《某红桥城项目前期策划案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某红桥城项目前期策划案.ppt（88页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、福星惠誉红桥城项目前期策划,目录,PART 1. 项目背景分析 PART 2. 客户及产品定位 PART 3. 项目发展建议,项目背景,项目背景/区域环境,项目位于武汉市四大居住组团之一的后湖新城组团，规划到2020年区域人口达到30万人，区域成长性高,后湖新城总面积 23.6 平方公里，。后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区，到2020年，规划居住人口30万。,规划后的后湖新城，将是汉口今后主城区唯一的可以建成高品质
2、居住区的成块土地资源。,十大居住组团,5,本项目所在的北湖后区域代表了后湖未来发展方向的核心,城市功能性更强,交通导入性更强,生态宜居性更强,后湖之光、北汉口之心,项目背景/区域环境,6,从规划来看，本项目所在的北后湖区域涵盖了住宅、商业、教育、医疗卫生、文化娱乐和体育健身等各类物业，未来所具有的城市功能性凸显，给本项目带来了高成长性的区域价值。,（单位：万）,项目背景/区域环境,7,塔子湖体育中心,市民之家,是武汉唯一一个集五十六个行政部门为市民提供“一站式”服务的的办事机构。,占地46万方，建面6.45万方，集全民体育健身、体育文化、商务休闲、配套服务等功能为一体的互动、互补的综合体。,未
3、来规划为城市公园，规划占地6.4万,未来规划为四星级酒店,未来规划为医院，建面4.87万方,本项目所处的组团是北后湖城市功能性最强的组团，配套条件优越；特别是公园景观可打造成为项目的核心价值引擎,项目背景/区域环境,项目背景/市场竞争,城市外扩大背景下，众多实力开发商多年共同运营后湖新城，后湖城市价值日益显现； 目前进入中后期开发，多个成熟大型居住社区形成。,地产k1地块,居住用地，总建面21.3万方，容积率3.15，规划为高层（13万方）和洋房（8万方），楼面价3683元/平。成本预计9200元/平,还建房项目,局部已开工。,百步亭K2地块,居住用地，总建面32万方，容积率3.35，90/6
4、0限制，目前为空地。规划为高层和洋房产品。楼面价4050元/平米。,名都戴斯酒店,尚湖熙园,2012年12月4日丹江口置业公司拍得，规划总占地面积为5.45万平方米，建面12.1万方，容积率约2.22；楼面价3930元/平米。,小学,小学,长媒大厦,居住用地，总建面26.8万方，容积率4.33，规划为高层和商业，预计2016年底上市。,居住用地，总建面6.16万方，容积率2.91，规划为高层。预计2016年上市。,本项目地块,塔子湖村A、B包,城投、地产集团、百步亭等武汉本土实力开发商与中海、越秀等外来品牌开发商云集后湖，未来供应量大，竞争激烈,项目背景/市场竞争,1.量价齐升，供求比高位平稳
5、，显现出快速发展的特质,2.后湖近4年年复合增长率保持在9%左右，较汉口中心的震荡态势相比，市场的成长性明显,3.后湖板块近年涌入大量房企，集聚开发促使板块快速发展，同时促使产品品质升级,4.后湖板块近年土地供应量大，板块市场可持续发展度较高，市场发展空间大，竞争激烈,从宏观市场环境来看，后湖市场正步入成熟发展期，未来上升空间大；但同时随着大量房企进驻本区，集中开发土地，未来竞争激烈，给本项目带了去化压力。,越秀星汇君泊 11500元/,竞争格局确立,百步亭K2地块 （地价4050/）,美联地产E包,美联地产A包,丰瑞兴业路地块,三元陌陌屋,汉口城市广场 13000元/,地产K1地块 （370
