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1、2013年中国房地产市场形势展望报告,KINVO金网络置业 2013年1月,目录,报告结构3 第一部分：2012年房地产市场回顾.4 第二部分：2013年宏观经济趋势.22 第三部分：2013年政策走向研判.28 第四部分：2013年市场展望与房企对39,报告结构,报告结构,市场运行 房企运营,要点2012年房地产市场回顾（1）,市场运行： 历经近3年最为系统和坚定的政策调控后，2012年房地产市场出现逆转性回暖。 全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨，开发投资同比明显增长，重点城市的土地市场成交也在四季度持续向好。由于新开工面积的同比下降，市场供求同比趋紧。 此轮市场回暖的推动
2、因素来自四方面：货币政策调整的最新触发，房企策略的顺时调整，需求强劲与周期性释放，以及市场预期改变的强化作用。 总体来看，经济发达且房价高的一线和二线热点城市领跑市场，东部领跑西部。全国房价均值有所回落的城市成交回升更快。 与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出显著的结构性特点。 在需求方面：刚需主导市场反弹；高端市场及非第一居所仍然偏冷；投资投机性购房继续被抑制，在商品住宅限购的影响下，非居住类物业成为投资新热点。 同时，不同级别城市呈现出梯队性差异表现，一二线热点城市回暖明显，而三四线城市不佳。,房企运营： 面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长。 多数
3、规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。 规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略。在对2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势。 房地产行业市场集中度持续显著提升，TOP10房企市场份额从2009年的8.16%上升至2012年的15.36%。,要点2012年房地产市场回顾（2）,2012年房地产市场出现回暖,调控不放松； 消费者观望心态浓重； 市场预期极度悲观； 整体市场成交低迷。,市场运行-1,1-2月份
4、 观望胶着，市场仍延续2011年低迷状态,3-6月 价调量升，市场快速回暖,下半年 市场转好趋势确立，量价齐升,政策预调微调，货币政策转向，促发市场预期转好； 房企加大促销力度，以价换量，激发刚需入市； 刚需率先回暖，市场活跃度提升； 整体呈现价调量升态势。,刚需加速 释放，销售持续向好，各地市场全面活跃； 高端和投资需求有所活跃； 土地市场结束观望，房企积极入市，成交和地价快速从低谷回升； 房价从阶段低谷回升，年底加速涨升； 市场向好趋势全面确立，年底甚至现局部过热迹象。,2012年全国商品房市场主要指标年度变化走势,市场运行-2,销售规模：同比由负转正，市场销量再创新高。 1 11月，全国
5、商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%。 房价走势：先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。 新开工面积：商品房和住宅同比均下降。 111月，全国商品房累计新开工16.24亿平方米，同比下降 7.17%，其中住宅新开工面积同比下降11.14%。 开发投资： 商品房和住宅同比增幅均在10%以上。 111月，全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%。 售供比值：同比上升，开工面积与销售面积差距缩小。 以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.
6、46%，同比提高5.25%。商品房销售规模同比由负转正，而商品房和住宅新开工面积始终为负增长，开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降。 土地市场：上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让金 明显下滑。 全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。但四季度，重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好。,经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市领跑，东部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快,市场运行-3,2012年111月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统）,全国楼市逆转回暖，时间早且持续好,货币政策调整是最先触发点 2012年内两次下调
7、存款准备金率和存贷款基准利率，流动性适度宽松，直接利好市场。 房企策略调整功不可没 2012开年，房产市场“惨淡”开局，市场成交大幅下滑，大部分房企资金链趋紧。对市场悲观预期，房企优选“以价换量” 策略，推动主流购房需求加速释放。在此背景下，调整运营计划，加大针对主流产品推盘力度。 需求强劲与周期性释放是市场走强的内在基础 我国仍处于城市化加速的中期阶段，城市住房需求基础依然稳固。2011年房价下降以来，刚性和改善性需求持续累积。随着2012年对市场预期的转变，刚需和部分改善性需求加速释放，推动市场走强。 市场预期的改变强化市场回暖趋势 先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌
8、预期。接着中央宏观政策微调波及房地产，地方政府政策执行变相放松，引起市场预期逆转，从而加速市场回暖。,市场运行-4,全国楼市回暖呈现显著的结构性特点,刚需主导 2012年首次置业者占大多数， “刚需”反弹，全国房地产市场进入刚需主导的时代。刚需市场结构性偏热是2012年市场变化的显著特点。 高端市场及非第一居所仍然偏冷 由于限购、限贷不放松，别墅等高端需求继续严格受限，虽然年底有部分高端市场出现一定回暖，但力度仍偏弱。 投资投机购房继续被抑制 既往投资热点城市中，经济基础扎实、消费需求强劲的一二线城市再次领跑市场，而像温州、鄂尔多斯等自身消费需求规模小的投资热点城市加速陨落。 不同城市梯队表现
