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1、2011年8月市场分析报告第一部分 市场简述1、8月刮起“优惠风”，但多数针对有限房源，并未出现整体降价，楼市表现依旧不温不火；2、市场存量激增，供大于求态势已定，成都主城区存量去化周期延至19个月。3、交通升级、价格更优，刚性需求置业范围逐步向郊县转移。第二部分 商品住宅市场分析一、成都主城区商品住宅整体分析1、整体市场分析图1：2010年8月2011年8月主城区商品住宅供求关系 （数据来源：易居中国）l 8月商品住宅新增供应量60.46万，环比下降4.75%，同比下降29.25%。l 8月商品住宅成交量35.18万，环比上涨5.36%，同比下降33.74%。近4个月以来，成都市月成交面积维
2、持在3035万的水平，近期针对“金九银十”，各开发商企业都采取了相应的促销措施，如团购返赠现金，送物管费等，随着让利幅度的加大，预计9月成交量将有所回升。图2：2011年18月商品住宅每日成交情况（数据来源：易居中国）8月商品住宅的成交发展态势，并没有因为靠近“金九银十”而出现上行，反而在趋势上是朝下发展的，日成交量仅15天介于12万平方米/天得水平。周六、周日的备案成交量较小属于正常情况，但在某些工作日备案成交量基本与周末持平，则较为异常。图3：2010年1月2011年8月商品住宅可售数据分析（数据来源：成都市房管局、易居中国）截止8月31日成都市的商品住宅市场存量规模为558.59万，存量
3、环比上涨5.69%，同比增长16.62%。按照2011年38月的静态成交量推算，预计去化周期为19个月，随着存量的逐步增长，去化周期也在逐月延长。图4：2010年1月2011年8月日均商品住宅成交情况（数据来源：易居中国）8月日均成交套数114.05套/日，环比上涨5.36%，日均成交面积1.13万/日，环比上涨1.4%。近4个月以来成都主城区的日成交量水平基本较为稳定，但是成都今年维持低成交水平时间较长。图5：2010年1月2011年8月成交情况量价分析（数据来源：易居中国）8月成都主城区商品住宅价格为9449元/，相对7月成交价水平有所上涨，环比上涨4.87%，同比上涨15.4%。8月价格
4、上涨的主要原因是本月畅销楼盘较为集中在1万元/平方米以上的高价楼盘，从而拉高了成交价整体水平。2、畅销楼盘特征分析以月销售面积5000、售价在7000元/平米以上作为对畅销楼盘的筛选指标，经过筛选，对其各项要素进行分析。（畅销楼盘共有20个）图6：畅销楼盘价格因素分析（数据来源：易居中国）8月畅销楼盘中1万元/平方米以上的占到了26%，楼盘包括万达金牛广场、华润二十四城、建发天府鹭洲等。85009500元/平方米这一价格段的畅销楼盘成交量则占到了39%，这部分楼盘主要包括保利花园、保利心语花园、华润凤凰城、华侨城天鹅堡、万科金色领域。图7：畅销楼盘套均成交面积（数据来源：易居中国） 8月各个畅
5、销价格段的套均成交面积主要集中在100平方米/套左右，这一面积段的产品主要以小套三产品为主，与青房天韵华庭项目的产品特质具有一定的相似性。图8：2011年8月畅销楼盘成交总价（数据来源：易居中国）总价在80万左右的楼盘约有11个，大部分楼盘的总价在100万以下。从目前来看，大部分畅销楼盘都较为集中在城南和城西，具有高品质和高性价比的特质。另外一类项目则主要是通过价格吸引客户，包括做降价处理的龙湖北城天街、隆鑫九熙。二、郊区商品住宅分析1、城/郊成交量对比图9：城/郊成交情况（数据来源：易居中国）2011年8月，成都郊区商品住宅成交量出现较大幅度下滑，成交面积86.3万平方米，环比上涨10.56
6、%，成交价格5839元/平方米，与7月基本持平。2、二圈层各区域情况分析图10:2011年8月成都市郊县各区域成交量情况（数据来源：易居中国） 双流、郫县、新都仍然是最活跃的三个郊县区域，其中双流占比32%、郫县占比21%，这两个区域的比重占到了50%以上。从目前的情况来看，市场上的刚性需求逐步出现外延置业趋势，郊县重点区域具有较好的交通条件和轨道交通（地铁1、2号线沿线置业特征），此外还有较强的价格优势。图11：成都郊县各区域成交情况分析（数据来源：易居中国）从2011年18月的成交量情况来看，双流与郫县出现了较为强势的上涨。双流区域8月成交前10名楼盘双流区域畅销的楼盘主要集中在低价、高赠
7、送率项目，排名靠前的项目都具有以上特征。郫县区域8月成交前10名楼盘郫县的畅销楼盘具有与双流较为相似的特征，并且品牌开发商的项目排名都较为靠前，郫县具有“双铁”概念，并且近年品牌开发商扎堆，对区域形象的拔高推波助澜。三、成都市板块分析（一）青房天韵华庭周边板块1、羊西板块图12：2010年1月2011年8月羊西板块量价分析（数据来源：易居中国）图13：2010年1月2011年8月羊西板块套均成交情况（数据来源：易居中国）8月羊西线板块成交面积9008平方米，环比上涨16.19%；成交均价8187元/平方米，环比6月上涨10.48%左右。羊西线板块套均成交面积77.66平方米/套，较7月有所下滑
