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1、X X 市房地产市场 调查分析报告,调查人员: XXX XXX 时间：2016 年 8 月 8 日,2,目录CONTENTS,一、城市宏观环境,一、城市宏观环境,城市宏观环境,阜康地理位置：阜康市位于天山东段北麓，准噶尔盆地东南缘，东与吉木萨尔县 相连，西与首府乌鲁木齐市相邻，南依天山，北与阿勒泰地区相接，隶属新疆昌吉回 族自治州。 1992年撤县设市。 阜康行政区域：全市总面积11726平方公里，总人口22万，有汉、回、哈萨克等 26个民族，下辖天池景区、阜康产业园（甘河子镇）和4镇3乡、3个街道办事处，市 域有3个兵团农场、20多家中央及区、州驻市单位。 城市化建设：截止2015年底，城区
2、面积扩大到25平方公里，城市化 水平达到 45.6 。 人口：截止2015年，全市年末总人口16.70万人，其中城镇人口为8.58万人。,4,城市宏观环境,区位：阜康市与首府国家级工业园区甘泉堡相邻，东临吉木萨尔县，西与米泉市 接壤，南与乌鲁木齐县相望，北与阿勒泰地区富蕴县相连，境内东西最宽处76千米， 南北最长处198千米。西距新疆自治区首府乌鲁木齐市57千米，距离乌鲁木齐国际机 场50公里，距昌吉市93千米，乌鲁木齐向东通往国家级准东经济技术开发区以及蒙 古国的必经之地。 交通：国道216线、省道303线、省道111线、吐-乌-大高等级公路以及国家一级货 运铁路乌准铁路贯穿全境。将建成4个
3、货运铁路中转站，年货运吞吐能力达5000万吨。 即新建的乌-阜城际铁路横贯阜康全境。市区规划环城北路，连接乌鲁木齐与昌吉。,5,城市宏观环境,2、城市区位及交通,阜康市区区域,（一） 市属工业经济略有回升：截止2015年12月，市属工业累计完成工业总产值227.1亿元， 实现工业增加值54.1亿元，同比增长16%，较去年同期回落了32.7个百分点。 （二）固定资产投资持续增长：截止2015年12月，全市固定资产投资完成225.06亿元，同比 增长14.8%，总体保持平稳增长态势。 （三）社会消费品零售总额增速回落：截止2015年12月，实现社会消费品零售总额29.7亿元， 同比增长10.6%，
4、增速比去年同期回落5.1个百分点。 (四)旅游经济收入稳步增长：截止2015年12月，全市接待游客521.2万人次，同比增长8.25%； 旅游经济收入为39.12亿元，同比增长11.68%；接待过夜游客48万人次，同比增长10.68%。 （五）财政增收稳健，资金运行效率平稳：截止2015年12月，地方财政收入累计完成18.94 亿元，同比增长11.34%；地方财政支出累计完成28.93亿元，同比增长19.07%；金融机构各项存 款余额达89.14亿元，与年初相比增长1.7%。,6,城市宏观环境,（六）阜康市人均收入：截止2015年12月，城镇居民人均可支配收入达到27278元，增长12%。农村
5、 居民人均纯收入达到16132元，人均增加800元，增长5.22%。,城市宏观环境,综合：全年实现地区生产总值（GDP）140.5亿元，同比增长10.5%。其中，第一产业增加值27.45亿元，增长3.7%；第二产业增加值76.54亿元，增长11.9%，第三产业增加值36.51亿元，增长9.5%。三次产业比例为19.5：54.5：26,分别拉动经济增长0.53个、7.5个和2.47个百分点。,8,城市宏观环境,总结：1 、做为昌吉州重点县级市，阜康还是以传统工业和农业为主导地位，旅游和相关配套服务业为城市主要服务业，总体经济呈现逐年上涨趋势；2 、阜康城市经济及三产发展加速，带动城市商贸需求；3
