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1、Gemdale Corporation,东莞虎门慧盈项目投资评审报告 金地集团东莞公司 2013.5.8,目 录,第一部分 地块基本信息 第二部分 东莞经济发展及规划 第三部分 虎门经济发展及规划 第四部分 土地市场分析 第五部分 房地产市场分析 第六部分 项目定位 第七部分 设计方案 第八部分 收益与成本测算 第九部分 开发计划,PART1,地块基本信息,PART2,东莞经济发展及规划,PART3,虎门经济发展及规划,PART4,土地市场分析,PART5,房地产市场分析,东莞市商品住宅近几年供需两旺，供求平衡，房价平稳上涨； 2010-2012年历连续三年供应量与销售量基本持平。,1.1 东
2、莞市商品住宅市场历史成交特征情况,供应量/需求量:东莞全市商品住宅近五年年均供应量约521.12万方，年均需求量约525.42万方，供应稳定，需求旺盛，供需平衡。 供需比：全市商品住宅近五年新增商品住宅供需比处于0.751.16之间，基本处于供需平衡状态。 从历史成交总量来看，东莞市商品住宅市场供需比保持稳定，东莞市场发展一直保持着整体平稳、理性的发展趋势；,1.1 东莞市商品住宅市场历史成交特征情况,近五年东莞市新增商品住宅供需比处于0.751.16之间，基本处于供需平衡状态,房价: 2008-2011年，商品住宅均价以平均600元/平涨幅增长,年均涨幅8.9%； 2012年全市商品住宅均价
3、与上年基本持平，为8277元/平，同比涨1.09%，未超限购警界线（东莞房价涨幅低于GDP增幅），东莞楼市长期保持理性与平稳。,1.1 东莞市商品住宅市场历史成交特征情况,0811年东莞市商品住宅均价年均涨幅8.9%；12年与11年基本持平，涨幅1.09%,截至12月31日全市一手住宅库存面积约509.4万平方米，2012年东莞库存水平围绕500万平方米上下小幅波动， 根据13年前4个月的消化速度，约10个月可消化完2012年库存量； 不足一年的去库存水平一定程度上支撑着房价的平稳上涨。,1.1 东莞市商品住宅市场历史成交特征情况,2012年底东莞市库存量约509.4万，根据2013年的消化速
4、度，约10个月可消化完2012年库存量,2012年东莞楼市整体成交量、价创历史最高,自2010年四季度后，东莞房价平稳在8100-8400元/小幅波动，长期表现平稳。 2012年商品住宅成交价格全年持续稳定在8200元/水平； 第四季度住宅成交量约187.7万，价格约8401元/，创历史最高。,8200元,1.1 东莞市商品住宅市场历史成交特征情况,2012年楼市持续稳定，连续8个月成交达5000套高位,供应情况：年度两大供应高峰：5月和9月。其它月份供应较均匀，反映了开发商持续积极的推货热情。 成交情况：在持续稳定的楼市预期下，东莞楼市进入持续旺销态势，连续8个月成交达到超5000套的高位，
5、直至12月创下成交量74万，达历史第二（第一为07年7月75万平方米） 房价情况：全年在4-5月出现了短暂的房价下调，在持续稳定的楼市预期下，房价得到迅速回稳。在“十八大”及“中央经济工作会议”良好预期下，年底呈现房价小幅上升现象。,1.1 东莞市商品住宅市场历史成交特征情况,71-100平米刚需户型2012年供求最旺，最畅销,从2012年新增供应的户型销售情况来看，71-120平方米户型供求最旺，最畅销，其中91-100户型销售率最高，超过70%； 101-120平方米户型供销情况不错，销售率达66% 70平方米以下户型以公寓为主，销售情况较差。,1.1 东莞市商品住宅市场历史成交特征情况,
