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1、南京市主城区房地产 区位价值与空间价格分析,Research on Real Estate Location Value & Space Price Model for Nanjing City,东南大学建设与房地产研究所 李启明教授、博导,主 要 内 容,1 房地产区位价值的影响因素分析 2 房地产区位价值定级因素分析 3 房地产区位价值确定 4 区位价值、土地价格及房地产价格的关系 5 住宅特征变量与价格实证研究,南京板块细分图,城中板块地图,1 房地产区位价值的影响因素分析,1.1 城市基础设施对房地产区位价值的影响 1.2 商业服务业繁华程度对房地产区位价值的影响 1.3 公共交通对房
2、地产区位价值的影响 1.4 生活配套设施对房地产区位价值的影响 1.5 自然环境对房地产区位价值的影响,图1-1 城市土地利用的经济模型,图1-2 城市居民家庭活动范围内的主要功能设施,表1-1 房地产区位价值评价因素因子表,表1-2 房地产区位价值评价因子权重,2 房地产区位价值定级因素分析,2.1 商业服务业分布及影响度分析 2.2 交通通达度分析 2.3 生活设施完善度分析 2.4 城市风景与环境质量优劣度分析,商服中心级别的划分。各城镇根据其商服中心 相对规模、作用及水平，最多划分市级、区级、 小区级、街区级四个中心级别。 市级中心：为全市服务的商服中心； 区级中心：为市内某个区服务的
3、商服中心； 小区级中心：为某个居民小区服务的商服中心； 街区级中心：为某个街、区服务的商服中心。,2.1 商业服务业分布及影响度分析,南京市主城区范围内划分的市级商服中心三个： 新街口商圈、 山西路（湖南路）商圈、 夫子庙商服中心； 区级商服中心10个： 中央门、瑞金路、迈皋桥、热河路、 龙江商业区、中保、江东门、 安德门、石门坎、孝陵卫。,图2-1 南京主城区商服中心分布图,表2-1 南京市主城区商服中心分级表,2.2 交通通达度分析,经过统计分析南京市主城区现有道路中： 混合型主干道19条（占所有道路的12.46%）， 生活型主干道有32条（占20.38%）， 交通型主干道有45条（占29
4、.01%）， 生活型次干道29条（占18.7%）， 交通型次干道有13条（占8.28%）， 其余为支路（占11.37%）。 快速道路采取高架与地面相结合，交叉口全部采 用立交形式。形成主城“经五纬八”的主干道系统，主干道的平均间距为2公里 。,图2-2 南京主城区交通线路图,表2-2 南京主城区主干道一览表,表2-3 南京主城区次干道一览表,经过调查，南京市主城区共有153条公交线路。 其中旅游线路5条， 夜间线路18条， 连接主城区和郊区的线路8条， 其余122条线路均为主城区内部线路。 上述公交线路共有583个公交站点 。 从行为感应地理角度分析，公交站点的辐射半径大于500m时，居民乘行
5、出车就感觉不方便，因此将公交站点的最大影响半径定为500m。,从公交线路的密度来看，公交线路密集的街道主要有中山东路、中山南路、中山北路、龙蟠路、龙蟠中路、北京东路和珠江路等。 从公交站点的分布情况来看，老城区（城墙、秦淮河以内）公交站点较密集，共有250个，占公交总数的42.88%。,图2-3 南京主城区公交站点分布图,2.3 生活设施完善度分析,生活设施完善度因素主要包括： 供水、供热、供气设施完备度； 文体设施影响度； 教育设施影响度； 医疗卫生设施影响度,南京市市级医院有： 军区总院、市第一医院、市第二医院、市第三医院、省人民医院、省中医院、江苏省省级机关医院、鼓楼医院、八一医院、儿童
6、医院、脑科医院、省中医研究所附属医院、省红十字医疗服务中心、中大医院等等； 南京市市级体育场所： 南京奥体中心、五台山体育馆等； 南京市市级图书馆： 南京图书馆、金陵图书馆等；,表2-4 南京市重点小学一览表,表2-4 南京市重点小学一览表,表2-5 南京市重点中学一览表,表2-5 南京市重点中学一览表,2.4 城市风景与环境质量优劣度分析,依据南京市主城绿地系统规划（南京市规划局、南京市园林局）： 南京主城绿地系统规划布局以钟山、夹江、幕燕、雨花台四大风景名胜区为主体； 以明城墙风光带为绿色内环，以绕城公路绿带与主城滨江绿带为绿色外环、主城中各种大小公园、街头绿地星罗棋布； 以内外秦淮河、金
7、川河、护城河等滨河水系和路网 组成城市生态廊道和绿色纽带，形成环网带相连、点线面结合的园林绿地体系 。,图2-4 南京市主城区公园景点和绿化分布图,表2-6 南京市主城区景点和公园一览表,南京市主城区已建成了比较完善的环境质量监测网，每天向市民发布空气质量和水质质量预报。 南京市主城区共有六个环境质量监测点，本文在统计南京市2005年1月1日11月30日数据的基础计算出各个监测点的平均空气环境质量指数（空气污染指数API）。,表2-7 南京市主城区空气环境质量指数表 （空气污染指数API）,根据国家环境空气质量标准规定： 空气污染指数API在（0，50）区域时，空气质量状况为优； 空气污染指数
8、API在（51，100）区域时，空气质量状况为良； 空气污染指数API在（101，200）区域时，空气质量状况为普通（轻度污染）； 空气污染指数API在（201，300）区域时，空气质量状况为不佳（中度污染）； 空气污染指数API300时，空气质量状况为差（重度污染）。 南京市各监测点的空污染指数在7483之间，空气质量状况为良。 南京市各个区域的饮用水水质均为合格。,3 房地产区位价值确定,3.1 南京市主城区商服繁华度作用分值图,图3-2 南京市主城区交通通达度作用分值图,图3-3 南京市主城区市级医院影响度作用分值图,图3-4 南京市主城区重点中、小学作用分值图,图3-5 南京市主城区公
