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1、临港新元社区商业策略构思,漕河泾（松江）商业策划案,上海德普置业有限公司,2013年2月,市场调研,1,漕河泾概况 片区小区分析 主要商业分布 重点商业研习 片区调研总结 项目分析,上海漕河泾开发区松江生产服务业功能区的整体规划由国际著名的澳大利亚五合设计公司负责，占地面积约2700亩，规划建筑面积约350万平方米。 园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。 目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼
2、。,漕河泾（松江）概况,位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭； 东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站； 距上海虹桥国际机场约15公里，上海浦东国际机场约45公里； 距G15（嘉金高速）莘砖公路出口约1.8公里，G60（沪杭高速）莘砖公路出入口约100米，直通沪闵高架； 距地铁1号线莘庄站约5公里，地铁9号线九亭站约5公里，上海南站约8公里； 距虹桥综合交通枢纽约12公里，徐家汇商圈约12公里； 距松江大学城约9公里，紧邻亚洲最大的别墅群新闵别墅区。,漕河泾（松江）概况,截止目前为止，园区共吸引国内外企业200余家
3、，其中约有65%左右的企业拥有自主知识产权或研发成果。,漕河泾（松江）概况,英郡雷丁,初步统计核心商圈内，共有住宅套数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。 核心商圈内目前人口约13万人，未来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达15万人。 区域内别墅类住宅物业费大多在1.82.8元/平米/月，高层住宅物业费在1.21.4元/平米/月,片区小区分析,本案,该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈,本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30个，以多层、小高层、高层公
4、寓为主的楼盘10个。,片区小区分析,片区小区分析,片区小区分析,片区小区分析,片区小区分析,区域主要商业分布,典型商业调研,典型商业调研,典型商业调研,典型商业调研,典型商业调研,商业广场引进全球零售巨头家乐福及娱乐龙头大光明影院两大主力店，4万平米半开放式广场型商业布局。13层超市卖场与商场无障碍贯通，实现客流动线优化组合。 人车分流，下设地下车库，为消费者提供最便捷的享受环境 每个单元可以实现灵活组合，配套设施齐备，可塑性强，为商家量身定制。 商场三个入口，主入口位于新南路，中央广场达2000平米，为休闲演示区，也可做商业促销活动,重点商业研习绿地金御广场,重点商业研习绿地金御广场,1F美
5、食/零售,重点商业研习绿地金御广场,2F特色餐馆,重点商业研习绿地金御广场,3F娱乐/餐饮,重点商业研习绿地金御广场,4F影音/休闲,重点商业研习绿地金御广场,自持物业 统一经营（只租不售） 闵行中心 位置优越 周边成熟 人口稠密 消费力强 受地方政府重视 坐享充足公共交通 资源 商业面积大 业态丰富 玻璃幕墙设计 风尚潮流 超大地下车位 一站式购物 乐天玛特旗舰店入驻 奠定稳定客流,重点商业研习亚繁亚乐城,1F美食/零售,重点商业研习亚繁亚乐城,2F数码/服饰,重点商业研习亚繁亚乐城,3F儿童服饰/用品,重点商业研习亚繁亚乐城,4F美食广场,重点商业研习亚繁亚乐城,5F影音/休闲,重点商业研