6、从供给方面来看： 2009-2010年东莞楼市处于“供不应求”状态； 2010年-2011年东莞楼市处于“供应偏紧”状态，需求未得到完全释放。 2012年全年的形势为供求平衡，房价平稳，成交量增幅在10%上下，供应量增幅将在10%以内，房价涨幅将在1%以内，并且成为08年以来涨幅最低的一年。在高压政策下，房价近两年平稳在8200元上下。 从需求角度看：市场需求以自住为主，二房、三房中小户型成交活跃，大面积改善性产品需求相对较理性，高端产品，因为其地段、环境、资源、品牌等方面的优势，仍然备受市场高端人士的青睐。 从房价走势来看：跟东莞经济走势保持一致， 2008-2011年，商品住宅均价以平均6
7、00元/平涨幅增长，涨幅约8.9%； 2012年全市商品住宅均价与上年基本持平，为8277元/平，同比涨1.09%，未超警界线。今年东莞房价涨幅低于GDP增幅，东莞楼市长期保持理性与平稳。 从土地市场看:政府近来来放缓了土地的供应，但由于外来一线品牌看好东莞市场加入与本地企业争地的行列，使得拿地成本增高，拿地难度加大，一线镇区成为近两三年发展的热点区域，而二三线镇区由于土地储备的充足及未来配套的完善将迎来新的发展机遇。,1.1 东莞市商品住宅市场历史成交特征总结,新增商品住宅用地供应量逐年减少：随着土地的开发和新增供应，预计东莞市未来几年商品住宅供应量将较目前呈现总体偏紧的趋势； 随着市政府“
8、三旧”改造的大力推进，未来几年内，新增土地供应量部分将来源于城市更新的“三旧”改造土地。 新增商品住宅供需缺口长期存在，区位优势明显、资源稀缺的优质楼盘倍受追捧。随着生活水平和开发水平的提升，预计新增优质楼盘将更受追捧，市场分化更为明显。,1.2 东莞市商品住宅市场发展预测,一季度成交情况：市场需求旺盛，一季度楼市成交创下历史新高，价格小幅上涨。,2013年1季度，东莞住宅成交面积149.39万，不仅同比去年1季度大幅增长85%， 也超过了以往历史同期的成交水准，创下东莞历史上第一季度住宅成交的最高记录。,1.3 东莞市2013年一季度商品住宅市场情况,一季度供给情况：市场供给相对不足，楼市库
9、存连续6个月下降。,据东莞中原研究部监测数据显示，截至2013年3月31日，东莞住宅库存面积 为427.42万，连续6个月下降。按照过去12个月住宅月均消化面积计算， 当前住宅库存的消化周期仅为7.7个月，降至了近四年以来的最低水平。,1.3 东莞市2013年一季度商品住宅市场情况,成交结构分析面积段：70-110 刚需产品成交比例占总体的58%， 目前的东莞市场，已经进入刚性需求占绝对主导地位的时代。,1.3 东莞市2013年一季度商品住宅市场情况,成交结构分析价格：开发商楼市预期提高，91个项目提价，占比56%,2013年1季度东莞各楼盘单价与去年4季度涨跌幅对比情况：,今年1季度，剔除尾
10、盘项目，东莞共有163个在售项目有成交记录。与去年4季度相比较，涨幅在1%-3%的项目有41个，占比25%；涨幅在3%-5%的项目有26个，占比16%；涨幅在5%以上的项目有24个，占比15%。从中可以看出，上涨幅度在1%-5%的项目最多，共67个，占比41%。涨价的幅度集中在1%-5%。,1.3 东莞市2013年一季度商品住宅市场情况,“国五条”、公积金新政等调控政策对东莞市场的影响微乎其微。,主要表现在以下几个方面： 购房客户上门情况：一季度各月客户来访量与元旦楼市旺季期间的来访量相当。 开发商推盘节奏：3月东莞市场新开盘或加推的项目超过20个，楼市供应面积也达到50.65万，近5年来仅次
11、于2011年同期。 楼市成交：3月全市住宅成交面积达到62.96万，为近6年来的最高水平。 东莞房价走势：一季度楼价总体平稳，在售项目中，提价项目占比56% 。,1.3 东莞市2013年一季度商品住宅市场情况,4月楼市延续长期以来的热销，政策稳定及供应偏紧打破传统淡季,1.3 东莞市2013年4月商品住宅市场情况,4月“供需双升”，成交量同比增加四成，成交均价为8448元/，价格稳定； 去年同期相比，今年4月东莞楼市表现出“供需双升”。2013年4月全市新建商品住房供应面积约44.2万平方米，同比增加15%，4月全市新建商品住房签约面积约51.3万平方米，同比大幅增加四成， 4月新建商品住房签
