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1、1,兵器大厦策划提案,草稿 2005-07-01,2,目录 北京高档写字楼市场分析 本案自身情况及竞争对手分析 战略规划 推广计划 促销策略 任务核定 合作方式 XX公司简介,3,北京高档写字楼市场分析,4,供应量,2005年上半年北京有13个优质写字楼项目落成，提供近130万平方米写字楼面积， 是历史上供应最大的年份。2008年前供应量保持稳定。,数据来源：世邦魏理仕 分析结果：XX公司,5,2005年北京优质写字楼市场将开始进入供应高峰期，受供需对比的压力，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。, .,6,租金情况,北京优质写字楼市场仍主要由CBD、金融街、中关村三大商务区组成。
2、由于上述三个地区供需对比状况的区别，各地区写字楼市场空置率、租金水平受新増供应的影响程度有所不同。,数据来源：世邦魏理仕 分析结果：XX公司,CBD及周边地区由于市场需求稳定增长，租金出现明显上涨，顶级项目租金上涨最为明显，最大涨幅达到10%。甲级写字楼市场平均成交租金为25.66美元/月/平方米。 金融街区域随着区域商务氛围进一步成熟带来写字楼市场需求稳定增长，但是由于市场存量规模较大，价格稍上浮，基本保持稳定。甲级写字楼市场平均成交租金为21.92美元/月/平方米。 中关村区域的市场存量较大，大部分新建项目已进入现房阶段，部分项目继续由售转租，租赁市场竞争压力极大，老项目租金有下滑趋势，高
3、端项目的租金水平下滑幅度不大，甲级写字楼市场平均成交租金为18.24美元/月/平方米。,7,空置率情况,数据来源：世邦魏理仕 分析结果：XX公司,2005年中国经济保持稳定增长的态势，预计GDP增长率达8%9%。宏观环境总体上持续走好。有利于促进写字楼市场吸纳的继续上升。受我国加入WTO 对金融行业开放日渐深入的影响，外资金融保险机构对写字楼的需求还将继续上升。此外，随着2008年奥运会的临近，各项基础设施建设的步伐加快，北京作为国际性大都市，在人才、投资环境方面的优势更加突出，且由于中国经济的持续稳定增长，中国市场已经成为跨国公司全球市场的重要组成部分，很多公司的亚太地区总部出现迁址北京的趋
4、势。这也将是2005年优质写字楼吸纳的重要来源。尽管如此，面对近130万平方米的新增市场供应，短期内优质写字楼市场难以消化吸纳，因此势必造成空置率上升。, .,8,销售市场,9,市场格局,10,区域市场分析,数据来源：高力国际 分析结果：XX公司,北京甲级写字楼2005年上半年总存量为336.5万平方米。,11,数据来源：高力国际 分析结果：XX公司, .,12,13,本案自身情况及竞争对手分析,14,项目概况,兵器大厦（北方地产大厦） 位置：紫竹桥西800米 总建面：41000平米 总层数：17层 商业：14层 标准层面积：2000平米 5A智能化：5A 配套设施 ：开放式办公区、高档餐饮、
5、银行、商务中心、景观会所、旅游票务、员工餐厅等。 开发商：南方兵器装备产业有限公司 物业管理 ：国贸物业酒店管理有限公司,15,主要竞争对手, .,16,主要竞争对手分析,以上项目与本案相比较，属同类型、同地段、同档次项目，与本案形成绝对竞争关系。 牛顿办公区 优势：楼体造型有特点、易识别；内部空间使用率高；车位充足；共享办公模式为租户提高 空间利用率 劣势：租金较高；距紫竹桥核心区较远，周边商务氛围不够浓厚；公共交通不够便利 嘉豪国际中心 优势：车位充足；每户独立卫生间；属于租、售物业，小业主租金相对较低 劣势：距紫竹桥核心区较远，周边商务氛围不够浓厚；公共交通不够便利；楼宇外形生硬 青东大
6、厦 优势：地处紫竹桥核心位置，商务氛围浓厚；租金较低，免费车位；交通便利 劣势：智能化程度低（非5A）；容积率高；车位不足；净高过低；开间较大,17,本案SWOT分析,18,本案SWOT分析之对策,19,战略规划, .,20,战略规划的基本框架,21,客户定位,22, .,23,根据市场调查结果： 对本案所处地段及服务倾向性较大的客户以高科技行业为主，兼有顾问、 咨询等服务性行业。,价格,地段,服务,市场因素,客户定位,IT、通讯等 中、小型民营及股 份制高科技企业客户 为主；顾问、咨询等 服务性行业客户 为辅,本案 自身条件,24,价格定位,25,形象定位,26,推广战略, .,27,推广计
7、划,28,推广周期,根据本案体量及高档写字楼市场现状分析，预计本案推广计划约12个月的时间，同 时将整个推广周期划分为三个阶段。 考虑到本案的目标客户为IT、通讯等中、小型民营及股份制高科技企业客户为主， 故广告的投放遵循针对性强、有效性强、涵盖面广、渗透力强、点面结合等特点。 推广周期： 2005年11月1日2006年10月31日 【为期12个月】,29,各推广阶段,30,媒体选择, .,31,广告费用阶段比例,32,平面广告排期及预算,33,促销策略, .,34,促销是指企业运用人员或者非人员的方法，向用户提供商品和服务的信息，引导、 启发、刺激用户产生消费的兴趣，做出消费决策，采取消费行动，以达到促销的目 的。,房地产企业通常采取的促销手段为营业推广和广告推销（被动型）。 根据本案所处的市场环境，我们建议在展开营业推广和广告推销的同时，采取人员 推销（主动型）的促销方式。,35,人员推销,优点： 可直接面对目标客户群体，省略中间环节， 忽略不确定因素 成本低廉 信息传达准确、完整,阻力： 从业人员较少 优秀推销人员更少 可能会对项目形象带来影响,36,任务核定,37,任务核定,38,合作方式, .,39,40,XX公司简介,41,42,祝南方兵器与XX公司 合作愉快，携手双赢！, .,