6、 、城市人口增加、人均收入及支出水平提高，城市消费群需求空间拉大；4 、城市化进程加速，拉动城市商贸模式创新及升级换代，以满足城市需求。,4、城市宏观环境 总结,二、项目地块及SWOT分析,项目地块及SWOT分析,本项目地处阜康市新城区，属于阜康市公务员小区区域 规划宗地，地理位置较好。近年来，随着阜康市公务员小 区地产开发的逐步拓展规划建设，此区域做为公务员小区 的重要商业地产密集板块，日益得到消费者的重视和青睐 本项目所在区域将成为阜康市公务员小区最具商住潜力的 城市开发新地带之一。,10,项目地块及SWOT分析,11,项目地块及SWOT分析,12,项目地块及SWOT分析,地理位置：项目北
7、至XXXX路，南XXXX路，东至XXXX路，西临XXXX路（以上道路均为XXX市区道路）。 周边配套：XXXXXX小区地处新城区的中心地段，西临XXXX景观公园，北靠XXXX文博中心、体育馆，周边住宅项目云集，消费人群集中。凭借市政中心及城市体育馆的迁入，该商圈将辐射全城10万人口。XXXXX商业广场地处阜康城市交通枢纽，城市主干道XXXX路、XXXX路、XXXX路等多条道路贯穿项目周边。,项目地块及SWOT分析,项目地块及SWOT分析,本案,雪 莲 花 路,文 博 路,南 华 路,准 葛 尔 路,体育馆,阜康文博中心、电影院,水 磨 河 景 观 公 园,备注：上图XXX路已更名XXX路，XX
8、X路已更名XXX路，XXX路已更名XXXXX陆。,项目地块及SWOT分析,项目地块及SWOT分析,项目地块及SWOT分析,总计剩余价值：XXXX万元,项目地块及SWOT分析,项目位于XXX新城区，有体育馆、博物馆、电影院等大众场所，区位环境优良； . 项目紧邻新城与老城区主干道（文博路），未来前景极佳 . 项目规模较大，可达到完善的社区配套，公务员小区，认可度高。 周边商业逐渐已形成规模。,优势Strengths,项目地块及SWOT分析, 项目周边综合商业体较多，且均有大型小区做支撑，面临市场竞争压力较大； 项目南侧靠近准葛尔路，拆迁户较多，人群相对分散，人流量不够集中； 由于前期操作失误，错
9、过了最佳卖点时间，致使大部分客源流失； 本案部分地下车位内部环境有待改善。,劣势Weaknesses,项目地块及SWOT分析, 新城区的高起点规划、建设，有效的刺激了周边物业的需求，为本项目提供良好的外部环境； 2016年阜康市政府积极采取五项措施加大房地产管理制度，重点去库存； 成熟商圈价位普遍偏高，本案做为新区价位方面有优势，且所属辖区为公务员小区，社会认可度高。,机会Opportunities,项目地块及SWOT分析, 区域产品同化严重，均为商业综合体模式； 产品过剩，阜康市城镇人口增长过慢，比例不协调； 政策面及经济环境的不确定性，市场竞争的加剧，对本案的影响不容乐观； 直接威胁：元森
10、国际、百润.公园6号、德城商贸广场及碧琳城等-是本案最直接的竞争与对比个案，与本案有诸多共同点且已分流了本案部分客户，各方面的参数将直接影响到本案。,威胁Threatens,项目地块及SWOT分析,一、客源区域： a 、部分在XXX市经商的外地人及周边区县； b 、乌鲁木齐或昌吉用来购买投资的人群； c 、其他。 二、职业类别： a 、政府职能部门的公务员； b 、个体、私企老板； c 、企、事业单位高级白领、教师。 三、购房动机： 项目所处XXX市新城区的地段、配套的公务员小区、物业的投资回报以及升值前景，是购房的主要动机。 小结：投资客认同产品附加值，渴望得到基本薪资外的其他部分收入，具有
11、感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。,项目地块及SWOT分析,中间知识财富阶层，二次/三次置业 点评:本案潜在客源主要为阜康市区及周边县市区域收入较高、相对稳定人群。总体消费能力较强，且多为3060岁的中青年夫妇，基本是二次或三次置业人士，这部分人群对于投资比较谨慎，注重回报。然而，良好的区位发展前景也吸引了部分的投资者。因此，本案的包装和推广需充分考虑到客源特征。,项目地块及SWOT分析,商业项目因有公务员小区做支撑，社会认可度较高 。 新城区道路状况良好，环境优良。 毗邻XX市新城区，而其紧邻水系公园，相对比较有卖点。 通过对项目所在地自身属性的分析以及从区位预期发展的角度来看，本项目适
