房源面积较大，所以对于整体快速去化不利，对于面积较小房源价格制定可偏高，较大房源价格制定偏低，平均整体售价。二、区域市场销售情况对项目周边楼盘的销售情况进行了解分析，为项目多层均价制定提供参考依据。（一）、区域楼盘销售情况汇总区域项目名称开盘时间均价（元/）销售情况项目地址经开区锦绣大地城未加推开盘55005100-6000元/。小户型最高价6000
6、元/；大户型（110）5300-5400元/。5#楼有两套139平米的特价房，一口价限时特惠4980元/平米。金寨路与锦绣大道交汇处西南绿城翡翠湖玫瑰园未加推开盘8600团购价6600国宾公馆在售，还有100多套，价格从8500-9000元/平米不等；阶段性推出特价房，7600元/平米起价，户型从140-201平米。繁华大道与云外路交口西南角长安一品未加推5600销售完毕紫云路与青龙潭路交口多伦多国际花园预计元月加推待定加推三期11#、12#住宅，户型为80120m。 合安路和锦绣大道交汇建业时光原著10月底、年底62002#楼预计在10月底，户型为91-103m，124套房源；1#楼年底推出
7、，两梯四户。繁华大道与宿松路交叉口西北角300米东冠繁华逸城10月底5100加推五期A11#楼，89m，价格和具体开盘时间未定。繁华大道与飞虎路交口高速翡翠湖畔10月14日折后60001#、5#、6#开盘，共约370余套房源，主力户型为87、97和101。开盘当天到场约40组客户，成交约20套左右。芙蓉路与翠微路交口御湖观邸9月29日6200现房，加推2、7、11#楼400多套习友路和石门路交口西北侧肥西金宇天地城计划10月28日4700目前三期13#、19#、20#楼已经开始诚意登记，约400套左右的房源，均为89m户型，目前正在进行2000抵10000元的优惠活动。 金寨南路和滨河路的交汇
8、处东北百大拓基广场无加推开盘5100在售1-5#楼69-123m，后期无房源。上派巢湖中路与派河大道交汇处原树提香计划10月28日对外统一报折后4600起15#、16#高层（34层）房源认筹中， 272套房源，主力户型为79-110m两房，目前认筹有2000元抵用2万元；2888元购房礼惠；团购优惠5人起组团；置业顾问手里有团购优惠劵名额，可减150元/。翡翠路与方兴大道交口处（二）、本案项目及周边竞争楼盘多层二手房价格项目名称二手房价格区间（元/平米）翡翠花园大户型（130）：5000-5400（毛坯-装修） 小户型（90）：5700-6000（毛坯-装修）多伦多花园5500-5700长安萨
9、尔斯堡5500左右幸福大街5200-5500 三、价格定位考虑因素1、客户购买目的：自国家颁布限购令后，住宅投资受到严重打压，目前市场购买客户基本为自住需求型。2、经济能力分析：多层一直作为市场的宠儿，具有公摊小、居住人口密度低、通透性效果好等有利优势，受到购买者的欢迎，但由于土地成功的增加，迫于开发压力，多层房源一直减少，甚至的绝迹的现象，所以价格地位也一直上升，由原来的大众消费变成了高档消费，所以对于购买多层的客户，具有一定的经济能力，但本次推售房源大面积户型占较大体量，在定价时，需考虑控制总价。3、购买偏好：多层比高层更受到消费者的亲睐，同样购买多层的消费品味档次也随之较高，所以对多层小
10、区的整体环境、档次、户型设计布局等因素也会做过多考虑，整合因素对其影响较大，且区域客户对价格的敏感度要高于任何因素。4、多层与高层横向比较：项目周边目前无多层产品在售，无可比较对象，因此可以进行项目产品间的横向比较。多层公摊系数10%左右，而高层公摊系数在18%-22%，中间相差8%-12%，另外多层生活成本低于高层，从这些因素考虑，多层均价通常高于高层均价400-600元/。5、区域内多层二手房价格：目前区域内多层二手房价格在5000-6000元/之间，本项目为期房，考虑无需交易费用，可采用其高值。结合近期合肥市的销售情况、周边项目的销售价格与动态，同时考虑本次推售房源的情况和应重点参考的定价因素，故建议入市整体均价定位为：6100元/。翡翠花园策划部2012-10-23 电视墙也就是电视背景装饰墙，是居室装饰特别是大户型居室的重点之一，在装修中占据相当重要的地位，电视墙通常是为了弥补客厅中电视机背景墙面的空旷，同时起到修饰客厅的作用。因为电视墙是家人目光注视最多的地方，长年累月地看也会让人厌烦，所以其装修就尤为讲究
