房地产市场分析报告1

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1、2012年渠县房地产市场分析报告,导 读,1.房地产市场分析 (1)经济格局 (2)房地产市场分析 2011年分析：政策 、新房、二手房、土地、企业 2012年展望：政策趋势、总体预测、结束语 2.渠县市场分析 (1)概况:人文、交通、产业、城建规划 (2)市场分析:供需、土地、新房、二手房、价格 (3)市场预测:供需、价格 3.项目所在区域分析 1)城南板块分析:楼盘分布、规划、市场、价值 2)市场预测:供需、价格,2011年市场分析,2012年展望,政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化； 新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续下跌； 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格

2、降幅大于新房； 土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降； 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大。,政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币微调缓解调控压力； 总体预测：上半年量价继续下降，下半年逐趋好，但全年销量难增长。,政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化,2011年市场分析,宏观政策调控,原因分析,2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价2011年上半年，国务院

3、和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。 当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策不仅没有松动，而是更加严格。国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 调控的方向主要有三个方面：1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡；2、抑制不合理的投资投机需求；3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。,政策调控分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,是降温不是打压: 1.三限政策“限购、限贷、限价”为楼市调控的主要着力点 ，

4、限购 令逐渐扩大表明调控压力由中心城市向全国扩散。 2.加息、存款准备金等货币政策层层紧缩，效果十分明显。 3.深圳二手房评估价征税的出台，加重当地楼市政策负担。 4.保障房体系建设在商品房调控过程中逐渐完善，不仅体现在开工量 上，质量监督、准入退出等制度也在逐渐完善。,政策分析总结,2011年市场分析,2011年市场分析,百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且涨幅有所扩大。根据中国房地产指数系百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9-11月，连续3个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月

5、100个城市全部环比上涨，到11月只有43个城市仍为上涨。,(1)价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大,2011年市场分析,由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月开始降价；而广州、北京、上海、天津直到10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。,(1)价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市

6、场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年基本持平。1-11月，全国商品房销售面积达到8.96亿，同比增长8.5%，增幅较去年全年下降1.6%。其中，住宅销售面积为7.96亿，同比增长7.5%，增幅较去年全年缩小0.5%。四季度，商品房单月销售面积同比增速有所下降。10-11月，全国商品房单月销售面积分别同比下降9.4%和1.3%，是去年9月以来首次出现连续两个月同比下降。,需求：商品房销售依然增长，但增速略低于去年，住宅销售增速与去年基本持平,全国,全国房地产开发投资额及住

7、宅开发投资额增长速度有所下降，但仍高于近5年复合增长率，住宅开发投资增速高于全行业开发投资增速。1-11月，全国房地产开发投资达到5.55万亿元，同比增长29.9%，增幅较去年同期下降6.6%，但仍高于近5年复合增长率24.9%。其中，住宅开发投资额为3.99万亿元，同比增长32.8%，增幅较去年同期下降1.4%。,2011年市场分析,供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工年均水平增速明显下降但仍接近今年,房屋新开工面积同比增长速度比去年大幅下降，但仍接近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房。1-11月，全国新开工面积达到17.5亿，同比增长20.5%，增幅较去年同期下降28.2%

8、，但仍接近年复合增长率19.2%持平。其中，住宅新开工面积为13.5亿，同比增长17.6%，增幅较去年同期下降28.6%。,2011年市场分析,供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工年均水平增速明显下降但仍接近今年,2011年市场分析,二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房,9-11月，重点城市二手房价格平均环比跌幅持续扩大，调控效果逐渐显现。1-11月主要城市二手房价格平均涨幅缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。11-11月，11个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，而2010年同期累计上涨26.9%，2009年1-11月为20.2

9、%，2008年同期下降9.4%。,1-11月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。1-11月，北京等重点城市二手房共成交44.1万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008年33万套。同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且涨幅呈逐渐扩大趋势，从8月的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.7%。,2011年市场分析,二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房,2011年市场分析,土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降,2011年市场分析,住宅用地楼面均价持续低于去年同期。1-11月，全国133个城市

