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1、2019/9/8,Edited by Q. L. Wang,1,第一章 绪 论,Edited by Q. L. Wang,2,2019/9/8,第一节 物业管理的基本概念 一、 物业 （一）物业的含义: 物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。 （二）物业的特征： 物业的构成主体是建筑物与相关场地； 因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价值和价值。 物业作为不动产，应有明确的产权所有人。,Edited by Q. L. Wang,3,2019/9/8,（三）物业的分类 物业的分类可以从几种角度划分： 1.按物业功能划分,一般可以划分为十大
2、类物业; 2.按主辅划分,可以划分为主体物业和辅助物业; 3.按空间高度划分,可分为单层、双层、多层、中高层、高层、超高层等。 4、按所有权性质划分，可划分为如下几种： 1）、国有产权; 2）、集体产权； 3）、私有产权。,Edited by Q. L. Wang,4,2019/9/8,二、物业管理 （一）管理的概念 “管理”的含义是“管之理”，即管束的道理。 （二）物业管理的定义 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,Edited by Q. L. Wang
3、,5,2019/9/8,（三）物业管理权的由来 首先，物业管理企业的管理权来源于“业主承诺”。 其次，物业管理企业的物业管理权来源于“政府授予”。,Edited by Q. L. Wang,6,2019/9/8,（四）物业管理的内容 物业管理服务的内容一般包括物的管理和人的管理两个方面， 用图表示如下： 建筑物 物的管理 相关场地 附属设施设备 物业管理内容 妨碍公共秩序行为 人的管理 对建筑物不当使用行为 对建筑物不当损毁行为,Edited by Q. L. Wang,7,2019/9/8,三、物业管理服务的特征 （一）专业性 （二）持续性 （三）可靠性,Edited by Q. L. Wa
4、ng,8,2019/9/8,第二节 物业管理的产生与发展 一、 现代物业管理的产生 一般认为，现代物业管理起源于19世纪60年代的英国。 但是，也有人认为，真正意义上现代物业管理的产生，应该形成于美国。,Edited by Q. L. Wang,9,2019/9/8,二、 我国物业管理的产生与发展 我国物业管理是在住房制度改革带来的房屋产权格局变化、房地产综合开发带来的大规模住宅小区建设，从而推动房屋管理体制变革的背景下产生和发展起来的。 (一) 公有住宅及其管理模式 (二) 新型物业管理模式的产生 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房产管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。,Ed
5、ited by Q. L. Wang,10,2019/9/8,（三）我国物业管理的发展 1994年，建设部颁布了第33号部长令，即城市新建住宅小区管理办法，确立了物业管理新体制; 1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议; 1997年，建设部在大连召开了第二次全国物业管理工作会议; 1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议; 从1995年开始，建设部还在全国开展城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动; 2000年，中国物业管理协会成立。 经过二十年的努力和发展，物业管理在我国逐渐得到广大居民的认同，并已成为人们购房时考虑的重要因素。,Edited by Q
6、. L. Wang,11,2019/9/8,三、我国物业管理在社会经济中的地位与作用 (一) 良好的物业管理服务，可以提升物业的价值 (二) 良好的物业管理服务，有利于促进经济增长（三）良好的物业管理服务，有利于提高人民群众的居住生活质量。 （四）物业管理的发展扩大了城市劳动力就业的范围 （五）良好的物业管理有利于维护社区稳定,Edited by Q. L. Wang,12,2019/9/8,第三节 物业管理市场 一、物业管理市场的含义 （一）“市场”的含义 所谓“市场”，是指“商品交易的场所”或“商品行销的区域”。,Edited by Q. L. Wang,13,2019/9/8,（二）物业
7、管理市场的定义 所谓物业管理市场，是指“物业管理服务”作为一种“商品”进行交换的市场。,Edited by Q. L. Wang,14,2019/9/8,(三) 物业管理市场的架构 在房地产市场交易中，主要存在两种交易形式：出售或出租。因此，物业管理市场的架构依据出售和出租的物业不同而有所差异。,Edited by Q. L. Wang,15,2019/9/8,二、物业管理“委托代理”关系 (一) 物业管理“委托代理”的含义 所谓“委托”，是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。 所谓“代理”，是代表他人从事某项活动。 在物业管理实践中，“权
8、在业主”的原则是不能动摇的，所以在物业管理的委托代理关系中，是通过合约关系来体现的。,Edited by Q. L. Wang,16,2019/9/8,（二）物业管理“委托代理”链 以现代物业管理体制中最具代表性的住宅小区为例，可以勾画出以下代理链图示。 众多小业主 物业公司/专业公司操作层员工 服务提供 业主大会 物业公司/专业公司管理层员工 业主委员会 物业公司/专业公司 聘请,Edited by Q. L. Wang,17,2019/9/8,(三) 左右物业服务效果的因素 在物业管理“委托代理”链中，左右其服务效果的至少有四个关键点: 1、产权利益; 2、监督距离; 3、激励手段; 4、
9、行为能力。,Edited by Q. L. Wang,18,2019/9/8,三、物业管理市场“需求供给”关系 (一) 需求表与需求曲线 (二) 供给表与供给曲线 （三） 供给与需求的均衡 在竞争的市场上，这个均衡价格必然位于供给曲线和需求曲线的交点上。当供给曲线或需求曲线移动时，均衡价格也会变动，。,Edited by Q. L. Wang,19,2019/9/8,(四) 物业管理的供需状况。 1、物业管理需求的数量扩张与质量提高，应该与房屋商品化程度、国民收入增长水平呈正相关关系； 2、从趋势看，这种扩张与提高具有不可逆转性，即房屋商品化程度越高、人民的生活水平越高，对物业管理的需求越多，
10、服务质量要求越高； 3、因低价位需求引致的低档次供给，往往会形成一种幻觉，认为物业管理是可有可无的； 4、因低档次供给能容纳低素质员工，往往会形成一种误解，认为物业管理无需多少知识和技能； 5、发展中国家的低素质劳动力过剩，规定了低档次供给过剩，却使高档次物业管理变成了一种稀缺物品。,Edited by Q. L. Wang,20,2019/9/8,四、物业管理服务的价格决定 (一) 市场竞争的不充分性，导致均衡价格难以实现。 (二) 价格参数的过分繁杂，使价格的确定难度增大 (三) 合同条款常会疏漏，质价相符难以判断 （四）政府干预的理性把握,Edited by Q. L. Wang,21,2019/9/8,五、物业管理市场的发展趋势 （一）物业公司品牌化; （二）从业人员职业化; （三）服务模式多元化.,
