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2、一 20亿 X 1次,20亿,-c,1 0亿 X 2次,- 5亿 X 4次,目标2,。,博志床 地产培养第一品牌,10亿=100平套,X,500套 X,量,2万平,价,量1,。,博志床 地产培养第一品牌,500套 ,1 000组 VIP,X,50%,转化率,量2,。,博志床 地产培养第一品牌,1000组VIP =,4000组 来访量 X、,25%,诚意率,量3,。,博志床 地产培养第一品牌,户,r),( 1200,1,),眉,、，曰、扶,r, 短信 ( 12001 电 商 围板,( 600旧T ) ,!,I, .,O 其它 ( 200,tff),. !,I, 老客户 ( 200叨) ,在 、
3、谷 、 尸 群 体, 关系 户,( 200,打）,费用,。,博志床 地产培养第一品牌,1、短信： 3 0万 2、电商： 1 5 0万 3、围板： 1 20万 4、路牌： 1 5 0万 5、其他： 1 25 万 6 、 老客户： 25万 7、关系户：？,250元人 1250元人 2000元人 3750元人 6250元人 1250元人 费效比,节奏2,。,博志床 地产培养第一品牌,一 3 个月： 2000+1200+800,40001NT,2个月： 1000+1000,增加预算 加大推广,一 1 个月： 4000,价格1,。,博志床 地产培养第一品牌,2万平,客户视 角， 性 价 比 转 化率,公
4、司视角， 销 售率,性价比,。,博志床 地产培养第一品牌,在一定支付 意愿下 对应 客户需求的产品特征组合,性价比 ,销售率,。,博志床 地产培养第一品牌,销售率 ,结构,。,博志床 地产培养第一品牌,20亿 (1000套） ,200万套,500套 X ( 90平 X 2万平）,200套 X ( 200 平 X 2 万平）,房地产全营销决策体系,。,博志床 地产培养第一品牌,厂,资源 营销产 营销 当期,结构了 目标曰 节奏 / 目标,运营,场 户 品 市 客 产,销售 销售率 价格,转化率性价比,价（,价,推广,诚意率 VtP,INT,P.l .,ill 道 比 组合卿,。,博志床 地产培养
5、第一品牌,百度 知 道 营销是关千企业如何发现、创造和交付价值以满足一定目标的 需求， 同时获取最优利润的学科。,“发现“一 “创造,“交付价值”,定位： 选 择什么样的客户、满足什么样的需求？ 产品： 提供什么样的产品？ 销 售： 用什 么 样的渠道体验到产品价值？,”获取最优利润” 运营 ： 在一定前提下，以什么节奏、什么样的价格、卖什么样的量？,。,博志床 地产培养第一品牌,关键工作： 1项 目定位,2.产品决策 3价值营销 4.运营决策,客户、市场、产品、营销、运营,。,博志床 地产培养第一品牌,房地产营销的基础逻辑,市场 ( Condition ),客户 ( Customer),产品
6、 (Pr oduct),营销 ( Promotion ),运营 ( Operation ),1. 住词 （基本概念）,1 2. t语 法 （工具模型）,项目定位 ，,，,价值苦销,1 3. 文法 （工作逻辑）,产品建议,由,：,无功利 无广告 交流分享 仅限地产开发、营销代理与顾问、市场 顾问、广告策略公司人员进群， 不在上 述范围者请绕行（拒绝一切牟利活动） 扫码加 V 请注明 省区 公司 岗 位,。,博志成 地产培养第一品牌,Chapter 1: Chapter 2: Chapter 3 :,项目定位基本逻辑,。,博志床 地产培养第一品牌,在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品！,产
7、品,在了解土地的基础上选择客户 通过客户判断与竞争寻找机会,金,b,、,4- ,，,土地,客户,市场背,景,住宅项目定位的流程,。,博志床 地产培养第一品牌,土地屁性界定,宁 运云目闲撕,二 ！运蓝目、标实现,:,：1,-:二二二：= + = 二二二：一一一一一一一一一一夕,可及机能会性难途句径探 讨与验证,，严 霜 翌谥场、J :,(- - - - - - - - - - - - - - - - - - 十 三,产品配比及元,易,产品发展建议,：如何实 眶 营目标：产 l 品价值体系构造、传递,莺销建议,、，,， .,1 .1 土 地分析,。,博志床 地产培养第一品牌,求分享： 看地，到底看