12、宜定位为中高档产品，并可凭借项目产品品质、物业管理和物业配套、商业经营范围等方面为所在区位的价格优势等带来有力的支撑。,三、阜康房地产市场调查及 竞盘分析,阜康房地产市场调查及竞盘分析,26,阜康房地产市场调查及竞盘分析,从全市房地产销售情况看，待售面积大幅增加，商品房积压，房地产开发市场景气指数有待提高。,27,阜康市房地产调查及竞盘分析,阜康市房地产市场在保持了较高增长速度的同时也出现了有效需求不足、房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率较高、商业产品过剩等。 自2013年以来，XXX市的房价开始出 现分化，部分房价呈现出下跌的趋势， 由于对未来房价预期的改变，消费者
13、 开始了对楼 市的观望态度， 房屋销售 市场交易量开始急剧萎缩。,消费者观望情绪的蔓延，成为影响较为明显的市场因素。 之前的房地产井喷已经 将自住客和投资客的购买力 消化完毕。改善型买家不愿 意接受目前的房价， 他们要 等一个合理的价位再入市； 而另外一部分比较谨慎的房 地产投资型买家，则担心入 市后被市场套牢，于是乎开始观望房地产市场的后期发展趋势。,阜康房地产市场调查及竞盘分析,阜康房地产市场调查及竞盘分析,2015年度XX市房地产开发总投资完成11.1亿元，同比下降2.4%。,阜康房地产市场调查及竞盘分析,31,阜康房地产市场调查及竞盘分析,前 言：随着阜康市房地产客户日趋理性，开发商传
14、统的主要营销手段如依靠户型产品、功能、质量等单一卖点与竞争对手进行差异化竞争，已经越来越不能适应日趋激烈的市场竞争化要求。开发商的优势将变的短暂化、易替代化，能否通过快速密集的创新来动态的保持市场竞争优势，将成为未来阶段特别是市场冷淡时开发商竞争成败的关键。透过房地产市场种种竞争表象，我们可以看到开发商之间一切竞争的本质就是如何获得客户对其提供的产品或服务的价值认同。鉴于此，我们特从物业式样、体量、市场定位等层次全面调查、剖析，以便明确产品营销中应该努力的方向。,32,阜康房地产市场调查及竞盘分析,XXX市新城区板块，围绕南华路及博峰西路，是商业项目的集中区域。和本案形成正面竞争的项目除元森国
15、际城外，博峰路以北相对本案入驻商铺较多，已逐渐形成小型商圈的趋势。,项目正面临着强势的市场竞争,碧琳城,德诚商贸广场,阜康房地产市场调查及竞盘分析,本案,百润.公园6号,碧琳城,元森国际城,德城商贸广场,打 好 竞 争 的 两 大 战 役,北面 战役,西面 战役,34,阜康房地产市场调查及竞盘分析,PK 元森国际城,二期商业项目,一期商业项目,竞争指数：,推广主题：XXX首席超百米商业步行街，核心商圈第一桶金。集购物、娱乐、餐饮、文化、休闲与商务多层次立体相结合，享受一站式购物。,三期商业项目,35,元森国际 商业项目简介：,阜康房地产市场调查及竞盘分析,36,阜康房地产市场调查及竞盘分析,优
16、势： 商业项目工程进度快，早期分流了我们很多投资客； 一期、二期招商力度较大，免租15月，60%以上商铺已入驻； 商铺紧邻城市主干道文博路，具有人气、物流、成熟商业的支撑； 政府扶持，每月逢2 、6日有小型集市。 劣势： 西侧商业被体育馆、市文化中心、电影院等包围，客流量稀少； 北侧商业紧靠三期施工现场，配套不够完善； 三期商业不明原因停工已久，施工现场杂草丛生无人看管，影响整个商业项目的品质。,37,阜康房地产市场调查及竞盘分析,PK 百润. 公园6号,竞争指数：,推广主题： 12.4万平米缤纷商业街，足不出户享繁华。,一期商业,二期商业,一期商业项目,38,百润.公园6号 商业项目简介：,阜康房地产市场调查及竞盘分析
