房地产低密度产品设计教材.ppt

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1、房地产低密度产品设计,五层产品的选择 市场产品分析 优秀案例借鉴 产品打造建议,基于竞争策略及客户定位之上的产品攻略,客户访谈汇总 坐拥3个“空中立体花园”，通风采光优越 前后均设入户花园及私家花园，赠送地下室、前后大面积户外花园、超大赠送露台、 阳光双车位等 入口玄关正对小天井，卧室围绕内庭院,客户语录: 这里赠送面各比较多，很实用，我感觉挺满意的！ 华发业主陈先生，购买340平米别墅产品 这房子通风采风都不错，还是双车位设计，景观也不错！ 华发业主李小姐，购买260平米别墅产品,华发世纪城,市场产品分析,华发世纪城产品分析340平五房,赠送大面积空中花园增加通风采光，并赠送地下室、前后大面

2、积户外花园、超大赠送露台、阳光双车位，提高附加值。,市场产品分析,赠送3个空中独立花园，前后超大花园，阳光双车位，,华发世纪城产品分析260平米四房,市场产品分析,客户访谈汇总： 赠送面积多 利用率高 客厅尺度大 花园太小 车库太低 没有全部装电梯 建筑密度太高,联排,独栋,客户语录： 这里除了景观资源好，赠送面积也挺多了，可以自己改一下，利用起来。-徐小姐，购买联排264平米产品 这里产品还不错，客户蛮大的，但是花园和卧室就略微小了些！-澳门客户唐小姐 购买383平米独栋产品 这个社区建筑太密了，没有全部装电梯，车库也不是很好用。-王先生 购买259平米联排产品,凤凰山一号,市场产品分析,分

3、析点评： 预留电梯井 主卧独享顶层，并设家庭厅 入户较曲折,凤凰山一号产品分析297平米五房,市场产品分析,分析点评： 双车位 主卧独享顶层，并赠送大面积露台 中庭采光,凤凰山一号产品分析264平米五房,市场产品分析,时代廊桥,客户访谈汇总： 赠送面积多 通风采光差 私密性欠佳,客户语录： 这里除了景观资源好，赠送面积也挺多了，可以自己改一下，利用起来。-徐小姐，购买联排264平米产品 这里产品还不错，客户蛮大的，但是花园和卧室就略微小了些！-澳门客户唐小姐 购买383平米独栋产品 这个社区建筑太密了，没有全部装电梯，车库也不是很好用。-王先生 购买259平米联排产品,建筑面积：总约16.7万

4、，其中住宅面积约12万 总套数：1288套 推售情况：洋房188套，别墅36套 均价：洋房7200元/，别墅270万元起 产品： 别墅260-290,市场产品分析,时代廊桥：设夹层地下室，赠送面积较多,设夹层地下室，赠送面积较多； 主卧独享顶层; 前院较为完整； 楼层过多，无电梯井,市场产品分析,从前期推售项目来看，珠海别墅产品打造多以赠送面积为主，产品创新亮点发挥空间仍较大。,1、华发世纪城：赠送大面积空中花园增加通风采光，赠送地下室、前后大面积户外花园、超大赠送露台、阳光双车位 2、凤凰山一号：赠送面积多,主卧独享顶层，并预留电梯井，体现设计人性化 3、时代廊桥：设夹层地下室，赠送面积较多

5、,市场产品分析,产品策略,高迪官邸让联排拥有独栋的特质！ Garden TH,高迪美墅让叠拼拥有联排的特质！ Garden house,产品升级,产品高端定位，通过产品的全面创新升级，打造出纯别墅区的居住体验,arden city ：,G,自然宜居的花园内城,高迪官邸联排 Garden villa 高迪美墅叠墅 Garden house,联排别墅 案例：香蜜湖1号,后花园,游泳池,前花园,水上餐厅,家庭厅,景观浴室,双车位,案例借鉴,联排别墅 借鉴：香蜜湖1号,双层高主卧,后花园,案例借鉴,垂直院宅错层联排别墅 借鉴：万科东海岸三期,下层住宅：有天有地，完全TH设计,独立车库,前花园,后花园,

