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1、,“蓝波湾”演示,顶级豪宅之路,顶级豪宅,!,？,我们惯常用这样的词汇来形容它们：,尊贵、,华府、,巅峰、,尊邸,如果文字可以准确描述出楼盘的素质，相信操盘者将无所不用其极。,可惜在尊邸和华府之间，我们无法准确道出差异；巅峰何在？尊贵何存？我们恐怕也难以道清说明。而最为致命的是我们的消费者已经疲倦了。看惯了这样的渲染，并怪不得他们的麻木。,我们应该，也必须准确描述出豪宅的必需要件,地段：,都心繁华或者山河湖海,案例广州帝景苑、广州白云堡、深圳田园居,建筑：,名师心血，造型特出为一时之选,案例深圳俊园、北京北京印象,园林景观设计：,风格化，标志性,案例深圳百仕达、深圳东海花园,空间设计：,无瑕疵
2、，分区合理，对于居住者有针对性的设计安排,案例北京橘郡长滩、深圳香榭里花园、上海中远两湾城,物业管理：,在行业标准的前提下，必须有提升,案例北京和乔丽晶（英国管家服务）,社区文化：,与业主气质的准确对应，会所生活,案例广州帝景苑之帝景会、俊园俊彦会,保值基础和升值空间：,豪宅作为大宗投资，必须具备保值功能和未来升值的可能性,案例上海中远两湾城,贵 阳 的 高 端 市 场,智诚大厦,都市最中心，以高层电梯房开创贵阳豪宅市场先河，业主社会地位显赫。建筑设计现已老化，功能单一，无绿化，原有业主已渐渐退出，该物业为业已淡出市场的过气英雄。,中天星园,第二代豪宅中唯一面世之作，眺栖霞山，观南明河，大投入
3、绿化、大型会所震动全城。销售几波几折，终成正果。建筑密度过大、户与户之间对视现象非常严重、立面色彩选择失误、绿化和会所设计尚显稚嫩。,在水一方,开发商倾力之作，延请名师打造。目前贵阳现楼与准现楼中当属第一。立面处理不理想，户型设计有缺陷，体量过大以致社区居住单纯性无法保障，二期迟迟未能开工对未来销售构成巨大变数。,麒龙溪园一期,以花溪自然环境为市场号召，标榜真山真水真正豪宅。小体量投入，致力于细分市场挖掘。因政府因素，项目流产。,宏泰世家,效法深圳茂业集团深南路项目，以纯粹大户型为旗帜多有不实之处，不作重点考虑。,山水园,所谓水景豪宅，小体量项目，同样以社区的纯净特征作为高价支撑。500060
4、00元的价格可谓天价。市场表现如何尚难预料，但不为乐观。,贵阳高端市场的特征： ：,从去年以来，贵阳城区内高层呈现价跌量减之势，是典型的弱势市场形态，市场中悲观论调流行。诚然，贵阳区域市场的消费总量偏低是客观事实，但我们也应看到这一市场形态的形成和前期市场过热、社会资源配伍不均有很大关系。而这势必造成无效供给加大，市场遂成整体弱势。,贵阳高端产品的现状：,综合比较各项目之间的优劣势，各项目均难以满足均好性的要求，且缺乏真正突出闪光之处。所谓豪宅大多是自弹自唱，或可称之为区域豪宅。这说明贵阳的豪宅市场在产品力上实际尚具备可以超越的巨大空间。,我们对市场的态度：,高端市场的承接力问题。 因为贵阳没
5、有真正意义上的豪宅，所以无法在价格上与其他市区高层盘拉开，几乎所有市区高层在一个层面竞争，（原因可能是多方面的）在品质和形象拉出差距的同时，如何制定合理有效的销售策略也是项目成败的关键。,气 质,顶级豪宅，应该具备什么样的气质？,如果豪宅一词能够将市场中的高价产品一言而蔽之，那么这无疑是千人一面的局面。,我们这样理解顶级豪宅的气质：,有钱但不仅仅是有钱这么简单.,有设计但不仅仅是几笔几画这么普通.,有景观但不仅仅是窗外有景这么单纯.,有物管但不仅仅是管理这么肤浅.,有文化但不仅仅是几个符号而已.,顶级豪宅应该是一种对生活的从容把握，是不经意间流露出来的优越感受，是举手投足时候的不温不火，恰如其
6、分。,顶级豪宅应该是内敛的贵族气质。,顶级豪宅不事张扬但贵气自显。,顶级豪宅应该是业主事业的背景和心灵的城堡。,顶级豪宅应该是细节的完美和气势的恢宏交相辉映。,文 化 的 着 陆 点,在地产营销中形象的成功案例大多依赖于文化的附丽。,深圳蔚蓝海岸, 法国海滨风情（蔚蓝色彩，地中海建筑符号的运用）,深圳四季花城, 奥地利欧洲小镇风情（欧式商业街区，明快的色彩运用）,深圳碧云天、广州翠湖山庄, 岭南人居新貌（岭南建筑风格，民族文化元素的大量运用）,北京现代城,现代都市生活，样本为纽约苏豪区（建筑的模块化，直线 条和工业化元素的运用）,据此可见: 对文化的借用在塑造项目形象上有直观和诱导的明显作用！