12、约均价约8448元/平方米，价格稳定。,1-4月成交量同比大幅增七成，供应缺口较大，房价8522元与去年同期达最高点,1.3 东莞市2013年4月商品住宅市场情况,合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年1-4月全市住宅网签面积200.7万平方米，同比大幅增加七成，创历史最高。 2013年1-4月全市住宅网签均价约8522元/，与去年同期达最高点。 1-4月新增供应面积仅132.9万平方米，是销售面积的66%，说明供应缺口较大，市场已经处于较严重的供不应求。,低库存支撑了市场成交活跃度及房价,1.3 东莞市2013年4月商品住宅市场情况,截至2013年4月底，东莞一手住宅库存面积仅约420万
13、平方米，已基本上达到过去六年以来最低值。按照过去12个月住宅月均消化面积计算，只需7个月即可将库存消化完毕。在这种“低库存”的支撑下，东莞楼市消化率得到了提高，也支撑了房价“稳中有涨”的态势。,虎门商品住宅市场整体发展呈稳健发展趋势，供需价均表现良好,供应：0810年虎门供应基本平稳，11年供应量出现高峰达到50万，12年有所下降，供应量为40万，受供应结构影响，导致供需比失衡。 需求：虎门住宅成交稳定，受供应量的影响，成交量也会随之变化；2012年成交约22万平米； 价格：价格从2008年开始一直呈稳步上升的趋势，10年均价上涨1010元/；11年突破万元大关，均价上涨2294元/，涨幅达2
14、8.73%；2012年受个盘价格影响，均价略有下降。,1.4 虎门镇近5年商品住宅供求量价走势分析,主要由于龙泉豪苑项目2011年供应量大，但走货速度缓慢，导致虎门2011年供需比失衡，若剔除龙泉豪苑，则供需比为1.2，供需平衡,虎门镇2011年供需失衡的补充说明,龙泉豪苑项目产品全部是200及以上大平面； 本土开发商追求静态收益最大化，不追求销售速度，且不会降价促进销售。,虎门镇2011年成交量分面积段补充说明,180以下产品总供应量227918，而成交量为212556，该面积段成交率高达93.26%；说明此面积段产品市场需求旺盛，且库存量仅剩余15362，不足1个月的去化量； 180及以上
15、产品明显供过于求，该面积段成交率仅39.23%，存量达169525，而龙泉豪苑单项目库存量就高达130080.44；,虎门镇2012年供需失衡的补充说明,180及以上大户型产品累计供应量为247665，而成交量仅72411,主要原因在于180及以上大户型产品供应严重过剩，供应量达247665，占总供应量61.36%，而成交量仅72411，占总成交量33.13%,虎门镇2012年成交量分面积段补充说明,180以下产品总供应量155946，而成交量为146135，成交率高达93.71%；此面积段产品供需两旺，且库存量仅剩余15362，不足1个月的去化量； 180及以上产品与2011年一样明显供过于
16、求，该面积段成交率仅29.24%，存量达174254； 预测：通过近两年供需结构发现，若180以下产品供应量合理增加，则虎门年度的成交量将在一定程度上被放大。,2012年第四季度集中放量、成交活跃，2013年1月达到最高峰。,成交： 2012年虎门商品住宅前三季度成交相对平稳，第四季度及2013年1月集中放量、成交活跃。 价格： 2012年虎门商品住宅房价基本保持在万元以上，受3月受个盘低价产品的影响，拉低了3月整体均价及全年成交均价，2013年价格小幅上涨。,1.4 虎门镇20122013年2月商品住宅成交量价走势分析,刚需户型：从09-12成交面积段划分来看，60-120平米刚需户型占据绝对比重，并呈逐年增长的趋势。 大平层：140及以上大平层逐渐受到市场的关注，成交比重逐年上涨。,2009-2012年虎门商品住宅成交面积段结构图,1.4 虎门镇近4年商品住宅成交面积结构分析,60-120户型一直是市场成交主力军，刚需市场强劲，同时140200大平层 同步倍受市场关注，占
