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2、方案首先是报告，是应标方案首先是报告，是应标方案 开盘开盘开盘开盘 售磬售磬售磬售磬 拓盘拓盘拓盘拓盘 其次是面试，是营销的准入门槛其次是面试，是营销的准入门槛其次是面试，是营销的准入门槛其次是面试，是营销的准入门槛 目的导向、包装目的导向、包装目的导向、包装目的导向、包装“ “ “ “吹水吹水吹水吹水” ” ” ” 营销营销营销营销? ? ? ? 客户突围客户突围客户突围客户突围 做客户喜欢的产品形象卖房子弥补客户不喜欢的缺陷 让开发商相信我们具有完成以上工作的能力让开发商相信我们具有完成以上工作的能力让开发商相信我们具有完成以上工作的能力让开发商相信我们具有完成以上工作的能力 是艺术，是策
3、划人价值的表现是艺术，是策划人价值的表现是艺术，是策划人价值的表现是艺术，是策划人价值的表现 住宅部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构 拓盘报告的分类？拓盘报告的分类？拓盘报告的分类？拓盘报告的分类？ 综合体综合体综合体综合体写字楼写字楼写字楼写字楼商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅 在售项目在售项目在售项目在售项目 开盘前开盘前开盘前开盘前 前策前策前策前策 WORD or PPTWORD or PPTWORD or PPTWORD or PPT 分类：分类：分类：分类： 表象多元化表象多元化表象多元化表象多元化 实质核心化实质核心化实质核心化实质核心化 不可一概而论不
4、可一概而论不可一概而论不可一概而论 须视具体项目须视具体项目须视具体项目须视具体项目 具体开发商具体开发商具体开发商具体开发商 接受习惯和关注重点接受习惯和关注重点接受习惯和关注重点接受习惯和关注重点 住宅部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构 第一卷：基础篇第一卷：基础篇第一卷：基础篇第一卷：基础篇 拓盘报告组成部分？拓盘报告组成部分？拓盘报告组成部分？拓盘报告组成部分？ 提出问题提出问题提出问题提出问题 分析问题分析问题分析问题分析问题 解决问题解决问题解决问题解决问题 背景分析背景分析背景分析背景分析 首先，明确开发商意图首先，明确开发商意图首先，明确开发商意图首先
5、，明确开发商意图 拓盘的五大主要内容构成拓盘的五大主要内容构成拓盘的五大主要内容构成拓盘的五大主要内容构成 市场部分市场部分市场部分市场部分 项目分析项目分析项目分析项目分析 战略分析战略分析战略分析战略分析 定位策略定位策略定位策略定位策略 营销策略营销策略营销策略营销策略 1 2 3 4 5 提出问题提出问题提出问题提出问题 分析问题分析问题分析问题分析问题 解决问题解决问题解决问题解决问题 背景分析背景分析背景分析背景分析 市场部分市场部分市场部分市场部分 全球经济趋势全球经济趋势全球经济趋势全球经济趋势 中国经济趋势中国经济趋势中国经济趋势中国经济趋势 区域（如深圳）房地产市场分析区域
6、（如深圳）房地产市场分析区域（如深圳）房地产市场分析区域（如深圳）房地产市场分析 片区（如龙岗）房地产市场分析片区（如龙岗）房地产市场分析片区（如龙岗）房地产市场分析片区（如龙岗）房地产市场分析 微观市场微观市场微观市场微观市场 宏观市场宏观市场宏观市场宏观市场 一一一一. . . .市场部分市场部分市场部分市场部分 要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥 二二二二. . . .项目分析项目分析项目分析项目分析 项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 1
7、1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 地块分析地块分析 （包含项目经济指标及地块四至）（包含项目经济指标及地块四至） 景观分析景观分析 噪音分析噪音分析噪音分析噪音分析 交通分析交通分析 5 5 5 5 方式一：中规中矩型方式一：中规中矩型方式一：中规中矩型方式一：中规中矩型 市场分析市场分析市场分析市场分析 1.1.1.1.宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济 2.2.2.2.深圳市场深圳市场深圳市场深圳市场 3.3.3.3.区域市场区域市场区域市场区域市场 4.4.4.4.竞争片区市场竞争片区市场竞争片区市场竞争片区市场 项目分析项目分析项目分析项目分析 1.1.1.1.
