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1、,Innovation+Execution,山鑫置业金山石化 招商项目定位与推广策划初案, 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879,前言 很荣幸，上海大通能参与贵公司金山石化商业项目的相关招商工作，我们汇集了市场调研、策划定位及业务等众部门的力量。从市场点切入进行分析，延伸到本案的定位点及如何按此定位来建议塑造本项目及整个项目分析，供贵公司参考。 希望通过我们的报告能为贵公司领导的决策提供帮助，能使贵公司因此项目取得最大的社会效益和经济效益。为此，上海大通愿与贵公司建立长期的合作，我们会继续提供完善优质的服务，共同缔造辉煌的佳绩。,目录 市场篇 土地属
2、性分析7 金山石化板块零售市场分析18 代表性竞争性项目分析43 项目区域人口与消费习惯简析57 项目定位篇 项目市场定位及租户组合建议63 项目传播推广建议85,研究目的与研究方法,我们理解上海山鑫置业有限公司正在着手对卫清西路地块项目的开发建设作前期准备。为保证本项目零售商业部分的策划能够顺利进行，基于对工作内容的初步看法，我们确定主要目标如下： 针对金山石化市场现有商业状况及未来商业市场发展趋势进行全面分析； 基于整体及区域市场研究的基础上，确定本项目的初步市场定位； 研究方法 政府相关部分访谈，了解政府相关部门对相关区域的发展目标和看法，以及具体的整体规划； 基于我司在房地产市场所积累
3、的丰富市场信息，对市场进行评估和分析； 研究区域市场中代表性竞争项目；,研究目的,工作步骤,前期组建和准备,金山石化宏观零售市场分析,项目周边区域市场分析,需求分析,供应分析,交通分析,本项目初步定位建议,本项目租户组合建议,市场研究篇,土地属性分析,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,地块位置和现状,本案,本案地块位于上海市金山区石化板块内，东临杭州湾大道、南侧和西侧为山鑫阳光城住宅小区，北至卫清西路。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析
4、项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,本案地块由2栋住宅及商业裙房组成。整个地块较为方正，目前地块基本已平整。 地块紧邻交通干道卫清西路，地理位置较好；,地块位置和现状,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,卫清西路,蒙山路,杭州湾大道,本地块,百联购物中心,乐购,本案地块东侧为杭州湾大道，是金山石化板块内的观光大道之一，路段环境较好；地块西侧为蒙山路，是石化板块人流聚集区之一，路段集聚了乐购超市等商业，与本地块相隔距离约100米，目前已经形成一定商业规模；地块正北面为在建中的百联购物中心
5、，未来会对本项目的招商造成一定的影响。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,区域结构调查,交通体系状况,本案地块紧邻卫清西路交通干道，出行便捷。从地块至A4高速公路亭卫入口约5公里，至A30(A6)高速公路约4公里，对外出行十分方便，达到莲花南路地铁站仅需40分钟。 在公共交通方面，备受关注的金山上海南站的城际高铁项目是上海市重大项目工程，预计于2010年10月份建成通车。城际高铁途径金山客站、亭环、阮巷、叶榭、闵西、春申、莘庄、上海南站。预计分为金山直达上海南站班次和站站停班次。 直达班次由金
6、山石化新城至南站时间约30分钟，城际高铁金山车站距离本地块约1公里。建成后将大大方便金山石化新城地区的出行。此外，本案地块附近有金山1路、莲石专线等公交车，方便达到金山及上海市区。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,本地块,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,区域性质及功能特点,本案地块向西就是金山石化的主要商业街道卫零路；往南下行是建设中的城际高铁金山站商务区，距离本项目约2公里左右；往东则是
7、杭州湾大道，聚集了一些较新的楼盘；向北则是金山新城都市区和未开发工业用地，距离金山区政府约1.5公里。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,本案周边商业设施十分俱全，主要依托蒙山路、卫清西路及卫零路；由地块至石化繁华区域约1公里左右，车行时间不到5分钟。地块距离市中心较远，车行至莘庄和徐家汇分别需要40分钟和1个小时左右。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,经过十几年的城市建设，金山石化板块的商
8、业配套和生活配套已经较为完善了，医疗、教育、文化、娱乐、购物场所一应俱全。同时，上海著名旅游景点金山城市沙滩位于区域南端，距离本项目约3公里，城市沙滩围海造景，环境优美，吸引了大量国内外游客观光。,目前，金山石化新城区城市化扩展速度加快，商业设施日益完善，卫零路商业街、石化百货、瑞鑫百货等多种零售业态，基本能满足区域客群日常生活所需，随着百联购物中心的建成，区域零售业竞争将更为激烈。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,地块初步结论,根据上述分析，本案地块具有7个特点： 地块形状较为方正，方便建