6、0/）,本项目地块,众联天美国际,尚湖熙园 9300元/,梦湖香郡 11000元/,中森华永红村地块,统百十大家村地块,名流新湖村村地块,根据与项目距离及我司预测的未来产品配比及产品入市时间确立本案住宅产品竞争对手： 1、本项目一级竞案主要为越秀星汇君泊、尚湖熙园、工农商地块、地产集团k1地块，百步亭k2地块； 2、本项目二级竞案主要为目前在售规模以上产品及未来待开发稍远距离产品 3、本项目三级竞案（相邻板块）即将开发用地及未来仍有可售产品的项目,上海公馆 8700元/,凯通斯胜华村地块,中胜工贸中胜村地块,中城丹水池地块,一级,二级,三级,幸福时代 9600元/,晋合金桥世家15000元/,
7、国际百纳 9300元/,项目背景/市场竞争,首地新地王 （地价5996元/）,后湖市场在售项目库存约为340万方，未来供应约为270万方，市场在未来2-3年面临更加激烈的竞争，约有600万方的市场供应量。,在售楼盘和将入市项目后续供应量较大，未来2-3年内会有约600万方的供应量入市！,2015年-2016年,2014年,2013年,星悦城 ，总建面105万平米 剩余约73万,在售项目,晋合金桥世家，总建面42万平米， 剩余约26 万方,鼎盛华城 ，总建面30万平米 ，剩余约20万,银泰御华园 ，总建面37.9万平米 剩余约15万,幸福时代，总建面46.6万方，剩余约18万方,美联地产A包地块
8、，总建面57万方,丰瑞兴业路地块，总建面10万方,汉口城市广场，总建面40万方，剩余27万方,美联地产E包，总建面17万方,世纪宏博三金潭，总建面33.7万方,凯通思胜华村地块，总建面33万方,中胜工贸中胜村地块，总建面20.6万方,将入市项目,金桥汇，总建面40万方，剩余31万方,梦湖香郡，总建面12.5万平米，小高层剩7万方,塔子湖置业塔子湖地块，总建面101万方,百步亭K2地块，总建面32万方,项目背景/市场存量,尚湖熙园，总建面12万平米 剩余约6万,国际百纳，总建面35万方，剩余30万方,瑞景天成，总建面22万方，剩余20万方,陌陌屋，总建面20万方，剩余8万方,海赋江城，总建面43
9、万方，剩余18万方,长投景城汉口年华，总建面12万方，剩余11万方,福星惠誉虹桥城，总建面36万方，剩余31万方,天悦尚景，总建面5万方，剩余5万方,后湖市场竞争激烈，进入白热化阶段,从宏观市场环境来看，后湖市场正步入成熟发展期，未来上升空间大；但同时随着大量房企进驻本区，集中开发土地，未来竞争激烈，给本项目带了去化压力。 后湖市场在售项目库存约为340万方，未来供应约为270万方，市场在未来2-3年面临更加激烈的竞争，约有600万方的市场供应量。,项目背景/项目本体,目标地块现状道路为塔子湖东路及后湖大道，K1/K2/K4地块周边规划道路尚未建成。 周边规划公共交通通达便捷。汉孝城际铁路站点
10、位于塔子湖西路，地铁8号线、12号线均在地块周边设置站点。周边拥有10余条公交线路：35路、321路、507路、532路、568路、620路、628路。0,项目背景/项目本体,1、江岸区体育特色学校体育场,2、尚都一品,3、还建房用地，正在进行地基处理,4、规划道路预留用地,5、奥林紫园,6、武汉全民健身活动中心,7、越秀星汇君泊,项目背景/项目本体,本项目由四块飞地组成，占地共计25万方，建面100万方，其中商服用地16.25万方，地块不规则形态导致开发节奏受到制约。,项目背景/项目本体,Page 16,K4地块已封顶,K2地块已经拆迁完毕。周边还迁房项目的施工通道经过项目内部，可随时拆除。
11、,Page 17,K1地块已经平整，内部堆放少量建筑垃圾。地块北部有一条高压走廊。,K3地块大部分拆迁工作基本已经完成，地块北面与越秀星汇君泊交界处有一条110KV的高压线路。,项目背景/项目本体,K4地块已经封顶，大体量综合开发，16万方的商业体量，后期资金运作成本高,我们的突破口在哪里？,19,通过对后湖典型案例的研究，我们归纳出在激烈市场竞争中应争取的条件、规避的危机以及产品配比等。,精细 产品,全方位解决项目开发问题 启示性案例：幸福时代 汉口城市广场 越秀星汇君泊,他山之石可以攻玉,案例一 幸福时代,案例借鉴/基本情况,项目优势： 1、旁边有汉广，对面有华润苏果，自带幸福里商业街，生