9、园景点影响度作用分值图,图3-6 南京市房地产区位价值分值空间分布图,3.6 南京市主城区房地产区位价值空间分布特征,第一：总体上，城市发展符合E.W.伯吉斯的“同心圆”模型。从图3-6可以看出，以新街口为圆心，南京市主城区的房地产区位价值随着距离的增加而逐步降低，具体表现为区位价值分值的降低。 图中的黑色区域是新街口和珠江路一带，该区域是南京市的商业中心区，完善的商业配套，便捷的交通，优越的学区，使该区域的房地产区位价值分值在90分左右； 红色区域主要是山西路、鼓楼、夫子庙、中央门的部分地区，该区域的分值在8090分之间； 蓝色区域主要是玄武区、鼓楼区及白下区的部分区域，该区域的房地产区位价
10、值分值在7080分之间； 房地产区位价值分值在6070分之间的区域主要有中央门、中山北路、岗子村、鼓楼的龙江地区、夫子庙、月牙湖地区等区域，该区域的主要特点是交通方便，但离新街口CBD有一定距离，区域环境较好，南京市的公园景点一般位于该区域； 房地产区位价值分值在5060分之间的区域主要有迈皋桥、晓庄广场、大桥南路、热河南路、江东北路沿线、雨花区、秦淮区和白下区的部分区域； 图中绿色部分主要是下关区沿江一线、栖霞区、玄武区的孝陵卫、建邺区的河西部分、雨花区的安德门和铁心桥一带等区域，该区域的分值在40分左右； 栖霞区的沿江一线工业地块、沿环城高速一线、建邺区的奥体中心以南等区域的房地产区位价值
11、分值在2030分之间。,第二：商业用地区域不尽合理，就总量而言，市区商业网点的数量与现有经济的发展水平是相适应的，但是随着经济的发展，南京市老城区的拆迁改造，必将有大量的人口外迁，而从图5-5可以看出，南京市主城区外围商业服务业繁华度作用分值普遍偏低，例如玄武区沿紫金山一线虽然有便捷的交通、优美的环境，但是该区域的商服繁华度作用分值仅有30分左右； 主城区的商服繁华度作用分值随着距离CBD的增加而迅速减少，但由于南京市主城区道路网的密集，交通发达，因此，南京市主城区房地产区位价值的分值并没有随着距离(CBD)的增加而迅速衰减，而是缓慢地减少，这给城市规划和城市建设一个启示：道路通达和交通便捷可
12、以很大程度地提高该区域的区位价值，特别是城市外围房地产的区位价值 。,4 区位价值、土地价格及房地产价格的关系,4.1 区位价值与土地价格的关系,图4-1 南京市住宅地价等高线图,图4-2 南京市商业地价等高线图,注：图中的数字单位为元/m2,图4-3 南京市土地级别分布图,4.2 区位价值与房地产价格的关系,图4-4 南京市房地产价格空间模型图（注图中的数字单位元/m2）,图4-5 南京市房地产价格等高线图,以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 东西向房价较高，下降较慢,以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 南北向房价落差较大,以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 西南东北向房价相差不大，但西南向房价总体 下
13、降水平要慢于东北向,以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 西北向较东南向房价较高，东南向下将较快,主要干道房价分布分析,地铁沿线的房价分布分析,5 住宅特征变量与价格实证研究,5.1 建筑特征,众多研究显示： 房间总数、卧室的数目、浴室的数目和建筑面积跟住宅价格有正的关系； 一般认为建筑年龄跟住宅价格负相关 ； 另外宗地大小、地下室、车库、热水系统、壁炉、建筑材料、空调系统等建筑特征跟住宅价格显著相关。,5.2 邻里特征,从以往文献中可以把邻里特征分为三类： 社会经济变量，如邻里的社会阶层分 布，小区居 民的职业特征； 地方政府或市政公共服务，如学校，医院，教 堂； 外在性，如犯罪率，交通噪声，机场
14、噪声，繁华 程度。,在美国新泽西州，白人对邻里的非白人所占的比例在住宅价格上表现更为敏感。对其他一些地方的研究发现，非白人愿意支付更高的价格去购买白人作为邻里的住宅。 住房价值和学生平均花费之间具有正的关系 。一般而言，考试成绩对住宅价格有正的影响，学校质量每提高1，相应住宅总价平均上涨0.26 道路交通噪音通常对住宅价格有负的影响。英国学者研究表明：住宅周围道路噪音每增加1分贝，房产价格平均下降1.07%，而道路的视觉影响可使房价平均下降2.5%。 机场对住宅价格的影响，Daniel P McMillen（2004）认为受严重噪音影响的住宅价格降低9.2。 购物中心的可达性和规模，对周围住宅价格有影响 。,在住宅小区内设施的提供，如会所、游泳池、花园、健身房、运动设施，一般会增加住宅的价格，因为运动设施等与生活质量紧密联系在一起。 电车轨道0.250.5英里的环内：环内的酒店式公寓总价上涨26，普通公寓总价上涨418，独立式住宅下降4以内，通勤轨道沿线，酒店式公寓总价上涨46，普通公寓下降，独立式住宅上涨到站点距离500米内的独立式住宅总价上涨10.6。 有地铁站的社区的独立式住宅比没有站点的高6.7等 。,谢 谢！ Thank You for Your Attention!,
