《香港某花园项目营销策略概述.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《香港某花园项目营销策略概述.ppt（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、二零零八年十二月一日,香港宏新投资有限公司 怡新花园 市场空间分析及营销策略方向建议,交流会内容,1.最新市场情况交流 2.怡新花园三期现状分析 3.怡新花园三期市场形势分析 4.关键问题的探讨交流,1.最新市场情况交流,广州白云区最新成交数字,白云区房价在经历了去年的繁荣后，至5月达到最高峰，之后由于市场低迷，价格亦一路回调，成交量亦有所放缓，目前均价低于广州市均价。,1.最新市场情况交流,广州白云区最新成交数字,与去年同期相比,2008年1-10月成交量下跌了17%。 与去年同期相比,2008年1-10月成交均价上升了了约20%。 与历史最高峰2007年10月份（11211元/m2）相比，
2、2008年10月的房价下跌了二成五。,面积:万平方米;均价:元/平方米,1.最新市场情况交流,较之广州市中心城区，白云区区域面积广，部分地区房价抗跌性较差，尤其是金沙洲等地。,2.怡新花园三期现状分析,项目销售进度,2.怡新花园三期现状分析,项目销售现状,2.怡新花园三期现状分析,项目销售现状,3.怡新花园三期市场形势分析,项目周边在售楼盘示意图,3.怡新花园三期市场形势分析,3.怡新花园三期市场形势分析有机遇,优势1 现楼，即买即入住；可帮买家节省费用。,3.怡新花园三期市场形势分析有机遇,优势2 小区成熟，居住氛围佳。,3.怡新花园三期市场形势分析有机遇,优势3 户型方正实用，深受买家喜爱
3、。,3.怡新花园三期市场形势分析有机遇,优势3 部分银行已放松了首次购买非普通住房和第二套房的贷款条件。 首次置业者144m2以下普通住宅亦可享受首付两成、利息7折优惠； 二次置业者符合条件亦可利息7折优惠；,3.怡新花园三期市场形势分析有机遇,优势4 地段优势明显，距离天河北及珠江新城CBD近,3.怡新花园三期市场形势分析亦有挑战,挑战1 与周边楼盘相比，户型均为大户型，置业门槛相对较高，收窄潜在客户群,3.怡新花园三期市场形势分析亦有挑战,挑战2 地铁优势早已为买家熟知，已体现至先前的楼价上 地铁沿线同类型楼盘亦有不少，项目不具绝对优势 与2010年前地铁开通仍有一段时间距离,3.怡新花园
4、三期市场形势分析亦有挑战,挑战3 项目内二手房的入市对一手销售造成压力 折扣快过升值，时间久后给买家二手房形象,3.怡新花园三期市场形势分析亦有挑战,挑战4 发展商需不断支付管理费及维修费用。 随着时间的推移，相关装修标准已呈有点落伍。,4.关键问题的探讨交流,维持目前状况的利弊分析产品的价值 地产市场产品不断进步，市场喜新厌旧，现有单位销售时间越长，形象价值会越不稳定 买家对项目的正面印象也会随着项目曝光率下降而稀释,4.关键问题的探讨交流,维持目前状况的利弊分析尽快推售的好处 可趁项目产品尚有足够竞争力。但这时间也并不多 最近广州市区推行月票制度，地铁获大额补贴，加上明年地铁线开通多条，市
5、民目前对地铁便利最感兴趣 目前市况虽有回落，但售价仍能保持较理想区位，未来情况既然不明朗，套现获得可观收益也明智 与宏新华庭相次推出，有利互相带动，节约推广费用，且能强化项目品牌,对怡新花园的观点 根据地铁线路开通对周边地产物业价值带动的规律，究竟何时才是最佳时机？ 虽然是已落成的项目，但怡新花园在包装上尚有调整和优化的余地。 本项目的自身优势，其实尚未全面发挥。 项目应尽快启动销售为宜，久拖对项目品牌是一种伤害，也不利于企业利益最大化的原则。 项目既为现楼，而各项销售必备设施也已成型，只需小规模整改后即可使用，如要重新提振销售，可迅速执行。,4.关键问题的探讨交流,维持目前状况的利弊分析地铁
6、利好的作用 根据以往经验，地铁线对于广州项目的利好（如芳村，番禺），并非在其落成时达到最大，而是在即将落成时最大。可预见明年将是地铁利好最大的时期。错过后，这一利好的魔力会降低 本项目未售单元以大面积为主，地铁因素对这批客户的置业决定不一定最重要,我们将以 精英团队及丰富经验 协助策划如下工作,强化发展商品牌,开拓新客源，引 发新旧客源互动,在控制开支的 前提下，开展富有效率 的广告推广,调整单位推出策略,改进现场销售气氛,重新包装、确立 全新推广概念 创造更多有价值卖点,4.关键性策略的探讨交流,重组优惠促销策略,改善参观途经及 买家观感,4.怡新花园关键性策略交流,重新包装、确立全新推广概
7、念 新命名，新包装 创造更多有价值卖点 强化和利用地铁利好，突出项目真正地铁上盖优势 塑造建立天河北部真正舒适豪宅概念,4.怡新花园关键性策略交流,新调整单位推出策略 厘定单位推售之先后策略及主次策略 收缩供应，令买家专注于推售的重点单位 推出精选单位吸引买家,4.怡新花园关键性策略交流,重组优惠促销策略 利用银行最新按揭优惠和低首期利好 设计短期销优惠、协同其他策略促进销售,4.怡新花园关键性策略交流,强化发展商品牌 树立和宣传发展商稳健、富于实力和经验之口碑 为宏新华庭推广奠定基础,4.怡新花园关键性策略交流,改进现场销售气氛 改进现场销售环境 节假日和重要推广在现场配有小型活动,4.怡新花园关键性策略交流,改善参观途径及买家观感 局部整改和清洁标准示范单位供买家统一参观 改善参观途径感觉,4.怡新花园关键性策略交流,开拓新客源、引发新旧客源互动 冲破主体买家限于白云区周边之范围，吸纳更多天河及周边年轻及购买力较高买家 新客户群与旧客户群互相竞争，促进销售速度,4.怡新花园关键性策略交流,在控制开支的前提下开展效率的广告推广 改进短信，广告牌等原有推广途径之宣传策略 控制成本的基础上，重新制订推广计划,多謝!,
