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1、天津GoGo Park运营管理建议方案,2012年10月,天津卓越联行策划运营,谨呈：金地集团,商业地产投资管理全程顾问机构,项目分析 商圈分析 优势与商机 项目定位及业态规划 开业前招商及推广策略,目录,商业地产投资管理全程顾问机构,第一部分 项目分析,项目分析,项目区位发展趋势良好，具备成为城市副中心的良好基础,1,最优方案,3F,2F,1F,B1,电影院、美食街、天空之城电玩城、甜品、咖啡、休闲Mini Park,数码体验Park，男装品牌旗舰店、青春运动 Park,穿着服饰类、女装品牌旗舰店、首饰钟表品牌店，美食、咖啡、甜品名品店,GoGo Park美食广场、儿童GoGo Park、华
2、润万家超市、时尚女人街、生活配套,B区 精品零售区,C区 生活超市区,D区 商务会所区,综合超市 13000,零售区,名流会/泰店/中航,原业态规划: B1,给排水、电、燃气的设施配套才能支持GoGo Park美食广场的招商运营,提炼要点,提炼要点,A区 特色餐饮区,B区 旗舰品牌区,C区 时尚零售区,D区 商务金融区,E区 餐饮娱乐区,特色 餐饮/KTV,特色餐饮,特色餐饮,品牌服饰、数码、 品牌快餐,休闲餐饮、零售,时尚零售,品牌 快餐,银行 金融,休闲 餐饮,时尚零售,休闲 餐饮,中式酒楼,旗舰品牌区属项目沿街形象展示面，集中主流品牌混搭，主要包括服饰、快餐、数码等高端品牌业态。,时尚零
3、售区属内街店面，主体销售，采用布点方式进行业态引导，业态以服装饰品，休闲餐饮为主。,原业态规划: 1F,提炼要点,A区 特色餐饮区,B区 品牌旗舰区,C区 时尚零售区,D区 商务金融区,E区 餐饮娱乐区,KTV,特色餐饮,特色餐饮,品牌服饰、数码、 休闲餐饮,时尚快餐、零售,时尚零售,休闲 餐饮,银行 金融,特色餐饮,时尚零售,休闲 餐饮,原业态规划: 2F,提炼要点,A区 特色餐饮区,B区 儿童主题区,C区 时尚零售区,D区 动感影院区,E区 餐饮娱乐区,动感电玩城,儿童游艺乐园,影院,音像饰品,时尚快餐,KTV,特色餐饮,时尚零售,银行 金融,特色餐饮,时尚零售,儿童 早教,原业态规划:
4、3F,提炼要点,商业地产投资管理全程顾问机构,第二部分 商圈分析,天钢柳林地区是天津市中心城区东南部由昆仑路、外环线、大沽路和津塘路围合起来的区域，根据未来规划，天钢柳林地区建设完成后，将形成“一带七区”的布局，成为集商务、会议、创意产业、文化娱乐、居住于一体的国际性、现代化城市副中心。,【南临】副中心海河北部生活片区 【东踞】二号桥、张贵庄居住区 【西靠】中山门、富民路居住区 【北接】津塘公路、一号桥居住区 1）CBD 东部商业中心圈，地域“中心区”，是河东区文化、商务、金融、信息中心，聚焦众多商业、写字楼、大型居住区、津滨轻轨、数条公交线路畅通发达 2）海河 海河是天津的标志，海河记载着天
5、津的历史，孕育了天津的现代文明。 3）海河后五公里规划 作为政府跪下下的商业用地，餐饮、娱乐、景观及体验设施等业态相对缺乏，市场现状供不应求，盈利前景长远利好 4）居住区 一号桥、二号桥、张贵庄、富民路、中山门等大型成熟居住区提供无线客源，形成稳定消费人群，带来旺盛人气,天钢-柳林片区,天钢-柳林商圈,商圈背景：天钢-柳林片区城市副中心规划 商圈特征：新兴商圈，商圈规模小，商业场所少，人口较为密集 消费群体及特点：学生、工薪阶层、家庭；快速、流行、便利性、消费额属于中档 交通状态：紧邻海河风情带，并有三条地铁线路穿境而过 行业业态：饮食业、服务业、娱乐百货业的比重偏低,河东万达广场已落户津滨大
6、道 总面积达25万平方米的红星美凯龙河东旗舰店已经开业。 定名为“晶海购物公园”的百货MALL于5月开工建设,商圈内项目信息,项目简介：天津万达广场座落在天津市河东区津滨大道旁，总建筑面积50万平方米，其中商业面积约24万平米，写字楼约10万平米，住宅约17万平米。项目涵盖大型商业广场、精品城市住宅、购物中心、国际标准写字楼、万达国际影城、全国连锁量贩式KTV、大型电玩城等包罗万象的业态。,商圈五公里内标杆项目万达广场,项目运营现状： 日均客流量上万人次，带动区域价值升级,项目简介：天津湾嘉茂购物中心是海河景观带的重点工程之一，经营面积超过6万平方米，目前有178家商家进驻，是一家集超市、美食
7、、时尚服饰、家居用品和电影、游戏一体的Shopping Mall,商圈五公里内竞争项目嘉茂购物中心,项目运营现状： 日均客流量超2.5万人次,商业地产投资管理全程顾问机构,第三部分 优势与商机,项目SWOT分析,优势,地段优势:项目位于城市发展热点板块天钢城市副中心商圈,距离天津市中心仅 8公里，周边聚集大量新开发的住宅新区，未来居住人口导入量大； 交通优势:项目紧邻城市主干道路,公共交通和轨道交通站点集中，项目周边区域交通路网完善,整体通达性好; 地块优势:项目紧邻城市主干道，商业展示面和昭示性良好; 规模优势:项目整体规模较大,约6万平米, 整体规模可支持项目在功能、业态和整体辐射力产生较
