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1、战略规划中心 2017年12月15日,肇庆四会珠宝玉器示范城项目 初步研判,汇报要点,一,项目区位,二,项目背景,五,结论,四,投资测算,三,市场概况,一,项目区位,区位,肇庆市 珠三角连接大西南枢纽门户城市 面积：14891平方公里 人口：402.9万 GDP ： 2084亿元（2016年） 四会市 肇庆下辖市，处于粤港澳大湾区内，中国中小城市综合实力百强县市第97位和中国最具投资潜力中小城市百强县市第76位 面积：1258平方公里 人口：45万 GDP：336 亿元 (2014年),白云机场,广州南站,广州东站,2h车程,58km,肇庆 高新区,项目地,52km,外部交通,飞鹅岭,仙女岭,
2、高速互通口,高速互通口,高速互通口,高速互通口,二广高速,广佛肇高速,四会站,汽车站,321国道,肇庆 高新区,四会 老城区,广佛肇城轨,项目地内有珠三角环线高速互通口出口，北侧二广高速，南侧广佛肇高速。 项目地-四会市政府5分钟 项目地-肇庆高新区15分钟 项目地-四会老城区30分钟 项目地-广州，经由二广高速，1小时30分钟,四会政府,二,项目背景,名称：肇庆四会 珠宝玉器示范城 规模：规划面积614公顷（9210亩），可开发面积291.76公顷（4376亩） 定位：国家级珠宝玉器示范城，世界级玉文化旅游休闲目的地 功能分区：如意湾、养生绿谷、原乡画境、玉创片区、生态乐园、玉雕学院、湿地公
3、园、滨水住区、总部片区 重点项目： 道路、水电气暖等基础设施 玉石标场 东旭珠宝玉石展馆 玉石文化主题乐园 玉文化商业街 玉主题酒店,项目概况,总平面图,重点片区,如意湾：集玉文化展示、创意、体验、休闲于一体的水岸新天地,玉创片区：产业整合、提升、创新的示范区,用地指标,斜线部分为政府已与他方合作协议地块， 除去斜线部分，其余用地面积为291.76公顷（ 4376亩）,上位规划-城市规划,四会市城市总体规划,规划区功能定位为四会城区主要的玉器产业发展基地,四会市玉器城控制性详细规划,总体规划中，项目地定位为特色玉器产业城。项目符合总规定位。,概念规划土地利用,规划方案局部与控规不一致。,三,市
4、场概况,土地市场,2016年土地供应2680亩。 2017年四会住宅用地供应量较低，5月成交地块起始价4988万元，成交价17238万。均价约500万/亩，土地溢价较高。,土地价格： 项目位置住宅土地成交价约400万/亩 商业用地约100万/亩,土地市场,项目位置,肇庆市日均网签量约300套，四会市日均30套。,房地产市场,清远 0.6-0.8万/,1万/,四会 0.4-0.7万/,广州 3-5万/,项目所在四会市均价0.4-0.7万/平米 清远均价0.6-0.8万/平米 广州均价3-5万/平米 佛山均价1-1.5万/平米 肇庆均价0.5-0.7万/平米 云浮均价0.4-0.5万/平米,房地产
5、市场 周边主要城市,云浮 0.4-0.5万/,佛山 1-1.5万/,肇庆 0.5-0.7万/,四会市区住宅均价在4000-7000元/平米。 户型以100平米左右三居为主。,房地产市场 项目所在城市,项目位置,房地产市场项目地周边,君汇熙庭,房地产市场项目地周边,碧桂园凤凰半岛,SWOT分析,四,投资测算,投资收益初步测算,基本信息,基本假设,1、土地出让价格：住宅用地110万/亩，商业用地130万/亩 2、土地出让回款为总土地价款的70% 3、销售价格：住宅6500元/平方米，商业12000元/平方米 4、住宅全部出售，商业60%出售，40%自持,五,结论,结论,项目情况 1、项目位于粤港澳大湾区，靠近广深，区位条件良好 2、项目地内有高速出入口，交通便捷 3、概规与控规存在局部用地差别，土规条件待确认 4、政府要求以BOO（建设拥有经营）的模式，推动四会珠宝玉石小镇的开发建设,基本结论 1、项目周边有碧桂园等大型开发商进入，整体地块价值不断提升 2、政府对东旭产业发展方案及资源整合能力较为认可 3、政府基本无风险，前期需要东旭大量资金投入及后期运营 4、建议商业部分寻求合作商，尽量减少自持面积,感恩做人 敬业做事,2017年12月,
