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1、,新都会前期营销策划报告,广州大好（穆迪）房地产战略咨询机构,LOGO,Your site here,报 告 思 路,总 策 略,第一章,第二章,LOGO,Your site here,第一章总 策 略,第二节 总 营 销 思 路,第一节 总 营 销 策 略,第三节 推货节凑及目标,第四节 价 格 策 略,第五节 媒介推广策略,LOGO,Your site here,第一节总营销策略,快,短时间、快速去货、尽快回笼资金,稳,低起价、平均价稳健快速的销售进度,高,高调入市、引暴市场、营造口碑、塑 造品牌,LOGO,Your site here,第二节总营销思路,分四个阶段推广，不同阶段组合不同媒
2、体； 分四个节点推货，每次推货进行一次促销活 动，以营造一次销售波峰，前期大手举行 活动，以扩大知名度，营造口碑；,LOGO,Your site here,第三节推货节凑及目标,楼号及房号划分,首期推售,二期推售,四期推售,LOGO,Your site here,第三节推货节凑及目标,LOGO,Your site here,第三节推货节凑及目标,各阶段资金回收表,LOGO,Your site here,引爆市场，低开高走； 由于认购期货量较少、房源位置相对较差，建议采用低价入市，以引起市场关注，之后推货根据销售进度调高价格； 建议首推货量整体均价在2400元/，拿出部分单位作为特价单位，通过此
3、降低起价在购房者心目中的印象，以吸引更多消费者的眼球，建议起价1999元/。,第四节价格策略,LOGO,Your site here,第五节推广策略,推广主题：品质之都 园林之家 推广口号：新都会，圆现代人的倾城梦想！,此主题始终贯穿着第一期销售的推广，并在后期开发销售中得以延伸和发展；推广口号以高调来吸引目标消费者；以后的推广主打 “品质牌，园林牌，升值牌” ，其中品质又通过新颖的建筑风格，完善的区内配套，物业管理，豪华的样板房等方面来体现；卖点细化都围绕主题与口号展开；,站得高、卖得热、低起价,LOGO,Your site here,第二节 内部认购期营销策略,第一节 销售节点安排,第三节
4、 开盘期营销策略,第二章阶段性营销组织,第四节 强销期营销策略,第五节 尾货去化策略,LOGO,Your site here,第一章营销节点安排,5月,6 月,7 月,9 月,8 月,前期咨询,内部认购期,开盘,强 销 期,尾货去化期,6月8日,6月28日,9月14日,首次引爆,再次引爆,10 月,营造第一次高潮,10月1日,营造第二次小高潮 去化尾货,7月6日,LOGO,Your site here,5月20日前各模型到位,5月24日前现场包装完好、现场宣传资料到位,6月26日样板房装修完工,5月24日前小区广场喷泉开放、夜景灯启动,入 市 条 件,第二节内部认购期策略,5月24日前路牌、围
5、挡到位,5月20日楼体横幅挂上,重点必备：现场包装、样板房装修完善,LOGO,Your site here,招商创造营销卖点！,力争在公开销售前就对项目现有的商铺进行招商，在小区内打造一条特色商业街，为我项目营造更多的卖点，让客户体会到我项目生活配套的完善性，以弥补周边生活配套的欠缺。,第二节内部认购期策略,LOGO,Your site here,地毯式搜寻，扩大楼盘影响力和知名度，营造口碑； 实现低成本的市场运作； 为即将来临的开盘储客蓄客，以便制造火爆的开盘场面； 试探市场对项目的接纳度及明确客户心里价位； 宣扬我们的整体形象，为后期的销售奠定良好的开端；,推广内容：以形象推广为主，卖点宣