8、大优势，从体量上具备打造区域新商业中心的条件; 规划优势：项目概念设计先进，外立面形象设计靓丽，为扩大项目辐射力和影响力带来优势。 企业优势:金地集团为中国首屈一指的大型地产开发企业,丰富的开发经验及区域运营能力,以及公司专业的开发团队都为项目开发提供了良好保证。 运作优势：项目超市、影院等主力店已签约，为项目招商销售带来利好。,项目SWOT分析,机会,城市机会:赶在天津东部大发展的特殊历史时期, 区域经济发展迅猛,居民消费力旺盛; 区域机会:随着天津城市发展进程的推进,天津市进入多中心化发展阶段。天钢城市副中心是政府主导以商务金融、生态居住为主的现代城市发展新区。其依托良好的生态环境和配套,
9、将发展成为炙手可热的居住区。 消费群机会:项目区域内集中了大量高端房地产项目,客户层级经历着由初期的改善和投资需求阶层,逐渐扩大到渴望享受品质生活的首置首改阶层,区域也将由投资低入住率转化为自住常驻人群为主。此类消费群对生活品质有较高追求,消费力强劲,为商业提供了充分的优质客户保障。此外,商业金融业的进入也将为项目带来大量商务消费客户,也可作为项目商业的客户补充之一; 市场机会:区域内现有商业配套主要集中在距离项目4公里左右的区域,项目距离最近的商业配套在津塘公路北侧超市业态为主的零售项目，为本项目打造新型复合型城市综合体项目提供空间。,商业地产投资管理全程顾问机构,第四部分 项目定位及业态规
10、划,集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的体验式消费主题商业公园,定位总体定位,1、追求时尚消费的年轻人 2、五公里范围内的家庭 3、部分商务人士,定位目标客群定位,引领时尚、实现体验式消费的中高端商业项目,定位档次定位,超市外租区,生活配套,青春运动广场,品牌示意:B1,2F：影音/生活,3F：儿童,3F：美食,品牌示意:F2、F3,商业地产投资管理全程顾问机构,售后返租建议方案商业运营假设,商业地产投资管理全程顾问机构,第五部分 开业前招商及推广策略,商业地产投资管理全程顾问机构,运营管理 顾问公司,销售团队,金地公司,开业前招商及推广策略指导思想,相互配合,主导,商业地产投资管理全程顾问机构,
11、步骤 3,完成招商工作 的50%,步骤 1,2013年1月,步骤 2,步骤 4,签约一家主力店， 且不少于2000平米,完成招商工作 的30%,完成招商工作 的70%,开业前招商及推广策略招商目标成果,2013年3月底,2013年6月底,2013年9月底,商业地产投资管理全程顾问机构,开业前招商及推广策略招商推广策略,2012,11,成立招商中心 招商物料准备 招商启动会,非主力品牌推广 非主力店签约 消费者预热 品牌商峰会 品牌介绍,试营业 品牌商答谢会 招商总结会 持续招商准备,2013,1,2013,22013，6,商务交流会 主力店签约,2013,12,23,商业地产投资管理全程顾问机
12、构,开业前招商及推广策略招商推广策略,活动名称：招商启动会 时间：2012-11 地点：项目现场 目标：宣传项目定位及未来发展趋势，营造招商氛围。,商业地产投资管理全程顾问机构,开业前招商及推广策略招商推广策略,2012,11,成立招商中心 招商物料准备 招商启动会,非主力品牌推广 非主力店签约 消费者预热 品牌商峰会 品牌介绍,试营业 品牌商答谢会 招商总结会 持续招商准备,2013,1,2013,22013，6,商务交流会 主力店签约,2013,12,23,商业地产投资管理全程顾问机构,开业前招商及推广策略招商推广策略,活动名称：签约仪式 时间：2013.1 地点：项目现场 目标：通过主力
13、店的签约，展现项目的商业魅力，证明项目的品牌价值。,商业地产投资管理全程顾问机构,开业前招商及推广策略招商推广策略,2012,11,成立招商中心 招商物料准备 招商启动会,非主力品牌推广 非主力店签约 消费者预热 品牌商峰会 品牌介绍,试营业 品牌商答谢会 招商总结会 持续招商准备,2013,1,2013,22013，6,商务交流会 主力店签约,2013,12,23,商业地产投资管理全程顾问机构,开业前招商及推广策略招商推广策略,活动名称：品牌商峰会 时间：2013-06 地点：酒店或会展中心 目标：对本地和全国的品牌商进行统一宣传。,商业地产投资管理全程顾问机构,开业前招商及推广策略招商推广策略,2012,11,成立招商中心 招商物料准备 招商启动会,非主力品牌推广 非主力店签约 消费者预热 品牌商峰会 品牌介绍,试营业 品牌商答谢会 招商总结会 持续招商准备,2013,1,2013,22013，6,商务交流会 主力店签约,2013,12,23,商业地产投资管理全程顾问机构,开业前招商及推广策略招商推广策略,活动名称：品牌商答谢会（以酒会或者聚餐的形式） 时间：2013-12-23 地点：酒店或会展中心 目标：邀请所有的签约品牌商，对商户（客户）签约表示感谢，与商户（客户）建立更好的忠诚度，为后续的营运管理奠定基础。 联系人：刘建国 联系电话：15122017501,