6、露台花园,露台花园,案例借鉴,垂直院宅错层联排别墅 借鉴：万科东海岸三期,上层住宅,独立车库,后花园,露台花园,露台花园,地下室2层,地下室1层,有天有地，完全TH设计; 垂直院宅上层单位，赠送两层地下室空间。,案例借鉴,联排别墅户型设计创新/,4.8米层高,创新夹层,双庭院设计， 高低错落,北向车行入户,建筑面积：230平方米 户型：五房三厅四卫,典型案例瑞河耶纳,案例借鉴,半地下车库，双车位,地下层平面,车库层平面,超大地下储藏间 并设采光天井，贯通客厅,一层平面,客厅4.8米层高 5.6米豪华开间,前后花园,风景餐厅直达花园,联排别墅户型设计创新/,典型案例瑞河耶纳,案例借鉴,夹层平面,

7、二层平面,顶层平面,创新夹层家庭厅设计,主卧5.6米开间,步入式观景阳台,衣帽间,顶层天窗设计 南北双露台,联排别墅户型设计创新/,典型案例瑞河耶纳,案例借鉴,首层：89平米 二层：80平米 地上建面：169平米,首层,二层,错联别墅使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。,错联别墅使产品保持相对完整独立的体型,不规则平面设计，交错连接，独栋感觉,案例借鉴,间隔及联院处理,建筑,庭院,建筑,庭院,间隔处理：两户别墅中间做约1m宽的间隔处理，通过矮墙相连，从而不改变联排的形式，却能做出独栋的外部空间。,间隔处理,联院处理：两户别墅之间直接相连，形成围合庭院，这种做法更容易通过规划审批。,

8、北京亚澜湾,案例借鉴,间隔处理,间隔节点,间隔节点,第二户,矮墙连接,第一户,第一户范围,间隔处理：两户别墅之间有约1m宽的间隔处理，通过矮墙连接两户的山墙，形成的空间包含于第一户的庭院范围。,间隔节点处理示意,案例借鉴,联院处理局部构件相连实现独栋化，山墙保证私密性,在短面宽/大进深的基地条件下，U型或者L型设计，把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果,前 院,内 院,后 院,案例：香江别墅,通过局部构件相连，实现联排别墅独栋化,三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感,山墙保证庭院的私密性,案例借鉴,成功案

9、例借鉴：龙湖滟澜山景观体系有效降低建筑密度感,龙湖滟澜山地下停车及宅间景观系统剖面图,步行及组团绿化系统,从二层向组团绿化看,下沉庭院,案例借鉴,立体景观车库理念平面示意,庭院至车库入口,车库至庭院入口,地下车库,案例借鉴,花园城第一幕：高迪官邸 联排Garden TH,外部空间有天有地 内部空间豪华细致,产品创新,高迪官邸让联排拥有独栋的特质！ Garden TH,创新关键点： 前庭、后院、私家泳池 或者超大中庭花园； 赠送地下室空间，增加 附加值； 独立双车位车库； 吧台、雪茄屋、视听室 等个性空间。,居住主体：普通联排,设计基本理念 功能空间齐备，充分考虑生活需要，同时创造奢侈空间； 多

10、设计可拓展空间，增加产品的附加值。；,用院子来包围建筑，三面采光，实现了联排TH的一大步,临景观面宽加大,“L”造型充分引入水体或景观，形成更多私有资源,高迪官邸 Garden town house,案例借鉴： 北京亚澜湾,户型建议：联排TOHO,设计基本理念 超大内庭院体现建筑跟自然的完美融合 ； L形联排设计成类独栋的感觉； L形建筑自然围合形成的超大内院彰显私家尊邸园林之尊贵； L 形设计保证每间房都能看到内部园林的景观。,高迪官邸 Garden town house,户型启示： 将别墅平面设置成“L”形， 增加每户室外的活动空间， 制造多重私密领地。,创新联排别墅,设计基本理念 设置绿

11、化中庭，以有效的用地面宽，全部功能用房具有自然通风和采光。 利用地势提供平入户及向上入户两款连排别墅。,私家花园,绿化中庭,高迪官邸 Garden town house,1.前庭后院赠送空间集中、实用性较高的花园,花园,高迪官邸 Garden town house,TH 面积250-300平米，主流产品，规避风险，达到稳定销售的目标。,2.中庭花园南北通透，采光通风,通常采用中部的庭院采光，避免了进深大形成黑房间的可能。打造中建议保证南北通透，采光通风。,高迪官邸 Garden town house,天井中庭采光可作部分景观，在实用性的同时增加观赏性。,3. 屋顶花园+大面积露台将景观引入室内

