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1、深圳市布吉项目定位报告纲要,第一部分 项目地盘解析,北:不远处巍巍青山,项目地块现状,东:半岛苑,西:大世纪花园,南:布吉中心区,项目分析,优势: 依托布吉中心区未来规划,颇具升值潜力; 高地上盖物业,视野开阔,属传统的风水宝地; 项目周边居家氛围成熟,自然环境优雅; 近临关口,来往市内其它区域及罗湖口岸交通便利。,项目分析,劣势: 地处高地,规划难度大,工程造价高; 地块规模小,项目自身环境营造困难; 地块内电杆对后期营销有一定的影响;,项目分析,机会: 取消关口车辆收费,撤关呼声日渐升高,关外房地产市场前景看好; 布吉中心区日渐兴旺,逐步形成高尚住宅集中地; 罗湖后花园,区域港人置业氛围成
2、熟,项目分析,威胁: 区域热点楼盘多且规模较大,瓜分市场份额,争夺有效购买力; 住房贷款政策面临调整,置业门槛升高,购房欲望将受到一定的制约;,第二部分 项目定位,1、目标产品属性 提供什么样的产品?,属性定位 布吉中心区中小户型样板社区,定位依据,(1) 本项目地理位置非常优越,属于卫星城布吉的 中心区。 (2)项目紧邻青山,靠近区政府,有条件成为布吉 新一代中小户型王中王地位。 (3)项目环境以水景取胜,与山景融合,得天独厚。 形成片区内独有的“山水居”特色。,(4)加强对项目社区居家生活文化的营造,推荐特色酒 店式物业管理。 (5)针对青年引入培训机构,使项目不仅是居家型社区, 同时也是
3、学习型社区。,1、主力群体,2、客户定位,2、次主力群体 来自罗湖、香港的部分客户,一部分受经济制约,同时 又面临成家立业的社会压力,因此环境较佳,价格低廉的布吉住宅满足了他们的置业愿望,另一部分考虑生活习惯与距离罗湖海关不远,会选择在房价较低的布吉为亲友置业。,3、项目命名建议,主推广名 幸 福 时 光,命名诠释,(1)幸福,是一种温暖的感觉、一种怡然的心情、 一种和谐的氛围、一种乐观的精神、一种积 极的人生态度 (2)家,是一个空间概念。它是生活状态的空间载 体,对于忙碌的城市人而言,它更是一个心灵 的栖居地。家的幸福是每个人都极为渴望的。,(3)“幸福时光”,是一个幸福生活的时间概念。它
4、依附 于项目的空间,从而展现家的永恒的幸福与温馨。 (4)幸福时光是张艺谋近年脍炙人口的电影作品。 项目可借其良好的知名度,深入人心,其他辅助命名,晴朗时空 翠地雅居 慧山雅筑 绿林畅想 云中漫步,4、项目形象组合建议,布吉中心区幸福生活新尺度住宅 & 青山秀水 和美人家,诠释:新尺度住宅,经济尺度:小高层(28万买3房!) 空间尺度:一梯四户 实用尺度:实用率 85% 户型尺度:主力户型60 70平方米 2房2厅1卫 健康尺度:户户采光,通风顺畅 共享尺度:绿化率60,诠释:青山秀水 和美人家,1)项目内部独特的水景规划,与项目得天独厚 的山景相得益彰。 2)居家于山水之间,享有温馨、和谐的
5、人居氛 围,拥有美满幸福的家庭。,第三部分 项目规划建议,地块规划条件分析,一、地块交通流量分析 1、地块北面布龙公路是一条快速干道,车流量大,在地块所在区段没有开口,如果从地块内出来则只能单行。因此小区主入口不宜开在布龙公路这边。 2、地块南面的小区路现在尚未完工,将来通车以后将成为后面几个小区的主要通行道路,车流量相对较大,人气较旺,因此小区主人口应考虑放在南面。 3、地块东西两侧如果规划小区路的话,也是小区内部道路,交通流量不大。,二、噪音污染分析 1、本项目主要噪音污染源来自于道路交通,因此临布龙公路的噪音污染是最严重的,将来在规划中可以考虑采用绿化或将建筑后退的方法降低噪音污染。 2
6、、地块南面的道路污染也会比较严重,而且这边的住宅离道路很近,降低噪音的办法不多,将来可能只有通过住宅内采用双层隔音玻璃来处理。 3、地块东西两侧的小区路交通流量较小,噪音污染相对较小。,地块规划条件分析,地块规划条件分析,三、商业人气分布比较 1、从目前地块周边的情况来看,整体商业气氛都不浓,随着大世纪商业街的逐渐形成,必然在地块南部会聚集一定的商业氛围,而且是从东向西渐弱。 2、地块北面的布龙公路是快速干道,商业氛围也不浓,如果将来规划中在地块西北角设计次要出入口,将形成一定的商业氛围。 3、地块东西两侧目前没有形成小区路的情况下是没有商业气氛的,如果将来规划了小区道路,则也会形成一定的商业
7、气氛。,四、地块竖向分析 1、地块与周围高差将近20米,如何在尽量减少土方开挖量的前提下合理解决小区的高差,以及最大地提升商业价值是规划的重点。 2、在地块南面临大世纪商业街建议做一排沿街商铺,商铺一层高4.5米,二层3.6米,商铺上做部分住宅。 3、小区内沿着自然坡度做成阶梯状布置,中间形成阶梯状园林和瀑布群,住宅围绕园林布置。 4、在部分住宅的地下层做地下停车库,出入口可以在利用高差在下面直接开口。,地块规划条件分析,沿街商铺,利用高差形成瀑布,户型类型建议,1、跃式住宅,【市场热销户型】:,推 论:,针对本项目产品小、精、奇,开发营销要短、平、快的 特点,和市场上客户所认同的户型作综合分
8、析,在户型 设计上本司一致推荐: 小跃式住宅,每户赠送小型私家花园。,户型面积建议,根据上次递交的布吉市场调研报告,布吉市场具有 以下特点: 1、整体布吉房地产市场是以布吉原居民为主力客户群,兼有小部分的市区工薪阶层、白领阶层,普遍置业水平不高。 2、价格一般在¥3800元/米2左右,且装修一般到位。总价不宜太高,置业者难以接受,因此户型面积不宜过大。,3、在布吉片区占比较大的市场份额。较大的户型可针对此类客户群。 4、布吉片区的畅销户型仍然以一房、两房、三房的中小面积户型为主,但随着布吉楼盘档次的提高,二次置业者的增加,中偏的三房户型亦开始畅销。,5、以一次性置业者为主,客户年轻化,主要集中在40岁以下,两口之家为主。 6、大多客户选择78成的银行按揭,说明布吉置业者支付能力不强。,目前,布吉热销的中城康桥的热销二房、三房的面积分 别为:65-70M2、80-90M2;桂芳园的热销二房、三房的 面积分别为:69M2、91M2;百合星城的热销二房、小三 房的面积分别为:70-77M2、85-89M2。,项目户型和面积定位:,二、推荐户型,二房二厅一卫,三房二厅一卫,三房二厅二卫,期待与贵公司共创辉煌! 谢谢!,