6、习亚繁亚乐城,-1 -2F超市/停车场,重点商业研习亚繁亚乐城,亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度,周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力； 莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且 租金也逐渐上升； 目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活 广场、亚乐城等； 绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域 极具影响力的商业综合体； 区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建 材家居、花鸟古玩等一应俱全。,片区调研总结,本案地处亚洲最大的别墅区之一莘闵别 墅区
7、，地处西南，远离市中心，著名高档社 区林立，只是不便于外出消费购物。 区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消 费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚 繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。,核心商圈12万人口 消费观念成熟理性 购买力强，追求消费品质 与档次。,项目分析,项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布，商业总体量约2万方，为集中型商业，便于产品规划,项目分析,商业体北面为产业园区，项目与产业园区无缝对接,项目东面为沪昆高速，沪昆高速将本项目和亚洲最大别墅区分割开来。,项目西面为景观河，正在建桥，建好后的桥将西部产业
8、园的人流源源不断导向本项目,项目南面正对面目前还是一片荒芜，而在西南侧则是规划996户的高档别墅群，同时规划有英伦风格商业街！,项目分析,英郡雷丁商业街分析,商业空置率达50% 在所进驻的商家中，餐饮所占比例达65% 商业街以2层为主，局部3层 项目1-2层租金约为2-2.5元/平米/天 1-3层租金约为1.5-1.8元/平米/天,项目分析,英郡雷丁,优势（STRENGTH）,背靠漕河泾松江高科技园区，有一定的人气支撑； 产品布局优于对面的英郡雷丁商业街； 西侧景观河增加项目附加值； 只租不售，便于统一招商,劣势（WEEKNESS）,高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入； 项目体量
9、不是很大，不能很好地形成规模效应； 周边商业氛围不是很浓，不利于本项目的市场培育。,机会（OPPORTUNITY）,高科技园规划体量大，进驻企业多，便于本项目未来的发展； 临近密集的住宅小区群；,威胁（THREATEN）,亚乐城科学前瞻的规划对本项产生较大的负面影响； 英郡雷丁的大比例餐饮，将有效分流消费群体。,项目SWOT分析,项目分析,项目定位,2,定位方向 产品建议 业态规划,适合做集中商业的业态类型：,专业市场,小商品,美食休闲,购物中心,定位方向,定位方向,排除法确定项目 可行性定位方向,美食休闲综合体 （酒店、餐饮、休闲、娱乐）,小商品精品馆 （小商品批零为主，生活配套为辅）,定位
10、方向,地块定位研究方向：美食休闲综合体,地块开发规划方向讨论,英郡雷丁商业街，十多家餐饮店，包括一家中式主力店,四楼大型美食广场，对入驻商家品牌要求较高、影院、KTV一应俱全,主力餐饮店、休闲娱乐,主力餐饮店、休闲娱乐,沿街配套餐饮,周边有大量的餐饮、娱乐休闲生活设施，且位置明显优于本项目，本项目在规模优势、地理位置上明显处于弱势，不利于正面竞争,美食广场，五星级酒店，包括多家品牌餐饮，消费层次较高，影院、娱乐一应俱全,定位方向,招商的难度较高,消费可持续性较低,主要消费群体集中在项目以东，以休闲消费为主，绿地金御广场、亚乐城将成为他们理想消费场所。,餐饮、休闲等业态与周边大型综合体高度重合，
11、且项目对面已经有多家餐饮店，运营一般,本项目不适宜 美食休闲广场,定位方向,上海九洲小商品市场,车墩小商品市场,洞泾小商品市场,长桥街小商品市场,砖桥贸易城小商品市场,九洲小商品街,亚洲最大 别墅群,本项目,松江目前小商品市场发展较为繁荣，但是地处松闵交界处的漕河泾开发区域却存在巨大的市场空白，这为本项目的定位提供了强力的支撑。,定位方向,地块开发规划方向讨论,地块定位研究方向：小商品精品馆,地块开发规划方向讨论,本案,周边五十个小区的强制性目的性消费，将直接拉动本案的持续旺场，随着市场的成熟，将进一步拉动闵行甚至市区的目的性客群的消费,定位方向,招商的难度较低,消费可持续性较高,直接可导致项
