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1、宁波市热销楼盘户型解析 2012年9月,户型的基本评判标准,营销部,户型设计的合理性,购房时 考虑居室各部分的优先顺序？,市场上对于户型的一般关注点,客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等） 主卧室：合理（面积、采光）、私密性 餐厅：相对独立、通风采光 厨房：宽敞实用、有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性、通风 次卧室：做书房、客房适宜 阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲,户型设计的合理性,人居习惯,户型设计的合理性,户型方正,异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。 风水不佳，影响住户情绪。,户型设计的合理性,通风采光,通风良好,通风一般,间接通风,间接通风,户型进深过长，严重影响采光 阳
2、台一般进深1.51.8米，超过2米，影响采光,功能布局合理,动静分区 活动区和休息区分开 动区 客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 静区 卧室位置比较深入 动区与静区之间 卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷,户型设计的合理性,功能布局合理,户型设计的合理性,动静分区,客房的布局影响到动静分区,动静布局分离,端厅布局影响到动静分区,功能布局合理,动静分区,华润二十四城,动区,静区,中海翠屏湾,动区,静区,户型设计的合理性,户型设计的合理性,功能布局合理,洗衣机位生活阳台 晒衣空间阳台形状 杂物放置独立的储藏间、储藏分类 卫生间同步使用干湿分离,功能设置人性化,上海金地未未来 54平方米,三分离卫
3、生间,空间尺度合理,空间独立 客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙 方正开阔 要留出摆放家具的完整空间，实用的布局 长宽比不应失调 进深与面宽之比不应大于2：1 入口设玄关 住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性,点评：客厅开口过多，使很多面积浪费成为交通面积,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型设计的合理性,空间尺度合理,相对独立 至少有两面墙夹一角 与客厅既有关系又有分隔 与厨房应有关联又独立成区,点评：客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法利用，厨房开门位置使客厅家具无法摆放。,修改后既有玄关，又使餐厅相对独立,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型设计的合理
4、性,空间尺度合理,靠近餐厅 西厨可与餐厅结合 距离大门不能太远 直接对外采光采风 有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备 厨厕最好不要紧邻 最好带一工作阳台,万科魅力之城约89,点评：工作阳台既可减少厨房的油烟味，又可增加空间的通透性，而不算面积的设备平台则增加了实际使用面积，复合式厨房等空间细节的设计也是可圈可点。,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型设计的合理性,空间尺度合理,主卧 明显大于次卧，进深面宽可适当增加 南向朝向，比客厅的朝向要求更甚 大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间 确保私密性，最好布置的深一些 次卧 面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上,点评：
5、带独立卫生间和衣帽间的主卧,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型设计的合理性,空间尺度合理,应有明窗通风和采光 公共卫生间做到干湿分离 仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室,点评：创新设计，浴室双开门两用，节约面积,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型设计的合理性,空间尺度合理,保证客厅有良好的视野和采光 在面积允许的可能下，将阳台设在客厅，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息 工作阳台宜设置在北面，与厨房结合,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,上海保利叶上海85 双阳台设置，南北通透,南通中港城89 北向阳台与厨房相连，便于
6、置放待加工的食品及其他小杂物。,户型设计的合理性,B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同。,门： 大门针对电梯或是楼梯是犯冲 大门口直对长走廊是冲煞 大门不能针对厕门 厕所的门不与厨房的门相对 其他门尽量不相对,户型设计的合理性,未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）。,典型的”葫芦“户型，私隐性较差。,户型设计的合理性,主卫门直冲主卧床不妥。,户型设计的合理性,房： ”横梁压顶“不利,厨： 门对灶犯门冲煞,厕： 大门对厕所门凶论,针对客户群体的特征，讲究风水的可能性，尽量避免,户型设计的合理性,在建筑设计中设置玄关，自然解决”门冲“的问题。
7、,在装修时设置玄关。,户型设计的合理性,户型设计的合理性,在装修时改变布局。,正确认识户型的优劣势,L型经典整体厨房：遵循典型操作习惯，空间充足、流畅省力。 约4.3米的客厅面宽：与传统校户型约3.6米面宽相比，更显得大气通透。 预留三房套内布局：房间功能随心设置，居家款客、子女成长、个人爱好，尽享无限可能。 三分离式卫生间：淋浴间、盥洗室、厕所间各主其事，多人可同步使用，保证隐私互不干扰。,上海万科金色里程,厨房位置布置于户型正中，对于卧室起居室有影响，采光？,三房的客厅面宽3.6？餐厅拥挤,两个房间均较小，布局尴尬,与主卧距离远，实际使用的不方便，个人喜好,90平方米三房，紧凑，经济实用,
