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1、第5章 房地产业良性发展对策5.1完善房地产市场运行机制 房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。 总体而言，我国房地产开发的风险不在开发商的数量上，而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企业达到3万多个，有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素，并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策
2、，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的作用重视不够，一些地方明确提出“提高门槛”，“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而加重市场的扭曲。导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。具体而言，要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则，而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇，这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的，也因此结构性矛盾会有所缓解；要置供给方与需求方于对等的地位，两者的均势地位是市场
3、机制的基石，如果政府运用行政力量打破了这种均势，市场发挥作用的基础就彻底被动摇了，市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷，应当尽快加以改善。5.2搞好总量调整房地产业目前的金融风险主要不在房地产投资规模上，而在结构上。 (1)合理调整资金使用的结构。很明显，直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600万平方米以上，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。必须通过调整资金使用结构，来增加经济适用房和廉租房投资在总投资中的比重，来满足目前所面临的供需矛盾，并逐步吸纳消
4、化过量空置房，使房地产开发投资逐步走上良性发展的道路。 (2)积极调整资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，2003年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约70，2004年，两项合计所占比例仍高达6l1。有效地改善供需结构、资金结构，是近期调控房地产市场，降低风险的最有效的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调，传达了房地产产品结构调整的强烈信号。因此，应抓紧出台实际措施，消化存量商品房，控制空置面积继续增长，使房地产市场步入健康发展轨道。 (3)加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关。近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。
5、这些政策的实施，表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段和宏观调控为主，这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。土地是房地产开发的基础，是投资控制的源头。在此基础上，应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性，实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制，进一步完善年度土地供应计划，全面盘活土地资产，加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 为进一步地稳定房价，应继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。做好各地开发区清理整顿的相关工作，巩固土地市场治理整顿成果。进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原
6、则，严格新增建设用地的审查报批。同时，适时出台新的禁止供地和限制供地的项目录，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地的土地供应。(4)完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的痼疾。我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置，而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本，因此造成资源的严重浪费。与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产，刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀，导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大，必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析，适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施，建议有关方面抓
7、紧研究，及早出台可行的方案。5.3采取措施逐步消化存量商品房2006年政府已经多次表现出对房地产行业调控的坚决态度，要对商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房，但却迟迟没有拿出响应的对策。本文认为消化空置房应从以下几个方面着手。 第一，促进我国住房租赁市场的发展，逐步消化空置房。根据调查，目前我国已经有65.8%的城镇家庭拥有了住宅产权，而美国、法国、日本在上世纪80年代末住房自有率分别为5l.5%、46.7%、60.4%。这说明，有住房消费能力者总体上已基本完成住房消费(自住)，不会再购房特别是购空置的商品房消费(投资除外)，而剩余的消费