12、活配套很全。 2、自带幼儿园，并且确定对口育才可立小学，是标准的学区房。 3、门前公交较多，后期双地铁交汇，交通较为方便。 4、户型多样，选择面较广。,案例借鉴/市场表现,幸福时代价格一路上升，从一年前的9153元/到9802元/，市场表现强劲有力。 产品配比方面以80-100的二、三房以及120-140的大三房为主。 产品去化规律是面积段越小，去化越快。,幸福时代在竞争激烈的后湖市场涨势强劲，产品主要以80-100的小二、三房为主，并且小户型去化较快。,案例借鉴/项目亮点,亮点一：项目西侧有汉广城市广场，对面有华润苏果，自带幸福里商业街，生活配套很全。,汉口城市广场,幸福时代幸福里商街,华润
13、苏果,汉口城市广场位于项目西侧。拥有20万方的商业，其中一栋盒子商业被家乐福购买，现在商业已经开业。 项目自身带有2.4万方商业街区，满足小区业主自身的生活所需。 华润苏果也与2014.10月开业，三圈相聚，形成东后湖新商圈。,案例借鉴/项目亮点,亮点二：项目自带幼儿园，并且确定对口育才可立小学，标准的学区房。,武汉市育才小学创建于1954年，目前已有60多年的办学历史，是一所有着丰富文化底蕴、丰硕办学成果的一流名校，在湖北省市乃至全国都有一定的影响力。学校在校学生3000多人。学校在“给学生最美好的童年，给人生最坚实的起步”的办学理念的引领下，依照“文化立校、教师强校、科研兴校”的办学策略，
14、实施科学管理，不断丰富学校的文化内涵，努力打造“全面+个性”的育人特色。,案例借鉴/项目亮点,亮点三：采用新古典主义建筑风格的全石材幕墙，体现尊贵感，经典大气,建筑风格：新古典主义建筑风格，精致典雅。 立面材质及特征：干挂石材，全花岗岩石材立面，外墙保温系统 建筑特色：采用经典的art deco三段式构图，并用现代的营造手法，建构恒久、尊贵的价值感受,案例二 汉口城市广场,案例借鉴/基本情况,项目优势： 1、由武汉地产集团开发，品牌开发商，品质比较有保障 2、多期开发的楼盘，前期已经有入住业主，小区环境有目共睹 3、自带大体量商业体，生活配套齐全 4、临近主干道、双地铁交汇处，交通十分便捷,案
15、例借鉴/市场表现,汉口成市场价格到达价格天花板，现在9857元/的均价，四期即将开盘，市场表现强劲有力。 产品配比方面以80-100的二、三房以及120-140的大三房为主。 产品去化规律是面积段越小，去化越快。,汉口城市广场为区域标杆项目，已到达价格天花板。产品主要以80-100的小二、三房为主，并且小户型去化较快，三房以120以上的大三房为主。,案例借鉴/项目亮点,亮点一：本项目拥有20万方的商业体量，是东后湖片区的标杆综合体项目，未来后湖之心。 并且落实在销售阶段，目前一期商业已经开业，大量商家入驻。,亮点二：临近主干道、双地铁交汇处，通达武汉三镇，交通十分便捷。,项目坐拥地铁3、12号
16、线。其中地铁3号线，今年年底通车。,案例三 越秀星汇君泊,案例借鉴/基本情况,项目优势： 1、自带育才一小，还有两所幼儿园。 2、自带大体量商业，后期配套会逐步完善。 3、门前即是地铁八号线新春站。 4、有几栋楼可以看塔子湖，视野不错。 5、越秀品牌精装修，适合没有功夫打理装修的购房者。,案例借鉴/市场表现,越秀星汇君泊价格到达价格天花板，是北湖后片区的标杆项目，现在11000元/的均价，为精装修项目。 产品配比方面小户型占比没有之前项目占比那样重 ，大户型的市场接受度较高。 产品去化方面，依然是小户型去化较快，但是120-140的三房市场接受度较高。,越秀星汇君泊为北后胡标杆项目，精装价格11000元/。两房去化较快，三房的市场接受度较高。,案例借鉴/项目亮点,亮点一：精装修大气、精致，以简约奢华的装修风格，引领武汉人居新风向,34,营销中心：千万颗水晶吊灯与灯火通明的沙盘交相辉映
