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1、青岛弘昌房地产开发有限公司 施工图设计委托书第 1 页 共 21 页弘昌安置区施工图设计委托书青岛弘昌房地产开发有限公司二零一三年四月十二日青岛弘昌房地产开发有限公司 施工图设计委托书第 2 页 共 21 页弘昌安置区工程施工图设计委托书工程名称：弘昌安置区工程委 托 人：青岛弘昌房地产开发有限公司（以下简称“甲方”）设 计 人：青岛市民用建筑设计院有限公司（以下简称“乙方”）【施工图设计委托书编制说明】1、本设计委托书是青岛弘昌房地产开发有限公司根据审批的规划设计提出的施工图设计要求，作为我公司委托设计单位进行施工图设计的主要依据。2、本设计委托书是我公司对产品提出的成本控制和设计要求，设计
2、单位进行施工图设计时，都必须遵照执行。设计委托书的部份内容，设计单位根据具体情况，同房地产公司进行沟通，可以作一定幅度的微调和必要的补充。3、本设计委托书的未尽事宜，设计单位要遵照国家有关标准规范执行。第一章 设计要求1.1 设 计 依 据1.1.1 本施工图设计委托书。1.1.2 有关部门审批的规划方案设计。1.1.3 国家有关法律、法规、标准、规范及省、市有关设计技术规定。1.2 设 计 原 则1.2.1 满足安全经济设计要满足安全性和耐久性，要符合国家规定的设计规范和各项强制性标准，安全放在建筑设计的首要位置。在保证安全的前提青岛弘昌房地产开发有限公司 施工图设计委托书第 3 页 共 2
3、1 页下，满足经济合理，降低公摊系数，同时充分进行优化设计，降低建造成本。1.2.2 注重设计细节要充分考虑设计细节，诸如空调机位、室内外管线的隐藏、家用电器的安放、洗衣机位置等，提高建筑品质。1.2.3 方便居民生活设计要按照居住者的生活习惯与生活方式，追求多样性、舒适性，满足居民的不同需要。要坚持以人为本的设计理念，为方便居民生活，体现人本效应，尤其在平度市，一定要考虑采光和通风，地下车库设计时，要充分考虑与住宅地下室直接相连，考虑居民停车后回到居所的便利性。业主可从地下车库直接到达住宅楼的地下电梯前室，直接入户，方便居民生活。在车库建筑施工图中，要求一张车位功能分区图，其中每一个单体所对
4、应的车位区域需标注清楚，并绘出客户停车后进入单体的交通路线。1.2.4 满足设计深度施工图设计要表达清楚，特别是影响建筑外部造型的处理，要深入细化，要有节点详图，满足直观性要求，以方便预结算人员、现场管理人员和施工人员的理解，不能因为设计图表达不清晰明了而让人产生误解，避免无法将设计理念落实到施工的现象。在图纸中不允许出现“甲方二次细化设计”等内容。不可避免需要进行二次设计的部分，设计方需征得甲方同意后方可实施。1.2.5 符合环保节能合理处理生活污水、垃圾，将环保、节能理念融于设计中，在考虑经济可能性的条件下，应用新材料和新技术。1.3.6 特别说明：因该片区为安置区，考虑居民对高层的接受层
5、度，应该尽可能降低公摊系数，在这个问题上要仔细斟酌，多考虑些方案，且该区青岛弘昌房地产开发有限公司 施工图设计委托书第 4 页 共 21 页为北纬度区，采光与通风尽可能的满足。1.3 成 本 分 析 控 制1.3.1 项目成本控制：1.3.1.1 项目的成本应按各分项工程进行控制，控制内容包括：土建结构、墙体、防水、门窗、电梯、公共部位装修、户内装修、电气、给排水和暖通等子项。1.3.1.2 设计单位应对各分项进行拆分，对结构体系选型、机电设备系统设计、材料选择、设备选型、管材选择要进行优化设计和成本比对，严格按规划的项目预算进行控制施工图的土建和安装的造价。1.3.2 项目投资控制：项目投资
