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1、房地产市场总体预判 http:/2010-2-1 15:22:00 新浪房产 评论数：0 提要：2008年底中国政府迅速采取应对措施，加上本身受到国际金融危机的不利影响相对要小得多。而且，中国政府对中国经济的发展充满信心，这种信心传递出一个信息，即中国政府还将采取各种必要的措施，确保经济增长目标的实现。这种信心使得中国消费者、投资者确实看到了希望，成为经济最快复苏的关键。1.1宏观经济形势1.1.1宏观经济形势2009政府给予的信心比黄金更重要，中国经济最早从这场危机中复苏2008年底中国政府迅速采取应对措施，加上本身受到国际金融危机的不利影响相对要小得多。而且，中国政府对中国经济的发展充满信
2、心，这种信心传递出一个信息，即中国政府还将采取各种必要的措施，确保经济增长目标的实现。这种信心使得中国消费者、投资者确实看到了希望，成为经济最快复苏的关键。房地产行业迅速回暖，成为本轮经济恢复的重要支撑房地产行业迅速回暖，成为本轮经济恢复的重要支撑。受益于大规模的财政刺激政策和有史以来最为宽松的货币政策，中国的经济运行迅速结束了下降调整态势，2009年2季度即开始止跌回升；这其中，房地产业的快速回暖带动上下游产业链的快速运转，成为经济最早恢复的主要支撑点。1.1.2宏观经济形势2010房地产业复苏事关经济振兴大业，信贷政策不轻易转向房地产业复苏担负着拉动内需、带动投资、振兴经济的重担，受制于国
3、外经济的低迷，在国内经济未出现明显企稳迹象之前，央行对房地产业的信贷支持政策不转向。市场信心总体看好，全球环境局部偶发事件将是唯一的风险2009年11月，阿联酋迪拜酋长国政府宣布，迪拜世界集团正在寻求推迟偿还到期债务，世界为之哗然，当日全球股市大幅下跌，楼市出现短期观望。迪拜危机或许仅是冰山一角，未来一年出现类似的概率依然存在，例如美国刺激措施在明年停止可能性存在，这都给中国经济带来一定的不确定性。部分行业投资过热，未来经济局部结构调整可能性存在房地产行业将成为调整的一个方面，近期的中央政策方向已经基本确立，部分城市房价上涨过快将成为调整的重点。1.1.3房地产政策形势2010物业税的“试运行
4、”或成为影响购房需求预期的主要方法之一2007年之前已经验证，加重交易环节的税费，无法影响投资性购房者、投资性购房者的购房热情，对房价上涨的抑制作用有限。而从国际经验来看，加强不动产持有环节的税收，可以影响购房者的市场预期，进而达到控制房价过快上涨差别化的信贷政策将成为抑制投机性购房需求的重要手段之一实际贷款过程中，很多细则不明确使得“二次购房”政策作用大打折扣，例如以自住为目的购买第二套房产且首套房贷款结清并已出售的，或是再次贷款购买的房屋面积、总价比首套房多的购房人，是否应该算作首套住房？未来将通过出台具体标准，用于落实差别化的信贷政策，从而抑制投机性购房需求。1.2市场供应1.2.1市场
5、供应2009一手供应量受工期局限，短期内无法跟上市场节奏受2008年市场低迷影响，开发商开工、投资比较谨慎，严重影响了2009年的市场有效供应；另外，而随着房价的逐渐上涨，捂盘惜售在年底愈演愈烈。这方面导致2009年一手总体供应量为8.8万套，比过去年均下降3万套。二手供应量政策的激发，供应量完全释放宽松的信贷、税收政策，以及房地产市场信心的恢复，二手业主（尤其是2年以上房龄）将房屋入市的积极性增强，二手供应量在2009年迅速增加。以租养房促进租赁房源供给充足去年年底以来，一部分由售转租房源以及空置房源的大量入市构成了今年主要新增加的租赁房源供给。同时今年一、二手房市场交易相当活跃，考虑到市场
6、中投资、改善型购房者的增多，租赁房源中以租养房的比例提升较大，整体租赁市场房源供应释放的快速增加1.2.2市场供应2010一手市场供应充裕，但城八区结构性供不应求现象严重市场形势转好，开发商拿地积极性高涨，活跃了2009年的土地市场，土地供应量首次完成土地供应计划，这为未来的市场供应提供了基础保障，另外，明年政策加强住房有效供应，也为未来供应提供了政策压力。但土地供应结构十分不均，城八区所占份额逐渐稀少。因此，未来一手供应量总体充裕，但城市中心区供应日渐稀少。二手市场受营业税收紧等政策的影响，短期二手买卖供应量适度回调目前相关交易税费政策已经重新收紧，一方面导致卖方市场的税费转嫁从而使购房人的
7、支出成本进一步增加，另一方面迫使部分业主短期内惜售意愿的回潮，进而导致房源供应下降，因此，短期内二手供应量未来将有所下降。受二手买卖市场回调影响，由售转租房源将增多2009年以来二手房市场涌入了大量的投资客和改善性需求购房者，当市场发展形势不太明晰的时候，二手买卖市场回调，租赁市场中以租养房的比例将有所提升。1.3市场需求1.3.1市场需求2009北京在向年交易40万套的特大型城市迈进政府救市政策刺激，国民信心增加，使得客户购房需求在2009年集中释放，一、二手成交量共计37万套，同比上涨166%。这需求包括2008年累计下来的，也包括政策影响下本来应该在2010年提前释放的。一手市场刚性需求
