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1、规划是拆出来的！,与传统的学院派理论相对应，实施性规划（控 规、详规）的重要决定因素不再是 “我要规划成什么，而变成什么地方可以拿来规划”。,下面以两个案例说明,郑州某开发区 412万平米用地/560万平米建面 控规的形成过程,壹,审批,审批,审批,设 计,顾 问,意向供地,规 划,规 划,路线图,第一版 规划理论指导下成果 一城两轴三心四,第2版：开始拆迁，进行容量测试,并试图更理论化图形化一些,住宅容积率,户数,第3版 时间不够了，按已公示的控规调节容量即可,本质变成：根据拆迁面积推导2倍开发面积得到总人口数算出配套面积,还迁: 180万住宅商用,开发: 360万住宅商用,商用: 10万商
2、场 15万市场,开发: 335万住宅,合计住宅 485万,还迁: 180万X5/6住宅=150万,还迁: 180万X1/6商用=30万,合计住户 4.85万,合计人数 15.52万,千人指标低配配套用地建筑,用地面积7.5x4.85=36.375万,建筑面积5.6x5.6= 27.16万,总建筑面积 540+27.16 =567.16,路西：38万566亩 其中：还迁住宅/商33.7x3.5=117.95万 学校4.1x1万,路东：56.7万850亩 其中：商品住宅50.5x3.5=176.75万 学校6.2x1万,还迁住宅路径图,简算法:,1.住宅用地： 50-60% 2.道路用地 ：10-
3、18% 3.公共绿地 ：7.5-18% 4.配套用地：15-25% 总建面积/户均面积*3.5/1000*2171或6283 =7.5S或3倍低标 其中近1/2用地为教育 总建面积/户均面积*3.5/1000*1609或4213 =5.6S或 2.6倍5.6低标. 其中近1/3面积为教育 *S单位为万平米,户均面积100平米 *医院/社区 服务/市政公用 ：高标的 指标提升5-10倍,呼和浩特某开发区 42万平米用地/95万平米建面 控规的形成过程,贰,审批,审批,审批,设 计,路线图,政府关注指标的另一种方式：住商64开，并不专业，但明确,若按上一案例的速算法则应分解为： 57万平米总建面积
4、/户均面积*3.5/1000*2171或6283 =0.57*7.5 =4.27万(低标） 或4.27x3.5=15.0万(高标） 可得出按低标配置： 57万住宅 4.25居住区级配套 37.7-4.25=33.45居住区以上级配套,“一层皮”规划,“一头沉”规划,“中心开花”规划,“哪儿不能拆迁那儿公建”规划 -早期只建住宅和一层商铺，后期集中大规模商业,很难拆迁，就建公建了,很好拆迁，就建一期住宅了,小结,规划开始前须与客户讨论好路径图 由于法规的原因，“方案”控“修详”；“修详”控“控规”的怪事是正常。本质上是更深入的设计检验宏观规划者的预见性。 不要试图让客户混淆各规划阶段的名称和成果。表达一定要“咬文嚼字”般准确。否则 吃亏的一定是设计公司。 我们应按最深入的设计阶段计划和收费，而不是名义上的报批成果。 在法定的规划成果以外，通常会搭配具象的鸟瞰图、意向平立剖等，是为了加强规划的可读性。统称为概念 规划 或概念设计。我们须向客户声明本类图“定性不定量”。,