12、,赠送露台集中、面积大、实用性较高，可作为聚会的家庭厅用,高迪官邸 Garden town house,标杆产品主要彰显豪华大气的尊贵感，户型设计不拘泥于常规。采用舒适度较高的横厅，客厅为横厅、餐厅附带阳光早餐房，客厅餐厅均挑空，形成观景客厅和观景餐厅。,空间挑空，使得整个布局独具豪华感。,高迪官邸 Garden town house,4. 横厅挑空+餐厅挑空内部空间豪华感,5. 每层设置家庭厅+主卧附带家庭厅附加空间的利用,每层设置豪华的家庭厅,高迪官邸 Garden town house,6. 中西厨分离+设置早餐厅+景观主卫+每户带阳台功能分区细化,每户带阳台的设计，体现了标杆产品的豪华

13、感。,景观主卫保证了舒适度的同时，更提升了产品的档次。,高迪官邸 Garden town house,7. 赠送大地下室空间DIY空间设计,附赠大面积的地下室，可改房，形成藏酒室或影音室，大大提升别墅的舒适度。,高迪官邸 Garden town house,外部空间有天有地,高迪官邸联排 Garden TH,内部空间豪华细致,前庭后院 中庭花园 屋顶花园+大面积露台,横厅挑空+餐厅挑空 每层设置家庭厅+主卧附带家庭厅 中西厨分离+设置早餐厅+景观主卫+每户带阳台 赠送大地下室空间,花园城第二幕：高迪美墅 叠墅Garden house,亲地属性DOWN HOUSE的特质 景观特质UP HOUSE

14、的特质,产品创新,高迪美墅让叠拼拥有联排的特质！ Garden house,叠拼TH住宅单元,创新型： 叠拼TH住宅单元组合保证上层TH有三个采光面，并赠送屋顶花园。,传统型： 上层TH的舒适度受到限制。,保证每一户都有独立的出入口，保证每户的独立性。,南北向入口，叠拼上层保证独立入口与三面采光，并赠送屋顶花园。,增强上下两户的分户感，各自独有入户路径互不干扰，同时降低上层入户的高差。,叠墅下户能够拥有可采光的地下室，可以DIY喜欢的空间，更具亲地属性 前庭、后院等代表别墅享受的空间，舒适度大大提高。,亲地属性DOWN HOUSE的特质,借鉴案例：中海大山地,亲地属性前庭入户,down hou

15、se,前庭入户，接近自然，接近阳光，别墅的经典特质,亲地属性下沉后院,down house,亲地属性可采光的地下室,down house,家庭网络泡泡囊,家庭影院,楼梯精心设计，可作为立面景观同时保证户型的舒适度，必要时设置电梯。 叠墅上户拥有较多露台赠送，甚至拥有整个顶层花园，同时采光通风良好，视野开阔。,景观特质UP HOUSE的特质,借鉴案例：中海大山地,景观特质景观前院,Up house,景观特质景观楼梯,Up house,景观楼梯保证了亲近自然的舒适度，使用楼梯更形成了一种格调，自身成为景观，更具景观特质,景观特质景观露台+卫浴,顶层露台的设计，体现了产品的豪华感，也形成了独特的景观视觉。,景观主卫保证了舒适度的同时，更提升了产品的档次。,Up house,五层产品顶层功能空间建议：阁楼,统计分析：90%以上客户在支付一定溢价前提下，更愿意接受阁楼赠送,客户语录： 珠海某医生刘先生：阁楼还不错的，可以根据自己的喜欢来布置和打造成不同的功间。 政府官员王先生：我更愿意接受阁楼，因为它可以改成其它的功能房。 销售经理：目前销售情况看，客户对阁楼的接受程度高于阳台及入户花园等。,访谈感受 在支付一定溢价前提下，客户对可改造功能的空间接受程度更高； 客户为建筑顶部（阁楼）的功能偏爱高于底部（入户花园、内庭院等）。