9、 一线好于二线，二线好于三四线。在一线和二线热点城市全面回暖甚至局部偏热的同时，仍有许多三、四线城市表现不佳。 非居住类物业明显成为投资新热点 特别是一二线城市的写字楼、商业物业的售价和租金加速上涨。,市场运行-5,规模领先企业全面跑赢市场,房企运营-1,表：2012年度销售额TOP50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2011、2012年度中国房地产企业销售排行榜综合整理,相对全国商品房销售不到5%的面积增长和不到10%的销售额增长，多数领先房企年增长率远高于市场平均增长率。,规模领先企业全面跑赢市场,房企运营-
10、1,表：2012年度销售额TOP50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2011、2012年度中国房地产企业销售排行榜综合整理,同比上升,在TOP50房企业中： 40家可统计销售额同比，35家同比上升 36家可统计销售面积同比，32家同比上升,下降,多数规模企业年度计划完成良好，保障健康运营，奠定未来竞争基础,房企运营-2,表：2012年度销售额TOP50房企的销售额、销售面积以及年度计划完成率,备注： 1、房企排名数据（含销售金额和销售面积）：中国房产信息集团、中国房地产测评中心和CRIC共同发布的2012年中国房
11、地产企业销售排行榜； 2、销售目标完成率：通过网络收集各房企财务报告、高层讲话或公司会议等提出的销售目标，将销售额与销售目标做比值，结果尚不够精确。,大型品牌企业稳定性强，地方优势企业易现波动,房企运营-3,表：2010-2012年度领先房企的销售额排名,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理,只有TOP30排名,前25名：大多数销售额已跨越200亿门槛，多为全国布局的大型品牌企业，发展稳定性较强。 后25名：多为地方优势企业，稳定性相对较差，从历年排行看，易因市场波动出现起伏。,前25名,后25名,房企运营
12、-4,表：部分领先房企2009-2012年市场份额变化,TOP10,TOP50,TOP30,TOP20,数据来源： 1、以国家统计局发布的全国年度销售额数据为基础，由于2012年全国销售额数据尚未发布，此处由2012年1-11月全国销售额数据计算； 2、各房企年度销售额，金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理； 3、根据全国年度销售额和房企年度销售额数据，计算市场份额。,市场集中度持续显著提高。,多数领先房企一直坚持规模+销量成长的目标,房企运营-5,表：2012 年度TOP10房企的历年市场销售额,数据来源：金网络根
13、据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年中国房地产企业销售排行榜的销售数据，以及国家统计局公布的全房地产销售数据，综合计算整理。,普遍采取坚持“销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略,房企运营-6,表：2012年度TOP50房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（TOP17，TOP18-TOP50见下页）,数据来源：根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009年中国房地产企业销售排行榜、2010年中国房地产企业销售排行榜、2011年中国房地产企业销售排行榜、2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理,多数领先企业销售额显著增长
14、，而平均销售价格多呈下降态势。价格下调原因有三个方面：一是市场结构变化，二是市场布局变化，三是以价换量的销售策略。,房企运营-6,表：2012年度TOP50房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（TOP18-TOP50，其中部分企业因数据缺乏暂未入列）,普遍采取“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略,数据来源：根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009年中国房地产企业销售排行榜、2010年中国房地产企业销售排行榜、2011年中国房地产企业销售排行榜、2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理。,保持土地储备的动态均衡，后续发展资源有保障,房企运营-7,
15、表：部分领先房企土地资源储备情况（单位：万） 数据来源：金网络根据中指数据库企业发布2008-2011年年度土地储备量综合整理，2012年数据从各房企发布报告中获得。 备注：除万科2012年是截止到9月外，其他企业数据均是截止到6月，排名顺序是2012年销售额，未入列房企暂无数据。,2012年上半年，领先房企去化速度慢，拿地也相应谨慎。下半年销售好转，购地迅速转趋积极。,一、二线城市仍然是领先企业的主战场,房企运营-8,表：2009-2012年TOP50领先房企在不同级别城市的新增规划建面汇总（万）,表：2009-2012年top50领先房企在不同级别城市新增土地总成交金额（亿元）,备注：数据
16、是从中指数据库中整理其能监测到的TOP50企业以及能监测到的各企业进驻城市，整理其新增土地分城市级别数据，最终汇总求和得出。该数据小于企业发布数据，但可以看出相对趋势。,报告结构,宏观走势 经济动力 投资形势 货币供给,要点2013年宏观经济趋势,宏观研判： 总体上看，中国经济已告别“高增长”时代，在“稳中求进” 中央总基调下， 2013年宏观政策将加大“预调微调”力度。 在外部环境仍旧偏紧的情况下，从“三驾马车”到“双轮驱动”，内需渐成为拉动经济增长的主动力 。 2013年经济增长将温和回升，宏观经济形势对房地产市场的影响更趋积极。,2013年宏观经济将持续温和复苏,2012年，全国GDP为51.93万亿元，比上年增长7.8%。全年CPI同比上涨2.6%，比上年的5.4%明显回落。 2013年，在“稳中求进”的总基调下，宏观政策将加大“预调微调”力度。预计2013年GDP增幅将达8%左右，投资、消费和净出口增速都将有小幅上升。从物价运行规律来看，本轮CPI筑底基本完成，已