8、。羊西板块8月主要受蓝光云鼎项目的成交量比重较大影响，出现了价格涨幅大，套均面积下降等影响。2、高新西区板块图14：2010年1月2011年8月高新西区板块量价分析（数据来源：易居中国）图15：2010年1月2011年8月高新西区板块套均成交情况（数据来源：易居中国）高新西区板块8月成交近1万平方米，成交均价7145元/平方米。板块的套均成交面积为95.39平方米/套，各项成交数据都较7月有所下滑。目前高新西区的主力楼盘是保利香槟国际，随着龙湖时代天街的入市，高新西区的产品将逐步丰富。龙湖时代天街8月27日在新会展中心举行了开盘仪式，给予最多7%的优惠，优惠后价格56007500元/平方米，以
9、70110平方米的SOHO与LOFT产品为主，签约率90%以上。3、迎宾大道板块图16：2010年1月2011年8月迎宾大道板块量价分析（数据来源：易居中国）图17：2010年1月2011年8月迎宾大道板块套均成交情况（数据来源：易居中国）迎宾大道板块7月成交5456平方米，环比下降49.57%；成交均价8747元/平方米，环比下降2%。迎宾大道新增供应量持续下降，目前大部分在售楼盘处于或接近尾盘，9月西锦城2期推出后，将使该区域供应量有所增加。4、金沙板块图18：2010年1月2011年8月金沙板块量价分析（数据来源：易居中国）图19：2010年1月2011年8月金沙板块套均成交情况（数据来
10、源：易居中国）8月金沙板块成交面积16331平方米，环比下降2.8%，成交均价9844元/平方米，环比上涨6.78%。8月内金沙走量稳定，从而继续推高了该板块的成交均价。（二）市场重点板块1、成龙路板块图20：2010年1月2011年8月成龙板块量价分析（数据来源：易居中国）图21：2010年1月2011年8月成龙板块套均成交情况（数据来源：易居中国）8月成龙路板块成交面积23749平方米，环比下降3.8%；成交均价8834元/平方米，环比下降1.7%。2、三圣乡板块图22：2010年1月2011年8月三圣乡板块量价分析（数据来源：易居中国）图23：2010年1月2011年8月三圣乡板块套均成
11、交情况（数据来源：易居中国）三圣乡板块8月成交10090平方米，环比下降26.29%；成交均价8648元/平方米，环比上涨11.86%。卓锦城6期8月20日开盘，户型具有可变优势，在当天形成了较好的成交量，均价7800元/平方米。3、新城南板块图24：2010年1月2011年8月新城南板块量价分析（数据来源：易居中国）图25：2010年1月2011年8月新城南板块套均成交情况（数据来源：易居中国）新城南板块7月成交88050平方米，环比上涨57.5%；成交均价10144元/平方米，环比上涨11.47%。4、光华板块图26：2010年1月2011年8月光华板块量价分析（数据来源：易居中国）图27
12、：2010年1月2011年8月光华板块套均成交情况（数据来源：易居中国）光华板块8月成交31036平方米，环比下降41%；成交均价9300元/平方米，环比上涨5.9%。光华大道主要还是依靠内光华项目维持“高价”。外光华区域在产品结构上已发生变化，之前打装修牌的蓝光SOFA社区，开始以清水房进行销售，报价7200元/平方米，最高优惠6%，与周边清水房项目具有1000元/平方米的价差，形成了极大反差，达成快销目的。5、外双楠板块图28：2010年1月2011年8月外双楠板块量价分析（数据来源：易居中国）图29：2010年1月2011年8月外双楠板块套均成交情况（数据来源：易居中国）外双楠板块8月成
13、交34633平方米，环比下降11.78%；成交均价8132元/平方米。蓝光金楠府8月加推开盘，售价9500元/平方米，按揭4%，一次性6%，由于价格较1批次有一定涨幅，不受市场青睐，转化率相对较低。6、五块石板块图30：2010年1月2011年8月五块石板块量价分析（数据来源：易居中国）图31：2010年1月2011年8月五块石板块套均成交情况（数据来源：易居中国）五块石板块8月成交8949平方米，环比上涨52.8%；成交均价8074元/平方米，环比下降12.5%。龙湖北城天街继续保持低价策略，通过低价促销，从而使本板块的成交价出现较大幅度下滑。第三部分 写字楼市场分析一、 成都市主城区写字楼
14、整体分析图32：2011年1月8月成都写字楼市场成交情况（数据来源：易居中国）2011年8月，成都市写字楼新增供应31.45万平方米，环比增长29.01%；成交面积10.62万平方米，环比上涨21.07%，成交价格11197元/平方米，环比上涨10%。自6月份以来，写字楼供求比急剧增长，依照目前的发展态势，写字楼市场已进入“供大于求”的供求环境。图33：2011年8月成都各区域写字楼市场成交情况（数据来源：易居中国）从成交区域情况来看，城南仍然保持一枝独秀，成交量6.66万平方米，占到了写字楼市场月成交总量的62%左右；城西成交2.2万平方米，占到成交总量的20%左右。二、 成都市写字楼核心区域分析1、 城南区域图34：2011年18月城南写字楼市场成交情况（数据来源：易居中国）城南8月写字楼成交6.66万平方米，环比增长73.2%。新世界环球中心、东方希望中心、中航城市广场、大陆国际等标准甲级写字楼项目形成了高售价高销量的态势，其中准现房大陆国际项目成交价水平最高，18000元/平方米以上。2、 城东区域图35：2011年18月城东写字楼市场成交情况（数据来源：易居中国）城东区域