6、控制表（施工图阶段）分项 项目 材料性质桩基形式 CFG 桩 管桩 灌注桩挖孔桩结构形式 砖混 框架剪力墙短支屋面形式 平屋顶 坡屋顶( 多层) 金属屋面屋面保温 聚苯板 挤塑板 保温板 其他外墙砌体 粘土多孔砖烧结页岩多孔砖陶粒混凝土砖加气混凝土砖内墙砌体 实心粘土砖烧结页岩多孔砖陶粒混凝土砖加气混凝土砖外墙装修 石材 面砖 铝塑板涂料墙体外墙保温 聚苯板 挤塑板 保温板 地下室防水 结构自防水 卷材防水结构和卷材结合卫生间防水 卷材防水 防水涂膜（JS）防水屋面防水 卷材防水 卷材涂膜复合防水单元门 不锈钢防盗门 铸铁防盗门入户门 高档三防门 中档普通阳台门 塑钢 铝合金 断桥铝合金户内门
7、 安装 不安装门窗外窗 塑钢 铝合金 断桥铝合金电梯选型 小机房电梯 无机房电梯（参照奥迪斯电梯安装要求）电梯电梯装修 不锈钢门套大理石门套公共部位门厅楼地面、踢脚 水泥地面 地砖 花岗岩青岛弘昌房地产开发有限公司 施工图设计委托书第 5 页 共 21 页墙面 涂料面砖大理石铝塑板顶棚 涂料 轻钢龙骨吊顶楼地面、踢脚 水泥地面 地砖 花岗岩墙面 涂料 面砖 大理石铝塑板电梯厅 顶棚 涂料 轻钢龙骨吊顶楼地面、踢脚 水泥地面 地砖 花岗岩墙面 涂料 面砖 大理石铝塑板走道顶棚 涂料 轻钢龙骨吊顶楼地面、踢脚 水泥地面 地砖 花岗岩墙面 涂料 面砖楼梯间 顶棚 涂料 腻子刮白楼梯栏杆 不锈钢 铸铁
8、 有机玻璃栏杆 空调板栏杆 铸铁 水泥栏板 百叶 不锈钢室外台阶 水泥地面 防滑地砖 花岗岩室外坡道 水泥地面 防滑地砖 花岗岩坡道栏杆 不锈钢 铸铁 有机玻璃装修室外入口 入口雨棚 无 轻钢玻璃雨棚混凝土雨棚楼地面、踢脚 毛坯 地砖 大理石木地板墙面 毛坯（内墙腻子） 涂料 壁纸顶棚 毛坯（内墙腻子） 涂料 轻钢龙骨吊顶厅房室内护栏 不锈钢 铸铁 有机玻璃楼地面 毛坯 防滑地砖 水泥砂浆墙面 毛坯（砂浆毛面） 面砖 大理石顶棚 毛坯( 内墙腻子) 涂料 轻钢龙骨吊顶厨具 不配置 配置（注明品牌和组件）厨卫洁具 不配置 配置（注明品牌和组件）楼地面、踢脚 毛坯 地砖 大理石墙面 毛坯 涂料 面
9、砖室内装修阳台顶棚 毛坯 涂料 轻钢龙骨吊顶供电方式 树干式 放射式树干式与放射式相结合计量方式 分户 户外集中低压电力线远程自动抄表计量负荷控制（详见后） 住宅：50W/75W/100W/ 电表选材 预付费磁卡电能表普通机械式电能表电缆选型 BV 线YJV 型电缆VV 型电缆强电穿线管材 SC JDG KBG PVC电气弱 有线电视 每户预留两个出线口：客厅和主卧设置青岛弘昌房地产开发有限公司 施工图设计委托书第 6 页 共 21 页电话、网络 每户预留两个出线口：客厅和主卧（书房）设置对讲系统 黑白可视对讲（住宅设置） 口彩色可视对讲安防系统基本型 提高型 先进型（电视监控系统、警戒系统、
10、电子巡更系统、小区门禁系统）消防系统 联动系统 探测器系统电穿线管材 SC JDG KBG PVC各箱体选型 强电配电箱弱电配电箱给水种类 生活给水 饮用水生活热水（户内热水器系统管道预埋）消防系统 消火栓系统 喷淋系统灭火器水表选型 旋翼式水表 IC 卡式水表 远程可控智能预付费水表给水给水管材 PP-R 管 给水 PVC 管钢塑复合管 铜管排水方式 污废水分流 污废水合流排水 排水管材 螺旋消音排水 PVC 管普通排水 PVC 管给排水给、排水五金选型DN50 以下：铜制球阀,DN50 以上：法兰蝶阀 钢制闸阀计量方式 集中计量 分户计量远程计量采暖形式 暖气片（卫生间） 地热辐射（除卫生