12、目西部十多万人群的刚性导入，与项目所处产业园区规划数百家企业员工的强烈消费支撑，保证市场迅速做旺,项目的产品布局、周边强大的刚性需求、开发商的统一运营、统一管理都是保证招商成功的前提,本项目适宜 精品小商品城,定位方向,漕河泾打造上海的“义乌”,商业的快速增长,商品流,购买载体,购买力,知名度 美誉度,精品差 异化,大型的功能 齐全的商业平台,人口、收入,标志性商业,大型的功能齐全的商业平台是首要的，它可以带动全镇其他产业的发展,定位方向,定位方向,差异化是项目制胜的关键,产品盒装集中商业，有别于传统的商业街区，便于形成强大的聚集效应；,业态多、全，成为松江一站式商品批零的最佳场所；,商品走精
13、品批零路线，在层次上与周边的传统小商品市场拉开距离，也进一步满足周边较高层次消费群体的有效需求；,运营只租不售，统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理，确保精品城持续旺场；,品质 属于商业市场中脱颖而出的产品，档次高于其它老市场很多。 建筑规划 柱距：8.4m，面宽：4.2m，进深：8.4m； 层高：统一为4米； 面积 1层面积稍大，开间4.2米，进深4.2米，使用面积为17.64平米，23层面积较小，开间2.1米，进深4.2米，使用面积为8.82平米 风格 现代风格为主，进一步与其他市场形成视觉上的偏差 通道 主通道宽度为3.2米，次通道宽度为2.4米,1,2,3,4,5,产品建议
14、,精品小商品城示意图：,产品建议,一层,三层,二层,二层,业态规划,一层： 五金、电子、首饰等为主； 二层： 办公、体育、服饰为为主； 三层： 杨宝、日用品、辅料包装为主；,业态楼层规划概述,在小商品馆的基础 融入限定体量的餐饮、休闲、娱乐业态,作为本项目的配套设施，满足市场内部的消费需求。,业态规划,德普置地公司介绍及案例展示 公司介绍 主营业务 商业项目案例分析,公司介绍,57,背景介绍,上海德普置地集团 是一家从事 高档住宅地产开发为主的综合性房地产开发企业。经过10年的稳步发展，已形成 总资产规模25亿元，净资产10亿元的资产规模，公司在上海、长沙、重庆等地陆续成功开发了十余个项目，累
15、积开发量达到120余万平方米。代表项目有“美洲故事”、“托斯卡纳”、“人文别墅”、“缇香小镇”、“公园里”、“上海连城公寓”、“长沙上海城”等。 最近三年来，公司进入转型期，从专一的高端住宅开发转向 综合地产开发运营（商业地产、文化创意地产、休闲旅游地产），并积累了一定的开发经验和较为广泛的专业资源，开发的商业项目有“上海民生新元素”、“上海万源普乐汇”、“上海浦江商务园”、长沙“德普五和园”、长沙洋湖垸项目等，文化创意地产项目有“重庆时光”、旅游休闲复合地产项目有“重庆四季田园”、“长沙四季田园”等。 公司培育了的项目策划、研发设计、工程营建、招商运营管理等一系列复合型资深团队，在业界享有盛
16、誉。,主营业务,59,服务领域,全球视野 本地实践,德普置地 四大领域,住宅地产,休闲旅游地产,商业地产,文化旅游地产,服务领域住宅地产,60,过去10年 德普致力于高档精品住宅开发,长沙美洲敀事,长沙美洲故事占地800亩 为纯美洲风格的原生态低密度坡地住宅，建筑形态丰富，以独栋、双拼、联排别墅群为主，是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出的稀有城市别墅区。,住宅案例,长沙托斯卡纳,长沙托斯卡纳占地400亩 是长沙最具有意大利味道的城市别墅社区。它位于长沙新区的优越位置，近享国家森林的优美环境。蓬勃建筑中的新区规划整洁有序、便利的交通使托斯卡纳享有完美的城市配套。托斯卡纳规划有Townhouse、多层花园洋房等建筑形态，提供城市别墅经典生活版本。,住宅案例,重庆人文别墅,重庆人文别墅占地500亩 经典法国诺曼邸风格、新英