8、什么？,1.1 静态土地属性六要素模型,。,博志床 地产培养第一品牌,在对万科等标杆企业进行研究基的础上，万润地产提出地评价“六手萦 桔型 ， 对土地信皂按区位 茬业 交通 教育 毛力图 节寸莘宗迁行拆分，每个要素从等级 距宒 权限 吤段 功能五纬度进行评估，并考虑可能的负面影响； 利 用 “ 六 耍 宝 ” 梩型 可以 把大 量 繁杂的土地 信患 分 类 系统 、渚晰、完整的 呈现出 来 ，口径统一 ，便子 枣了解土地状况 ； 正,+ I,- +,，一平,畸配,酝 逞 膨,rAi.黑,啤 攫 贮 今一 . . 一,一.,: 厂, ,叶 - -r一 一 ，1一 勹厂-1:,! ! 一,寸,臼；
9、： a, -l j,囚 !I 囚 l,尸 I,令,区1 这.和 引或匹 咱 茬 沿沁眨泗 红,！纭 晒 滨 汗i 也医疗配Et+ : I嘘,古 罕 -i I 泗,/,:I,/1,和 江,扛I . l：,和,I ,l 干 臣 ！,归,：! :, I, I,II,11, 1 11,: i,!1,I l 一 !I !i l t); 乒,I,！:一i,一 :.:l j l一.,一 1 t. _ _j L,一 .l L,_j ! L _j,;.一- -一 一- 一一- - - 一一. 今一 ; _ ,-一一作 -,案例插件1:,土地属性的六要素模型,室,囚！： 因 !: ! : ! ., ！ 忙 酗 和
10、 4 标准,土 地 六要素模型,1.1 静态土地分析的作用,。,博志床 地产培养第一品牌,土地分析的结论： 1 、 品类判断,-t.地要 索不同 ，对皮客户需求敏 感性不同 ，该土地 对不同品 类的支持力度不同 建立不同品类与上地要素之间的对应关系，针对不同品类构建评价标准,L,上 地 耍 素,与 产 品 品,类 匹 配的 组恨,细 分客户寸上地要末的敏丛度,- -一气一,：， 不同上地要和对不同品类的支持度,! ,l 匡 l 1l 工,I,1 安定 j l,.: 各土地 耍东寸不同品类的权烹分配 i ,j 二 亘 勹 l,. ,i I,l 卫 回 ： ！ 五五豆 ;r- l 主 五 l :
11、各品类产品对土地要农的员低要求 I l 各品 类产品的配有 利土地耍印匹配 i 工 i,i I 杠 I I:,I -,-,!J.OLu&,:- -, 一一-一.,- - - - -!,1.1 静态土地分析的作用 土地分析的结论： 1 、 品类判断,各细分客户对每一个土地要素的基本需求满足情况下， 土地与品类达到最适匹配；,。,博志床 地产培养第一品牌,品类对土地各要素的基本箭求,土地要素I,区位,商业,交 教育,魅力,医疗,土地要煮改造,满足日常生活舌,必公共须交湛通足上出班行蒂便利，求,1、商业可通过项目配套商业浦,安定,无特别蒂求,元特别蒂求,元特别蒂求,无特别蒂求促；,求即可,2、引入公
12、交线路或配社区巴士,满足日古生活再 归,妇 胚 田 舒 J,-卢资须源具备， 幼儿园和小,元特别舌求,中小型医院 1、项目配套幼儿囥,成长,非录老区位,求即可,即丘蒂求,润足小孩子,涡是小孩给 - 引入小学,上学寄求,病畔,优享,良好的区位形余 项目配奋中南端,元特别祜求,杲备幼儿园和小学资,中等魅力资源 元特别蒂求,商业,诲,，,欢 市核心地段,I,尊享,无特别寄求,无特别蒂求,晔魅力资源,无特别带求 1、目身商业含要是高清私人会,宫人浆果地或区 项目配吞斋啋商 位形象优质 业,郊资区源-= 优质呆观,所类商业,1.1 静态土地分析的作用,。,博志床 地产培养第一品牌,土地分析的结论： 2、
13、优劣势分析及可能的发展方向 结论 地块交迫方便，三面环 山，私 密性好，规模 大且有 内部造景条件， 地 块周边有公因， 医院等规 划利好，经过品质提升， 具备做 高端再改的条件 具备做以高瑞再改为主的大型综合城市山居社区”条件,优势,1. 可达性：通过南坪髦洽平可快速到达福,田罗湖等中心区；规,划5号地铁,景观奇源：项目地块整体性私密性好； 三 面环山内邻石差 大，适合造 景 规 划前景： 南侧有公园， 医院等,劣势,. 项目周边项目层次低，区域认知度 不高 东侧界面差，有公路局、工厂宿舍、 修车厂等 南 面立线距商1 .5公里 除有粪渣无 害化处理厂和病死古禽处理厂，虽,然实际影响小，但心理影响可能较,大,1. 2 运营目标分析,。,博志床 地产培养第一品牌,运营目标,现金流,市场容量,市场竞争,利润,市场价格,案例插件2:,目标分析,运营目标分析,1.2 运营目标分析
