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1、财富广场项目商业租售方案1、 定位回顾（一）项目背景1、项目本身结构决定，我们区别于传统的集中式商业或社区型商业。 一方面，项目体量限制，不足以进行统一招商销售；另一方面，封闭式的整体结构决定了，如果按照传统纯销售模式必定面临困局。2、 项目交通状况堪忧，尤其是进出口道路，地上停车等问题较为突出。流通性能，是前期评判商业项目的第一要素，项目本身存在的出入困难、地上停车位严重不足等问题，将是实际销售过程中客户最大的抗性。3、目前项目周边市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，多家在售楼盘的商铺普遍销售状况不佳，多家楼盘出
2、现长期滞销的情况（二）SWOT分析优势1、 地处江阳路路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。2、 项目周边紧邻众多住宅区镇，距离市中心距离近，商业发展潜力巨大。3、 产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。劣势1、 项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。2、 项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。3、 商铺使用率较低，面积过大，总价较高。机会1、目前周边无其他集中型商业项目正式对外公开，属于市场空白点。2、金融冲击下投资理财类产品少，收益低，投资房产类逐渐升温。 风险1、二城板块在住宅市场发展多年趋于成熟，但商业市场刚刚起步。2、新投放项目商业
3、商铺体量较大，即将推出，特别是万达金街对于客户吸纳能力远远高于本案（三）业态划分本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。考虑到财富国际大厦的商务需求，以及住宅住户对服务商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先在休闲、娱乐等商务享受方面也应有所侧重，如酒店、餐饮、咖啡等；其次考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等。二、招商与销售策略(一)项目商铺销售运营策略1、统一招商除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业体，
4、对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。2、“出租过渡，最终出售”的收益模式对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。3、整合市场整合商业街功能，集娱乐、休闲、餐饮、服务四大功能于一体；整合市场空间，进行合理商品布局；整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商；整合推广，整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广；4、合理回报保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；（二）招商销售总
5、策略招商策略1、 在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。2、 由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如健身房。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；3、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。4、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。销售策略1、 北面1-2层连卖，实际使用中两层可分割成三层使用，客户可买两层送一层，缩减总价过高带来抗性，降低单价水平。户型设
6、置为：开间4.5米，进深18.9米，户型面积200350平；内部设置楼梯可直接通往二楼。2、 南面二层作为一个整体统一招商，划分面积，分割产权，带租约出售。户型设置为：开间4.5米，进深18.9米，户型面积100120平；以社区辅助配套的业态为主，与现有住宅底商形成互动。3、地下部分，可作为附加产品，结合客户需求打通，作为销售附加增值部分。将地下空间捆绑一层销售，价格以成本价打入一层价格中，增强商铺性价比。4、三层目前暂不考虑销售，以招商为主，除非有大客户整层或半层购买。 一层 二层 三层（三）商铺招商与商铺销售流程1、目标商户群的确定；2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；3、针对目标
7、商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；8、开发商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。（四）商铺营销实施策略内部筹备期：2016年6月-7月1、制定商铺营销及招商政策；2、整顿商业体环境，内部场地、外围交通、商铺氛围（门头、小品等）；3、选取北面1-2层打造样板房；4
8、、内部招商启动，主动电联扬州部分实力商家；5、宣传物料设计；市场蓄水期：2016年8月-9月1、市场推广敌动，以超常的推广手段，结合户外广告、海报派发、网络、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。2、对外招商推广，举办招商大会；3、样板间亮相；公开发售期：2016年10月-12月 1、 利用认筹排号，锁定消化首批意向客户；2、 以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源；3、商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款；强销进场期：2014年1月8月1、承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排
9、，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮；2、春节年后，之前已招商、自营客户择日进场装修；开业营业期：2014年9月-10月商业体统一正式对外营业，通过营业再度掀起一股销售热潮，此时通过一系列销售政策促进成交；清盘期：2016年11-12月利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。（五）项目整体租售价格制定1、项目租赁价格制定结合项目周边商业的租赁市场及在售楼盘的基本状况，同时，充分
10、分析项目自身的因素，租赁日租金在1.52.5元/平/天。同时，根据商铺的位置、人流、商铺划分等因素，制定合理的租金阶梯。项目分区块租赁价格区域总面积（）日租金（元/平/天）年租金（元/年）租售策略一层北侧1150.92.50 1050196 销售为主二层北侧1238.971.80 814003 一层南侧1020.222.00 744761 二层南侧1174.171.20 514286 半层起租三层北侧1216.391.00 443982 三层南侧1215.910.80 355046 三层东侧239.60.80 69963 圆弧13层整体18831.43 979582整体租赁合计9138.621
11、.49 4971820 结合租赁价格测算，综合实际有效出租率（85%左右），整体出租预期年租金收益为420万。项目周边商业租金售价情况地点位置楼层经营业态面积（）年租金（万元/年）日租金（元/平/天）销售总价（万元）单价（元/平）备注御峰国际江阳路南12F售楼处报价270323.25 12层整体，平均售价2万2.5万，租金3元/平/天左右12F三菱、海尔3006002雅居乐内街13F260202.11 4161.2万2.6万13层整体，平均售价1.22.6万，租金23元/平/天左右招商部13层272323.22 江阳路沿街新世纪酒店南1F沿街12081.83 平均租金1.51.8元/平/天新世
12、纪酒店东1F家具店12061.37 1F小超市12071.60 1F棋牌室10082.19 1F小饭店150101.83 金天城附近大楼底商12F南京银行8007000万8700销售价格800015000，平均租金水平2元/平/天左右祥和路东1F沿街400281.92 1F704.51.76 祥和路西1F超市200182.47 1F饭店120102.28 扬子江路沿街江阳路至兴城路12F五金店1105.61.39 平均租金11.5元/平/天12F美体店11041.00 12F饭店2707.50.76 维扬路沿街江阳路至兴城路1F沿街8031.03 平均租金11.5元/平/天12F1707.51
13、.21 润扬广场周边朝西（邗江路东）13F宾馆200152.05 -3万平均租金24元/平/天；销售价格1.52.5左右4F台球电玩城150122.19 1F手机店406.54.45 12F超市180203.04 1F餐饮70103.91 朝南（江阳路北）1F足疗10041.10 1801.8万2.5万1F药店70-160内铺1F足疗4032.05 1.5万2万1F家电1202.50.57 1F理发店754.51.64 2、项目销售区域划分及房源分割；3、项目分区块销售价格制定；项目分区块销售价格区域总面积（）销售均价（元/平）销售总价（元）户型设置总价范围一层北侧1150.92200025319800主力户型100120平85万300万二层北侧1238.971200014867640一层南侧1020.221500015303300二层南侧1174.171000011741700三层北侧1216.3978009487842三层南侧1215.9175009119325三层东