8、者虽有消费需求却没有现实的住房消费能力。因此，住宅租赁市场蕴含的巨大需求是推动空置房消化的有效途径。从城市化发展的长远需求来看，预计到2010年我国城市人口净增量是28亿，其中一大部分是由农村转入城镇的人口。这部分农业人口势必在一个较长时期内无力购买住房，租房是其唯一的选择。国外的经验表明，任何一个国家，无论经济有多发达，都不可能实现住房的完全私有，房屋租赁仍然占有相当的比例。目前我国市场上可供出租的房屋并不充足，如果将空置商品房进入租赁市场，将大大增加出租房的供应量，商品房租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，反过来促进了空置房得到更好的消化。因此建议，由政府出面
9、组建专门的房屋租赁公司，或是扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司，吸纳收购空置商品房。政府要通过一定的政策倾斜，如减免税收，免交地价，取消一些收费等扶持房屋租赁公司的发展。 第二，要通过加强基础设施建设和城市规划建设等行政手段，对空置商品房分别采取一些补救措施，改善空置房的内外环境。对采取补救措施无效的长期空置房，可考虑拆除或降价促销或廉价出租。对一部分最低收入阶层可以提供廉租房；为农民进城务工提供“农民公寓”；为老年人提供“银发公寓”等。不少城市利用空置房开发“产权度假村”效果不错。而作为房地产开发商，要深入研究市场，提高决策水平，减少决策失误，防止新的无效空置房的出现才是当务之急。 第三，信
10、息不对称也是空置房难于消化的一项重要原因，应建立了相关空置房营销信息平台，最好由政府建立具有权威的官方关于空置房的专业网站，使空置房屋信息在最大程度上得到共享，加大空置房屋信息的披露，促进市场上有效需求与现有空置房屋做到最大匹配。5.4加大房地产信贷监管力度 借鉴20世纪80年代初我国信贷较高集中与加工工业，以及90年代初集中于房地产所产生的大量的不良资产的历史教训，央行应该密切关注贷款集中问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。完善个人诚信管理体系，建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标
11、体系和信息披露制度。特别是要加强房地产金融监管的基础工作，健全金融监管法规体系，建立一套行之有效的央行金融监管体系。5.5大力发展多元化的房地产金融市场 随着我国资本市场的逐步开放、以及人民币升值的预期，外国投资基金进入中国是大势所趋。同时，我国社会保障制度和保险制度的完善和实施，中国必然面临着养老基金和保险资金的保值和增值的问题。借鉴发达国家先进经验，允许保险资金、养老基金和外来投资者进入房地产投资，建立多重房地产融资体系从而不仅将房地产金融的系统风险从单一的银行体系中分离来，更有效地避免了系统风险在银行体系中聚集，而且解决了养老基金和保险资金运用问题，同时也合理地利用外资，促进房地产金融市
12、场健康发展。 (1)引入房地产基金，促进我国房地产业可持续发展房地产基金是一种产业基金。通常，房地产基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的产业基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金，分散风险，获得较高的规模收益，促进房地产业健康与可持续发展。在构成要素方面主要：发起人、经营人、托管人(即基金的托管人，与证券投资基金一样，一般都为商
13、业银行)。 从世界范围来看，房地产基金发展非常迅速。从国外的经验来看，房地产基金的引入对房地产业的发展会起到积极的促进作用。第一，能有效地抑制和防范房地产市场泡沫经济的产生。日本、东南亚各国的经验告诉我们，房地产泡沫的膨胀与破灭会是影响房地产业可持续发展的一个重要因素。世界各国的实践证明，房地产泡沫经济产生的主要原因在于地产信贷对房地产投资的过度支持。而从房地产信贷对房地产投资过度支持发生的可能性看，则与房地产信贷资金提供者的信贷扩张能力成正比，房地产信贷资金提供者的信贷扩张越强，则导致房地产信贷对房地产投资过度支持的可能越大。反之亦然。从这一角度看，房地产基金的引入，对于防范和抑制房地产泡沫
14、经济的产生具有十分重要的意义。房地产基金不具备，至少是不具备像信贷机构那样的信用扩张能力。因此，房地产基金的引入，导致房地产信贷对房地产投资过度支持的可能性也将随之降低。以美国为例。在19932003的10年间，美国的房地产市场一直能够保持比较平稳的运行状态。在此期间，美国商业房地产信贷年发放总量从未超过86亿美元，远远低于1989年一年发放的136亿美元的水平。而正是1989年房地产信贷的迅猛增加，直接导致美国1990年爆发了一场自20世纪30年代依赖最严重的房地产市场危机。第二，有利于降低金融风险，促进金融效率的提高。在我国，房地产信贷业务一直存在着资金来源的短期性和资金运用的长期性之间的
15、矛盾，增加了银行的流动性风险，使银行极易陷入资金周转不畅和收支难以平衡的困境。而房地产基金的引入，一方面将降低银行的经营风险，另一方面由于基金制度的特点，将有利于分散整个金融体系的存量风险。第三，促成房地产投资的理性化发展。对开发商来说，如果融资对象是银行，那么遇到资金困难时还可能申请追加贷款以保证项目顺利开发，待销售后还本付息；但融资对象如果是房地产基金，开发商就不可能得到追加融资。这无形中给予开发商形成压力，也有利于形成房地产开发商的优胜劣汰机制。第四，有利于大众分享房地产业的利润。如在美国，房地产的风险回报率为0.56。也就是说，如果投资于房地产，则每1的风险递增所能获得的超出回报为0.
16、56。而标准普尔500指数以及公司债券的风险回报率分别为0.35和0.19。很显然，公众投资于房地产的收益更为可观。这样将会吸引资金源源不断地流入房地产业，从而使房地产业资金形成一个良性循环，最终促进房地产业的发展。 按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可，未来中国房地产基金数量从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。其实中国目前的这种状况与当年美国出台房地产投资信托基金法时的情况基本一致：一方面房地产企业融资渠道存在瓶颈，特别是向银行接待方面有各种各样的限制，另一方面投资者有参与分享房地产业高成长的强烈冲动，普通投资者只能通过房产和信托产品间接投资于房地产，而不能分享房地产开发所带来的超额利润，因为没有集合投资的合法渠道。因此，目前引入房地产基金可以说是绝佳时期，并且这势必会给我国房地产业带来第二个春天，从而促进我国房地产业的可持续发展。通过贷款