6、传为辅,推广目：,第二节内部认购期策略,LOGO,Your site here,第二节内部认购期策略,媒体策略： 户外广告路牌、灯旗、车体（形象宣传)，建议在清远 与花都交界处高速路、清城区主要干道旁选择路牌或立柱 平面广告报纸、DM派发，前期投放一次软 文，预告项 目即将开盘的信息； 数字媒体短信（开盘前集中发放两次，在广州集中以短 信方式发放），电视（开盘前投放一次，在中午或晚上用 餐时间； 广告时段：主要集中在6月份，其中以每周五投放；,LOGO,Your site here,第二节内部认购期策略,清城广场、工业园重点宣传,定向活动联谊,定期信息发送,定点宣传,拜访,选取团体定向群体进行
7、拜访,针对性选择专业市场定点宣传,争取团购,专业市场的定向推广,LOGO,Your site here,第二节内部认购期策略,PR活动1,产品推荐会 6，8,LOGO,Your site here,目标参会者,邀请周边工业企业高、中层人士，清远行政单位领导，媒体工作者、前期储备的意向客户等,目 的,扩大项目知名度； 营造口碑； 争取团购；,第二节内部认购期策略,LOGO,Your site here,PR活动2,2008“新都会”杯羽毛球大赛 6，156，22,第二节内部认购期策略,目 的,扩大本项目社会知名度，营造口碑； 为后期开发销售创造良好口碑铺垫； 扩大开发商知名度，塑造品牌； 针对性
8、邀请周边工业企业中高层员工 参与，对目标客户群直接宣传； 力求项目获得政府的支持；,LOGO,Your site here,第二节内部认购期策略,PR活动2,举办形式：与清远市体育协会联合举办，用项目名称冠名； 举办地点：清远市体育馆； 比赛形式：分初赛和决赛，6月15日初赛，6月22日复赛 邀请单位：工业园工业企业单位职工、清远行政事业单位员 工、其它社会工作者； 项目宣传：软性宣传本项目，争取报纸媒体免费宣传,LOGO,Your site here,认购期优惠策略,目 的,为吸引更多新来访客户； 提高前期诚意金客户的储备； 扩大项目的口碑效应；,前10名诚意金客户，在开盘前购房获得0.95
9、（不包含特价单位）折优惠，前1020名客户可获得0.96折优惠；以外客户一次性付款可获0.99折优惠，按揭无优惠；,措 施,第二节内部认购期策略,LOGO,Your site here,第三节开盘期营销策略,推广内容：宣传开盘所取得成就,推广目：,市场扩散； 树立楼盘的个性化形象，加速成交； 根据开盘成就，对价格以及价格策略进行调整；,推 类 型：定于7月4日（周五）投放一次报纸软文,第一次销售高潮,LOGO,Your site here,大型的开盘庆典活动（开盘执行方案另行递交） 开盘当天现场的抽奖活动（详细方案另行递交） 开盘当日特别折扣的推出（名额有限，先到先得） 旧业主介绍新业主的奖励
10、措施出台,第三节开盘期营销策略,针对性营销策略：,LOGO,Your site here,第三节开盘期营销策略,开盘期优惠策略：,开盘当天及后一天购房者可获得原有折扣外额外0.99折优惠（前期诚意金优惠客户除外，不包含特价单位）,LOGO,Your site here,第三节开盘期营销策略,开盘期推货及价格策略：,开盘当天加推5号楼，5号楼整体均价力求达到2700元/平方米，少量朝向较差户型较差的房源任然低价销售，拉开层差、朝差价，以求达到均价不变；,LOGO,Your site here,第三节开盘期营销策略,开 盘,LOGO,Your site here,第三节开盘期营销策略,活动目的：以