7、,关于本案，我们认为可以依据以下原则作出选择：,内陆文化为核心,河岸城市,强调贵族式生活品质,强调交际圈的同质性,强调服务,我们认为最为吻合的是英国的居住文化气质,世界流行的一句话是“住在英国”，所指不仅仅是英国的庄园，还有英式的管家服务，有雨后下午茶的优雅，有草地网球和阳光。应该说，英国的居住文化是最为成熟的形态。而大量的殖民地把这种居住文化带到了东南亚、香港、澳洲,我们的差异性服务,从前文述及的豪宅七大特征来看，在项目均好性的基础上，我们必须找出我们自己的差异性优势所在。,地段,对地段的认识有个人生活区域的考虑，比较难以统一。我们可以对地段进行结论式的归纳，但不宜作为差异性突破口处理,建筑
8、,建筑的审美标准更是因人而异。本案在建筑上应无特出之处,园林景观,本案限于面积，恐难有太大突破,空间设计,作为豪宅而言，理想的空间设计是必然之选，无须赘述,保值基础和升值空间,保值和升值和项目的销售状况及后期跟进服务息息相关，难以在推广前期表现。更多时候在强销期内体现。,那么服务和社区文化呢？,我们的发现是贵州龙在这两个环节有着他人难及的先天优势，且市场具备接纳的巨大空间。 贵州龙发端于餐饮业，而企业的品牌也积淀在这一时期。 如果将贵州龙和雅园名品进行比较，我们很难说出菜品在口味，酒店在装修上的种种差异（我们必须理解消费者的接受鉴别能力），但是我们最为深切的感受是两者在服务上存在的巨大差异。
9、贵州龙的迎宾可以准确地叫出来过仅仅两三次的顾客，贵州龙的台面可以将冰块很轻地放在酒杯的底部而不发出声响。 在餐饮业均好现象明显的今天，贵州龙胜在服务。,在餐饮文化的领域，雅园的失策在于连锁。连锁店在消费人群的兼顾性上获得成功，但势必影响高端品牌的价值。换言之，雅园的中低档店势必令名品的品牌价值打折。 作为品牌和服务的附加值而言，贵州龙的特性在于服务的细节致胜和品牌路线的坚持。,进入地产行业之后，我们认为这一特性值得我们坚持！ 既有的企业形象、沉淀已久的品牌价值对于我们在地产业的拓展同样重要。 地产同样是一个服务色彩非常浓郁的行业，历数国内知名的地产企业，均有优质物业服务作为支撑。万科、中海、金
10、地，乃至贵阳的中天，几乎无一例外。,同时，地产是一个行业形象非常不理想的行业，关于地产的投诉层出不穷。开发商对于地产开发、营销、后期管理中的服务意识并不重视。应该这是一个容易突破的环节。,对于本案而言，如何在过往贵州龙餐饮服务的品牌基础上嫁接合适的物管单位，树立起自己的物业服务品牌，如何将这两者在形象上建立水乳交融的承接关系？是我们需要共同面对的问题。,为什么使用这句话?,关于主标品味，其实你我心领神会，我们的理解是这样的：,我们希望塑造的项目形象不仅仅是一个金钱的符号，在拥有财富的背后是文化的余脉流香。,优雅和品味同在，而优越不只是源自物质。,贵车有很多，但真正有品味的好车不多,贵房子会很多
11、，但真正有品味的好房子不多,品味给受众带来的不仅仅是心领神会的归属感，更予其社会评价的满足。,这句主标并不张扬，不是自说自话的标榜，但却有我们所需的强烈心理诱导作用。,含蓄而作用不减一分，这样的主标方与项目的气质吻合。,色 彩 的 关 系,楼盘包装是一个非常系统化的工程，业内有“5点1线整合市场攻击手段”之称。系指：工地现场包装、卖场包装（含样板房及通路包装）、媒介推广、物料、外卖场包装，五个营销手段在统一推广思想指导下根据项目需要展开。,细分下来，我们的工作还涉及色系的建立及运用，主色和辅助色的使用关系；主图片的采用与否；形象标签的使用与否；主标的使用范围和辅助话语体系等等。,作为形象系统的重要单位，色彩是维护整体统一和标签化的重要手段。,鉴于本案系高档楼盘，顾客群年龄偏大，心态成熟，在色彩使用上我们偏向于采用较为内敛沉稳的低光色系。,咖啡色、黑加金为我们的首选色系。,咖啡色为主色系，黑色加金色的使用为辅助色系，多在导视和细节使用。,导视一,导视二,导视三,名片,广告牌一,广告牌二,围墙局部,围墙整体,三维效果,方案二,导视一,导视二,导视三,名片,路灯旗,广告牌一,广告牌二,围墙（局部）,围墙整体,形象墙,方案三,围墙局部,围墙局部,围墙局部,围墙局部,围墙局部,围墙局部,围墙局部,围墙完整图,道旗一,导视二,导视三,导视一,广告牌一,广告牌二,形象墙,名片,