10、住宅用地平均楼面地价1462元/，同比下降9.9%。溢价持续下行，10月跌破3%，创历史新低。1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19%，比2009年同期下降35%。10大城市住宅用地住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。1-11月10大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77%，降幅最大。,(1)土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位。,土地总成交面积保持增长。1-11月，全国133个城市招拍卖挂市场总共成交各类土地9

11、.7亿，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅继续扩大。1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿，同比下降11%，而同期协商办用地、工业用地则 分别增长18、3%、40.6%。10大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等2线城市降幅最大。1-11月，10大城市住宅用地成交面积达6332万（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅大于全国12.5%，其中10-11月降幅达36.5%。,(2)土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，10大城市降幅尤为显著。,2011年市场分析,土地总推出面积仍高于去年。1-11月，全国133个城市共推出土地面积1

12、2.1亿，同比增长9.2%，延续了2010年以来持续增长的态势。10月起土地推出总量开始下降，10-11月推出土地总面积分别为1亿、1.2，同比分别下降7%和10.8%。住宅用地推出面积明显，同比1-11月计划完成率仅五成左右。1-11月，共推出住宅用地4.3亿，同比下降9.8%，而协商用地、工业用地分别增长12.4%、25。4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地数月为增长。2011年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8万公顷，预计全年计划完成率仅六成左右。,(3)土地供应：住宅用地推出面积下降，1-11月计划完成率仅在50%左右。,2011年市场分析,各类土地总

13、出让金小幅下降。1-11月，133个城市土地招拍挂总出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地土地出让金下降且降幅较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半年住宅用地土地出让金与去年同期基本持平（微幅0.8%），但下半年同比降幅29.1%。同期，住宅用地出让金为67%，比去年同期下降了10%，7-11月，住宅土地出让金进一步降至64%，比上半年下降5%，比去年同期下降13%。,(4)土地出让金：总土地出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著 。,2011年市场分析,(1)销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下

14、半年明显,多数品牌房企销售额同比任然怎张。1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有所上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最大最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。,2011年市场分析,(2)拿地情况：开发企业减少拿地，三、四线城市拿地比例上升,大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世贸、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世贸降幅高达85%。,2011年市场分析,2012年展望,政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币微调缓解调控压力,2012年展望,2012年展

15、望,2012年展望,2012年展望,2012年展望,总体预测：上半年量价继续下降，下半年逐趋好，但全年销量难增长。总体不容乐观,2012年展望,总体预测：上半年量价继续下降，下半年逐趋好，但全年销量难增长。总体不容乐观,2012年展望,结束语,2012年展望,结束语,2012年展望,渠县县城离达州110多公里、离广安60多公里、离南充100多公里；公路主要三条进出县城：318国道从南充过广安到渠县、再出口到营山，另一条经达州到渠县。正在修建的“南大梁”高速路将路经渠县县城；铁路站10多分钟车程。陆地交通愈来愈发达。,商朝曾建“贵国”春秋战国时为“宗国都”，秦始置“宕渠县”。公元1376年改称“

16、渠县”。今有黄国都遗址、汉阙、三国战场八蒙山等10余处文化古迹，尤以6处7尊汉阙冠中华，被誉为“汉阙之乡”。,行政划分、地理气候,渠县位居四川盆地东部、达州市西南部，与广安、南充、巴中相连；辖60个乡（镇），幅员2013平方公里，县政府于渠江镇，全县人口148万，城区人口18万。以丘陵为主，属亚热带气候，年均气温17.6，年均降雨量1068.5毫米。,历史悠久,交通条件,渠县矿产资源丰富居川东之首。石灰石、白云石、石英石、膨润土为上乘建筑材料，其中石灰石碳酸钙含量为96，属全国三大富钙矿区之一。岩盐、钾盐、石膏、菱青石、煤及水利资源储量丰富，品质优良，工业发展具有得天独厚的基础条件。华蓥山发电厂230万千瓦技改工程完成后，将成为四川七大电源之一和川东地区最大的电煤基地。竹编艺术之乡、中国黄花之乡。,主要产业,黄花,竹编,紫晶矿石,全县完成地区生产总值154.35亿元，增长15.2%，其中，第一产业实现增加值39.05亿元，增长3.8%，；