11、欢腾热闹的开盘场面吸引眼球，以传达本项目的形象、特 征，形成抢购的热潮； 活动主题：品质之城、园林之家新都会闪耀亮世 活动名称：2008新都会开盘盛宴 活动形式：喜庆+异国情调 时间地点：2008年6月28日 上午10：10-18：00 新都会售楼部 主题活动： 选房、签定购房合同,开盘内容简介,LOGO,Your site here,活动思路: （1）领导讲话、嘉宾发言(10:10-10:40） （2）舞狮活动、点睛仪式(10:40-10:45) （3）开盘剪彩(10:45-10:50) （4）放飞汽球、鸣炮(10:50) （5）异国情调表演（穿插部分客户选房） (10:50-11:50)
12、( 6 ) 美食品尝(11:50-13:00) （7）节目表演（穿插叫号选房）（14：3016：00）,第三节开盘期营销策略,开盘活动,LOGO,Your site here,营造火热卖场氛围，聚集人气； 传达“新都会”开盘典礼的信息； 显示企业实力，展现新都会大盘魅力，扩大知名度，以 形成良好的口碑； 融洽与当地政府部门及周边工业企业客户关系； 积累更多客户，为今后的营销推广奠定扎实的市场基础； 体现新都会前景，促进销售，同时与周边工业企业公关；,第三节开盘期营销策略,开盘预期目标,LOGO,Your site here,第三节开盘期营销策略,开盘活动内容,异国表演欧式住宅，欧式风情表演，展
13、现楼盘特色；,美食品尝展现企业实力、大盘风范，留住客户；,节目表演继续维持上午火热的气氛，分批叫号选房；,车 展新车试开，名车展览（暂定，与销售商合作）,LOGO,Your site here,开 盘 前 期 准 备,LOGO,Your site here,第三节开盘期营销策略,说 明,前几页为目前对开盘方案的一个简单构思，由于开盘执行方案在某种程度上要根据前期客户储备情况而定，故目前无法提交具体的开盘执行方案，详细的开盘执行方案在6月初另行递交。,LOGO,Your site here,第四节强销期营销策略,强销期策略,竞争策略：,客户策略：,推广策略：,强调差异化形象，充分展示软性优势及其
14、独 特性；,维系老客户，搜寻新客户，鼓励老客户带新 客户通过“视觉、听觉、触觉”给客户以立体 感受；,根据前期客户来源，有选择性的、阶段性的 定向推广；,LOGO,Your site here,第四节强销期营销策略,推广原则,突出主要卖点，单点发力,突出小区建筑特色，辅以园林、升值、商业街 物业管理等,前 期,第 二 期,突出小区东南亚风情园林，辅以小区规模、升值、区内配套、物业,宣传卖点,时 间,2008年7月6日2008年10月1日,LOGO,Your site here,第四节强销期营销策略,推货安排及价格目标,2008年7月27日（周 日），推1、9、10号楼； 力求此次推货均价在28
15、00元/平方米 2008年9月14日（中秋节），最后推出2号楼； 力求此次推货均价在2900元/平方米,LOGO,Your site here,第四节强销期营销策略,优惠策略,平时一次性付款0.99折扣），按揭没有折扣， 在新货推售当天及随后一天可获得0.98折（在 此时间短内购房者均送一张旅游卷,暂定）； 老客户带新客户可获得优惠，老客户可获得免 送1年物业管理费，新客户可获得0.98折优惠 （均送一张旅游卷,暂定）；,LOGO,Your site here,媒体策略： 数字媒体短信（重点投放媒体，不断更换短信公司， 在广州任以此方式为主） 合作宣传商场展览、旅游景点宣传 平面广告报纸、DM（根据前期所取得的效果来定） 广告时段：主要集中在7月低9月中，其中以每周五,第四节强销期营销策略,LOGO,Your site here,第四节强销期营销策略,合作展览,目的及作用,1、广泛的对外告知项目信息，定向宣传 2、获取该商场的VIP客户联系方式，有针对性宣传,选 择 原 则,1、清城为主要选择区域； 2、有一定档次且人流量较大的地点,合 作 模 式,我方购买其礼卷作为优惠赠送并于售楼部发放其宣传折页，对方为我方提供展位、发放宣传折页并提供其客户联系方式；,LOGO,You