11、间房间）电热辐射 壁挂炉采暖管材选型 焊接钢管镀锌钢管铝塑复合管连接管 PP-R 管,地热管e-rt 消防通风 屋顶风机 百叶（木质或铝合金）暖通通风 空调 中央空调系统 分体空调 家用小型中央空调1.4 总 图 设 计1.4.1 总平面设计1.4.1.1 建筑物之间的距离应满足防火间距、日照间距、各工程管道占地宽度等的设计要求。住宅楼入口要考虑无障碍设计。1.4.1.2 地下车库设计时，小区人车分流，车库入口设置在小区车行入口较近处，方便开车的客户进入小区后直接进入地下车库，不影响小区地面的人行及环境1.4.1.3 各管线检查口尽量设于绿化中。青岛弘昌房地产开发有限公司 施工图设计委托书第
12、7 页 共 21 页1.4.2 标高设计1.4.2.1 室内外标高不得有误，要注意其与周围道路、地下车库及小区外环境及商业顶环境的关系。总图标高与单体设计标高必须协调。1.4.2.2 道路标高坡向与雨水口位置相符，道路面层标高设计应向坡向雨水排水口方向，坡度宜控制在 0.2%1%。1.4.3 道路设计1.4.3.1 建筑物周围要设消防车道，满足消防规范。1.4.3.2 地下车库至地下车库内入楼通道口应考虑搬家车辆能够进出，入楼通道口至入户电梯前室要考虑家具搬运需求。1.4.3.3 排水沟盖板要选用带胶边的铸铁或其它产品，不采用水泥盖板。1.4.4 附属用房设计1.4.4.1 管理用房应尽量设在
13、小区显著位置(如出入口附近)。1.4.4.2 垃圾站应设在住宅区的下风向和较隐蔽处，与住宅保持一定距离，外部与道路相连，垃圾站要配置给排水设施。1.4.4.3 须结合环境布置水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下车库、围墙、煤气调压站等设施，设计应一并考虑，不能影响美观。1.5 建筑设计1.5.1 在施工图出图前，设计单位应与建设单位相关部门相互沟通，就相关做法达成共识，并在总说明中注明。1.5.2 设计说明中应标明：厨房、卫生间、阳台、露台、电梯间的降板尺寸。1.5.3 设计说明中必须标明：楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗及配件、外墙贴面、涂料、单元门及进户门、锁、雨
14、棚、开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、钢结构、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件，须青岛弘昌房地产开发有限公司 施工图设计委托书第 8 页 共 21 页提前确认小样后方可大量进货和施工。1.5.4 为了方便工程管理人员读图以及对工程具体做法的把控，设计人须将工程做法表、门窗表、节能措施表、引用图集汇总表进行专页设计说明。1.5.5 电梯设计按奥迪斯小机房电梯参数设计，具体为： 22 层及以下单体，按 10 人（800KG ） 、1.75m/s 考虑；除公寓外 22 层以上单体，按 10 人（800KG ） 、2.0m/s 考虑。为了方便客户从地下车库直接进入户内及满足消防要求，所有电梯需全部进入地下车库。1.5.6 地下车库坡道重点考虑坡道形式和坡度，应充分考虑业主使用的方便。1.5.7 在外立面图中，明确分格线位置，与立面效果图表达效果协调、一致。局部、细节要标注清楚。局部外墙装饰材料由设计单位提供方案后与建设单位商定，大部外立面采用涂料装饰。1.5.8 伸缩缝立面盖板材料尽量采用铝合金盖板，勒脚处要与上部墙面相平，暗踢脚做法应标明。1.5.9 门窗表数量及形式不得有误，且门窗立面形式须与平面编号相符，厂家出具的门窗等详图及数