8、四进深设计，交流流线重叠，采光问题,首次、首改、青年、一家三口。,正确认识户型的优劣势,上海金地湾流域 89平方米,罕见全朝南户型，3个景观花厅 次卧设计约6米阳台，创意生活空间 L型操作台面连续无缺，尝鲜生活,通风采光问题,典型的中间套两房产品,厨房实际使用不便,实际使用功能不大,次卧、厨房、卫生间很暗 餐厅位置尴尬,首次、青年。 相对的低总价和赠送的面积。,正确认识户型的优劣势,户型自身优劣势评价,优点： 户型方正，便于布置各类家具。 动静分区，起居方便。,建筑面积 156平方米,缺点： 卧室面积分配不合理：在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来做老人房/客房/书房。该户型三个
9、卧室面积相当，且将主卧室布置在北向，大大降低了主卧的舒适度。 交通面积过于浪费：接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。 餐厅采光不理想：餐厅采光较差，不利于营造舒适的就餐环境。 卫生间不采光：虽然做到了次卫干湿分离，但公共卫生间洁具摆放不合理。主卫、次卫均为黑房，通风采光不良。 厨房到餐厅动线不理想：厨房与餐厅距离较大，使室内动线过于冗长。 主卫布局不合理：主卧室和卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。 无独立储藏空间：在156平方米的户型内，没有考虑到独立的储藏空间，没有考虑到户型的实用性。,户型自身优劣势评价,建筑面积 1
10、56平方米,户型自身优劣势评价,户型点评： 这是一套不成功的户型。 虽然有156平方米的建筑面积，却显不出宽裕。 布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道过于浪费面积。 卧室面积分配不理想。 卫生间为”黑房“是主要问题。,建筑面积 156平方米,我们不是建筑师 但我们比建筑师了解市场,户型和市场的关系,两房70平方米？90平方米？110平方米？ 三房90平方米？130平方米？170平方米？,户型和市场的关系,你心目中的两房有多大，三房又有多大？,户型和市场的关系,客户的需求的不同，导致定位不同 定位不同，导致户型不同,上海书香公寓,点评：187平方米的复式，只有2个卧室？,分析：书
11、香公寓位于同济大学南面，与大学一路之隔，并且周围还有复旦、上外等高校云集，前期证明了大部分客户为学校老师，因此在设计中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的设计。,户型和市场的关系,贴合市场的，就是好户型！,一层为文化家庭室。弹琴、绘画、插花等。,二层布置多功能书房，工作、会客、洽谈等。,户型和市场的关系,点评：套内面积61.2平方米，竟然做到三房？,重庆阿布阿布,客户的需求的不同，导致定位不同 定位不同，导致户型不同,分析：项目在前期的产品研发上就把户型配比锁定在了3162的小户型社区上。产品研发的定位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础与基调，再加上开发商在户型设计方面采取了各种
12、“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就初具雏形了。,户型和市场的关系,符合定位的，就是好户型！,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下： 多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求,户型和市场的关系,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下： 多用间可适应不同人群、不同爱好的功能需求,户型和市场的关系,香港有千呎豪宅的说法，1000平方呎有多大？,90+平方米而已,户型和地域的关系,地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型有着不同的要求，这也是户型设计中必须高度重视的问题。以万通城为例，很多人觉得99平方米的两房还是小，可是在深圳、上海很多人会不理解，90平方
13、米以上的房子为什么不做三房，为何要如此浪费。,户型和朝向的关系,广东以北住宅：向北房终年无阳光 选择向南房是购房前提 广东住宅（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 香港住宅：寸土寸金、空调调温，港岛景观 朝向不讲究 三亚住宅：以海景为主要卖点 朝向不讲究，海景最重要,点评：V字型结构，保证每户实现180海景。,三亚国际公馆,市场流行户型解读,上海保利叶上海 建筑面积约72平米,上海万科四季花城 建筑面积约90平米,上海金地未未来 建筑面积约83平米,控制总价，减小面积,若不通过赠送面积增加使用空间，会导致空间局促,市场流行户型解
14、读,上海保利叶上海 建筑面积约55平米,上海铂金华府 建筑面积约63平米,复式空间，动静分区更明确。 上卫生间不便。 更适合青年人。,空间紧凑，中规中矩。 面积控制，低总价。 各年龄层均适用。,市场流行户型解读,上海仁恒河滨城 建筑面积约90平米,上海保利叶上海 建筑面积约90平米,1.干湿分离，扩大卫生间面积，同时形成玄关，解决“门冲”问题 2.次卧放大进深，拉长餐厅的沿墙面 3.大阳台，增强景观性,武汉万科四季花城西半岛 建筑面积约125平米,市场流行户型解读,上海仁恒河滨城 建筑面积约130平米,保证南向卧室面积，卫生间全明,入口无玄关，餐厅空间局促 南北次卧面积分配不当 主卧空间利用率
15、低,市场流行户型解读,上海中环一号 建筑面积约154平米,上海金地湾流域 建筑面积约171平米,客厅+三卧南向，卫生间、厨房、餐厅北向，全全明 进深小,入口无独立玄关 中间走廊过长 主卧空间自行变化余地有限,上海仁恒河滨城 建筑面积270平方米,市场流行户型解读,高级公寓,宽厅，公共空间放大 厨房放大 三卧南向 工人房 主卧套房 双主卧,市场流行户型解读,上海汤臣一品 建筑面积597平方米,超豪华主卧 每个卧室均配备卫生间 主客人客房分区布置 工人流线分开,上海华府天地 建筑面积462平方米,平层官邸,客户视角的户型喜好,客服部,房子只有一个阳台，而且还是朝北的，洗洗衣服还可以，但是晾衣服晒被
16、子都没办法了。,客户视角的户型喜好,冰箱位置那么小，就算普通的三门冰箱放得下，散热也不好。,进门这里到卫生间的过道那么长一个距离都浪费了。,主次卧和客厅均朝南，且客厅连着大阳台，设计很合理。,客户视角的户型喜好,餐厅面积大，但是实际使用位置局限，造成很大的浪费。,卧式均有飘窗设计，增加了小面宽卧式的使用空间感觉，但如果为假飘窗设计则更加。,客户视角的户型喜好,客户视角的户型喜好,客户视角的户型喜好,客户视角的户型喜好,客餐厅双连阳台，阳台面宽敞亮，同时主次卧均朝南，主卧还附有飘窗，使用空间大大提升。,客户视角的户型喜好,客厅面积大，但是形状不规整，实际使用浪费大，且沙发无法靠墙。,大阳台设计，宽敞明亮。,主卧套房概念设计，衣帽间、工作区、休息洗漱一应俱全。,客户视角的户型喜好,