8、、改善性需求、投资性需求全面释放在“”的继续宽松的政策基调下，积累许久的刚性需求、投资性开始释放，3、4个月成交迅速加快；5月之后，改善性购房需求也开始释放，通胀预期的作用下，投资保值性购房需求也开始增多，整体楼市进入供需旺的繁荣格局。9月之后，供不应求形势加剧，房价急速上涨，刚性需求、投资性成为抢房的主力。二手房的优势得到购房者认同，需求喷发二手市场经历全年低谷（2009年1、2月）、陡然爆发（2009年3-5月）、非理性攀升（2009年6-8月）、政策市刺激（2009年9月）、 恐慌性疯狂（2009年10-12月）五个阶段。从需求发展来看，3-5月，自住（结婚族）为主兼有改善与投资客群并存
9、的交易形态；6月开始，前期自住需求井喷的交易格局已经有所削弱，取而代之的是为抵御可能出现的通胀风险而买房置业的投机投资型客群以及逐渐活跃的改善型买家，9月，受网签政策的刺激，各类需求集中爆发；10月之后，年后的自住性、改善性需求提前释放。房屋租赁需求随城市发展稳步增长租房需求增长主要来源于随着城市发展的不断向前以及北京整体经济的提升，所带来的就业机增加。另外，大量的拆迁户产生临时性的住房过度需求，这也为增加2009年来北京租赁市场的承租需求打造了良好的基础1.3.2市场需求2010对比去年过旺的市场需求，2010年市场需求将回归正常水平目前二手成交量全面超过一手房市场，北京楼市进入“40万套”
10、的新时代，标志这未来总量、一二手格局不发生太大波动。首先，自住需求（含刚性、改善性）将成为市场主流。宏观经济政策形势依然向好，刚性购房需求将平稳释放，同城产品升级、异城区位升级使得改善性购房需求保持主流地位其次，投资性需求（含投资+保值）依然存在。中国良好的经济形势成为国际热钱关注的焦点，通胀压力将变大，投资+保值性购房需求依然存在；国内股市高涨形势不明朗，现有投资渠道有限，投资性购房需求依然存在。最后，部分城市面临政策打压，投机性购房需求明显减少。部分城市房价涨幅过快已经影响城市的正常发展秩序、形成了一定的信贷风险，中央政府已经开始关注这些城市，未来一年将有对应政策加以控制。一手成交量约为1
11、2万套左右。2006年、2007年一手成交量分别为14.8万套、13.4万套，2008年成交量下降至7.0万套，2009年增长至15.4万套，2006-2009年平均下来，年均成交量在12万套左右，2010年成交量也将回归正常水平，约为12万套左右二手成交量交易量为15-18万套。上海2004年出现过30万套的交易峰值，而后的2005年由于宏观调控而降至20万套，13的年度环比衰减已是极致，因此我爱我家预计2010年北京二手房市场的有效过户成交量将在15-18万套左右，而能否冲破20万套则尚需政策和市场的协同配合1.4 供需关系1.4.1供需关系2009供需形势犹如“过山车”，房价急速飙升在强
12、大的需求压力下，一二手整体供需形势经历了大变脸，由年初的“供过于求”转变成年底的“供不应求”，使得一二手房价全年逐月上涨，一手均价上涨70%，二手均价上涨60%。城八区中一、二手市场形成相互补充城八区的一手供应量日渐减少，而需求量保持高位，区域内二手房成为主要的补充，城区二手、一手比值已经上升至2以上。城八区一手市场的稀缺使产品逐步向着高档分化，二手逐渐成为市场主流城八区一二手之间价差重新拉大，差距已经由年初的1000元发展到年末的6000元每平方米，一手市场的稀缺使得产品逐步向着高档市场分化，二手逐渐成为市场主流，北京房地产市场进入新的发展阶段。1.4.2供需关系2010未来总体供需关系趋于
13、平衡，房价将稳步增长未来供应量略有下降，需求量也将回归正常，整体供需形势保持平稳，未来房价下降或者高速上涨的可能性不大。未来企业资金压力不大，一手市场继续保持较高涨幅，其中城八区尤为明显企业资金压力不大，加上具备雄厚资金实力的央企和国企进入，主动降价的可能性不存在；企业（尤其是上市企业）土地储备不太充裕，未来拿地积极性较高，又将催生新一轮地王，继续带动房价上涨，目前地价获取较高，所以未来形成房屋供应后房价不低。城八区一手房供需矛盾依然突出，房价将保持较高涨幅城八区一手公寓市场依然看好，巨大的价差将使郊区别墅价格迎来补涨时机城八区一手的供需矛盾已经无法改变，未来公寓市场依然延续今年的趋势。相比公
14、寓价格的极速高涨，别墅价格一直维持较低的涨幅，目前的巨大的价差将使郊区别墅价格迎来补涨时机。短期二手市场价格可能有所波动，但长期来看价格依然紧随一手涨幅2009年二手房市场交易价格的振幅比例史无前例的达到了55.85%，此高涨的价格要想在2010年继续高歌猛进已经明显缺乏支撑，受到相关政策调控，二手房需求提前释放，年初价格将有所波动和回调，但时间不持续很久，受到一手房价居高不下形势的影响，二手房价逐步回归到上涨趋势上来。随着轨道交通等设施的建设，明年整体房屋租赁市场价格将有所上涨由于考虑到目前市场中租金和房屋售价差距的不断拉大，令市场中的业主本能的产生提高租金价格保证收益的补涨意识；另外，轨道交通等基础设施的建设和完善，缓解内城区域租赁供需紧张的矛盾同时，通过向城市郊区分流承租需求提高了全市平均租金水平。观察，旨在自然条件下，人们为一定目的而对事物所进行的有计划的知觉过程。观察法就是以感官活动为先决条件，与积极的思维相结合，系统地运用感官对客观事物进行感知、考察和描述的一种研究方法。