9、筑布局和规划； 地块紧邻区域交通干道，出行较为方便； 地块距离A4和A30(A6)高速公路都比较方便，容易往来于市区； 城际高铁即将建成，缩短了项目和市中心的距离； 地块距离市中心较远，日常主要的生活配套依托于卫零路，当然石化板块内各种生活和商业配套俱全，可以满足日常生活需要； 地块周边的景观环境较佳，西侧为观光大道，给予本案一定的环境支持； 金山石化商业市场发展成熟，商业项目竞争激烈。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,结论： 我司认为金山石化板块距离上海市中心较远，当地的商业消费群体绝大部
10、分是本地人，本地块也不例外。但由于地块距离百联购物中心较近，因此对本项目未来招商将产生较大的竞争压力，同时分流本项目客户群，因此本项目的产品定位将是至关重要的，如何形成区域错位竞争，从而达到良好的招商率是我司目前要重点思考的问题。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,金山石化板块零售市场分析,说明 本节将概览本项目所在的区域内的主要零售点，以及分析其 零售市场的趋势和市场竞争。 石化板块零售情况概览 石化板块主要零售点概览 石化板块未来主要零售点概览 石化板块零售供应总结 代表性竞争项目分析 区
11、域商业业态分析,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,石化商圈零售情况概览,以瑞鑫百货、石化百货为主体的商业中心是目前石化地区的中心商圈，也是石化地区最大的商业中心，在这个商业中心内包括了大卖场、百货公司、家电城等多种零售业态，目标客户大部分为石化及周边居民，以满足他们的日常生活需求为主要功能。 近年，在石化商圈内既有传统的百货商业，也有些低档位的沿街商铺。随着百联购物中心的建成开业，使石化板块内的零售市场的竞争更加激烈。 根据政府规划，将以金山大道为中心，向东西南北延伸，逐步改变条状商业布局，形
12、成网络状、块状或条块结合的三大功能区，形成老区、新区、海滨区商贸服务业聚集区。 随着金山城际高铁的建设通车，未来将有更多的高素质的新兴人口导入，将有助于提升石化板块的整体消费档次。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,石化商圈现状,本案位置,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,现有大型零售物业供应,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定
13、位及租户组合建议 项目传播推广建议,现有大型零售物业供应,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,截至目前，金山石化商圈内大型零售物业总建筑面积约为20万平方米； 石化商圈目前在营业的大型零售物业，基本在1999年之后，其中石化百货在2001年经过重新调整后对外开业。而2010年10月建成营业的百联购物中心，将打破区内早期传统零售物业居多的局面。,瑞鑫百货,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,石化百货
14、,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,蓝色海岸生活广场,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,卫零路商业街,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,乐购蒙山路店,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,未来大型
15、物业供应,至2010年，石化板块内未来大型零售物业供应总共有2个，其总建筑面积超过10万方；其中百联购物中心总建筑面积达86000方，是金山区域内最大体量的购物中心。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,石化地区整体商业供应量,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,石化商圈商业业态分析,卫零路商业街业态分布示意图,卫零路是金山石化板块的最早发展起来的商业街，整个商业街基本已沿街商铺为主，整体经营档次
16、不高，业态繁多； 其中以服饰和餐饮为主要业态种类，从经营状况来看，较为理想。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,卫零路商业实景图,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,石化商圈商业业态分析,卫清西路沿街商铺业态分布示意图,拐入卫清西路后，商业氛围呈辐射下降态势，基本以房产中介居多； 卫清西路蒙山路是区域第二大人流聚集区，主要依托乐购生活广场； 卫清西路基本以大型餐饮为主，集合大型娱乐场所。,土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议,卫清西路实景