8、地块分析地块分析地块分析地块分析 2.2.2.2.户型分析户型分析户型分析户型分析 3.3.3.3.开发商分析开发商分析开发商分析开发商分析 4.4.4.4. 第一卷：市场篇第一卷：市场篇第一卷：市场篇第一卷：市场篇 part 1. part 1. part 1. part 1. 深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述 part 2. part 2. part 2. part 2. 南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析 part 3. part 3. part 3. part 3. 月亮湾住宅市场研究月亮湾住宅市场研究月亮湾
9、住宅市场研究月亮湾住宅市场研究 part 4. part 4. part 4. part 4. 月亮湾竞争区域分析月亮湾竞争区域分析月亮湾竞争区域分析月亮湾竞争区域分析 part 1. part 1. part 1. part 1. 深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述 案例案例案例案例 part 2. part 2. part 2. part 2. 南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析 深圳地产走向关外时代深圳地产走向关外时代深圳地产走向关外时代深圳地产走向关外时代 关内地产走向南山时代关内地产走向南山时代关内地产走向南
10、山时代关内地产走向南山时代 2006年全市批预售各区分布2006年全市批预售各区分布2006年全市批预售各区分布2006年全市批预售各区分布 罗湖罗湖罗湖罗湖 6%6%6%6% 福田福田福田福田 10%10%10%10% 南山南山南山南山 20%20%20%20% 盐田盐田盐田盐田 3%3%3%3% 宝安宝安宝安宝安 36%36%36%36% 龙岗龙岗龙岗龙岗 25%25%25%25% 前海-南头前海-南头前海-南头前海-南头 17%17%17%17% 南油南油南油南油 7%7%7%7% 南硅谷南硅谷南硅谷南硅谷 9%9%9%9% 红树湾红树湾红树湾红树湾 18%18%18%18% 华侨城华侨
11、城华侨城华侨城 1%1%1%1% 蛇口蛇口蛇口蛇口 35%35%35%35% 西丽-桃源西丽-桃源西丽-桃源西丽-桃源 13%13%13%13% part 2. part 2. part 2. part 2. 南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析 南山地产走向四国时代南山地产走向四国时代南山地产走向四国时代南山地产走向四国时代 华侨城、红树林、南硅谷 蛇口、后海 前海、南头 西丽 附：2006年推售项目统计表 个案名称个案名称片区片区批售面积批售面积户数户数个案名称个案名称片区片区批售面积批售面积户数户数 半岛城邦花园一期蛇口137189.081012海龙苑
12、西丽龙珠8899.3980 蛇口花园城三期蛇口84406.65754桑泰丹华园西丽龙珠27414.98236 后海花半里雅居蛇口19580.7186珠光花半里西丽龙珠28920.77340 南海玫瑰（三期）蛇口66159.68396众冠西郡园1西丽龙珠12956.31124 米兰第二季公寓蛇口19615.05339湖彬苑西丽龙珠11580.17171 华联城市山林蛇口86802.49901西湖林语名苑西丽龙珠72188.62617 华府假日大厦蛇口18421.98200南油南海大厦南油17467.09326 四海宜家大厦蛇口14325.32128美丽湾商住楼南油15248.46312 纯水岸三
13、期华侨城7441.8315京光海景A栋南油28584.60232 御景东方花园红树湾169175.05938深蓝公寓南油29084.04695 中信红树湾花城红树湾56662.56261浅水湾花园科技园58281.39313 名家富居南头113910.921013 缘来居(你地公 寓) 科技园11946.44187 新德家园前海66909.17952厚德品园科技园44572.79664 前海金岸大厦前海-南头29119.59555 part 2. part 2. part 2. part 2. 南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析 四国走向豪宅时代四国走向豪
14、宅时代四国走向豪宅时代四国走向豪宅时代 大户型在新增供应中占主导地位 高端楼盘区域已经开始分散 方式二：行云流水型方式二：行云流水型方式二：行云流水型方式二：行云流水型 1.1.1.1.综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼 2.2.2.2.进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现 案例案例案例案例 案例案例案例案例 阳光天健城拓盘报告阳光天健城拓盘报告阳
15、光天健城拓盘报告阳光天健城拓盘报告 1.1.1.1.我们说我们说我们说我们说，笑了笑了笑了笑了 2.2.2.2.我们说我们说我们说我们说，笑了笑了笑了笑了 3.3.3.3.我们说我们说我们说我们说，笑了笑了笑了笑了 4.4.4.4.我们说，市场很好，全世界的人都笑了我们说，市场很好，全世界的人都笑了我们说，市场很好，全世界的人都笑了我们说，市场很好，全世界的人都笑了 1.1.1.1.曾经，开发商来了曾经，开发商来了曾经，开发商来了曾经，开发商来了 2.2.2.2.后来，大运来了后来，大运来了后来，大运来了后来，大运来了 3.3.3.3.突然，拐点来了突然，拐点来了突然，拐点来了突然，拐点来了
16、4.4.4.4.现在，我们来了现在，我们来了现在，我们来了现在，我们来了 我们看龙岗地产我们看龙岗地产我们看龙岗地产我们看龙岗地产 曾经，开发商来了，曾经，开发商来了，曾经，开发商来了，曾经，开发商来了， 龙城诞生了首批由开发商开发的商品住宅，价格2000元/左右 2002200220022002年：新亚洲花园年：新亚洲花园年：新亚洲花园年：新亚洲花园 2004200420042004年：天健郡城年：天健郡城年：天健郡城年：天健郡城 2006200620062006年：中央悦城年：中央悦城年：中央悦城年：中央悦城 依山郡、奥林华府依山郡、奥林华府依山郡、奥林华府依山郡、奥林华府 2001200120012001年：年：年：年： 紫薇花园、欧景城紫薇花园、欧景城紫薇花园、欧景城紫薇花园、欧景城 新亚洲的问世，将龙城楼盘带入一个注重园林、品质的阶段，同时 也将价格提高至3000元/
