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1、石家庄东方城市广场有限公司 商业计划书,2004.12,目 录,I 石家庄城市经济、商业环境介绍 II 项目商圈分析 III 项目简介 IV 项目经营情况分析 V 投资建议,I 石家庄经济、商业环境介绍,宏观经济分析,石家庄是一座新兴城市，河北省省会，全省的政治、经济、文化、科技、金融和信息中心。 素有”南北通衢、燕晋咽喉”之称。公路交通发达。 是全国主要纺织品生产基地和最大的抗生素生产基地，商贸流通繁荣活跃 。 伴随着经济体制改革的不断深入，整个城市经济目前进入高速增长期； 2003年全市生产总值实现1376.6亿元,按可比价格计算,增长12.5%, 高于全国水平。 第三产业规模不断扩大，在
2、经济结构中所占比重逐渐提高，2003年完成增加值527.3亿元，增长11.7%,占GDP的比重为38.3%。 一、二、三产业的构成比例由1977年的18：47：35转变为2003年的 13 ：49：38 ，产业结构逐渐趋于良性化。 城市化进程进一步加速，为第三产业尤其是商业发展做出了良好的铺垫。,人口统计及居民生活水平,截至2003年年末，石家庄全市常住人口910.5万人，比上年增长0.7%，其中，市区211.1万人，同比增长3.0%，城市人口的迅速增长提供了更为广阔的消费市场。 2003年石家庄城市居民人均可支配收入7741元，比上年增长6.9%，人均消费性支出6094元，增长4.7%；农民
3、人均纯收入3394元，增长4.6，增速比上年提高1.5个百分点。,石家庄商业发展现状,经过近20年的发展，截至目前石家庄已经形成了由百货、超市、批发、集贸市场、专卖店等组成的多业态复合型商业布局。 截至2003年年末，石家庄全市共有商品交易市场663个，其中消费品市场596个。 2003年全年商品交易市场成交额达925.1亿元，同比增长10.9%。年成交额超亿元的市场达55个。其中南三条小商品市场和新华商贸中心全年成交额分别达到202.0亿元和180.4亿元。 2003年全年实现社会消费品零售总额456.6亿元，比上年增长11.0%，消费品市场呈现了正常的良好增长态势。,石家庄商业网点分布概要
4、,目前全市商业总供给面积超过150万平方米。 沿着省委省政府、市委市政府所在中山路自发地形成了东西两大商业组团，东部商业组团包括北国商城、西美百货、世贸名品等；西部商业组团则包括东购中心（本案）、人民商场、北京华联、天元名品、金佰丽等。,西部组团,东部组团,石家庄经济及商业发展规划,石家庄的五年远景计划：全市GDP年均增长达到9%，到2010年人均GDP突破3000美金；城镇居民人均可支配收入年均增长5%。全市社会消费品零售总额年增11%-13%，市场成交额保持年增8%，到2010年分别达到1000亿元和1600亿元。 国务院2001年10月批准石家庄城市发展定位时提出要求经过5-10年持续建
5、设，将石家庄建设成为具备现代市场体、现代流通方式的华北地区重要的商贸中心城市。,II 项目商圈分析,东方城市广场 购物中心 （东购）,人民商场,太和商城,国贸中心,北京华联,火车站,汽车站,安宁小区,北后小区,新华市场,北国商城,商圈分析,项目位于河北省石家庄市新华区中山西路北侧，东邻邮政大楼、南三条集贸市场，南临自强路金融一条街，西接人民商场、太和商城、与省委省政府各街相望，北靠新华集贸市场、北后小区和安宁小区，地理位置优越。 。 项目所处新华区是石家庄重要的商业集散地，人口密度大，居民收入水平在石家庄地区属于中上。 项目所在区域为石家庄的中心商业地带，项目1公里内遍布各种商业实施，包括集贸
6、市场、超市、银行、邮局、餐饮场所等，商业氛围极其浓郁。,交通条件,项目毗邻石家庄东西向交通主干道中山路，有10余路（1路、5路、6路、30路、31路、55路、游1路、游2路、夜601路、夜606路、夜608路等）公交汽车在此经过并设有站点，此外东南向与石家庄火车站和长途汽车站几步之遥，交通极为便利，同时也大大提高了项目的商业辐射能力。 项目所在区域为石家庄最大的交通节点，是石家庄及周边地区城乡人口互动的必经之所，区域内每天流动人口约为15-20万人。 项目的顾客中60%为本市市民，其余40%为周边居民。,III 项目简介,项目概况,石家庄商业的龙头企业，在消费者心中地位显著。 石家庄市中心西部
7、地表性建筑，该地域商圈的重心企业。 日均客流量6万人左右。 2003年日均销售突破157万元人民币。 300个停车位，方便消费者购物停车。 由地上一至八层和地下一层组成，总经营面积45000平方米，其中： 自营面积 377.62平方米 出租面积 11211.42平方米 联营面积 25133.50平方米,股东构成,初始股东有四家： 香港成达投资有限公司 37.241% 中国东方资产管理公司石家庄办事处 37.586% 海南汇通国际信托投资有限公司 18.966% 石家庄东方企业集团公司 6.207% 原注册资本1500万美元，后由海南汇通国际信托投资公司和中国东方资产管理公司按人民币2元/股的价
8、格分别扩股2750万股，双方股东共追加股本金11000万元，总股本实收2亿元，注册资本2416.66万美元。 后海南汇通国际信托投资公司以7元/股转让给海南国达实业公司1.72%股份。,物业功能分布介绍,负一层超市、餐饮,一层 家电、化妆品,二层 珠宝、鞋,三层 针纺、休闲,四层 男装,五层 女装,六层 百元里,IV 项目经营情况分析,经营情况,河北省规模最大的商业企业之一。 1996年开业以来,始终保持持续、稳定、高速的发展。 自2000年起，连续四年成为石家庄商贸系统效益最好的单位、河北省效益最好的零售商场； 2003年公司实现销售57406.96万元，创利3719万元，在全国重点大型零售
9、企业中利润排名第31位；2004年上半年实现销售30388.15万元，创利1496万元。,03年各门类商品销售占比,东购现管理层,拥有正式员工1452名、厂家促销员2366名。 经理级以上管理人员有81人，其中： 20岁以下占比14%，31-40岁占比35%，41-50岁占比42%，50岁以上占比9%。 大专以下学历占比14%，大专学历占比66%，大本及以上学历占比为20%。,东购社会影响,几年来，东购在石家庄及河北商界取得了很大的业绩，赢得了社会各界及广大消费者的认可和厚爱，连续获得多项荣誉： 2002年度，被中国商业联合会评为河北省唯一一家“中国商业名牌企业”； 2002年度、2003年度
10、“全国重点大商场百强企业”； 2002、年度“全国商业顾客满意企业”； 2003年度被国务院侨务办公室授予河北省唯一一家“全国百家明星侨资企业”； 2003年度“全国商业服务业安全放心消费场所”； 2003年度“全国商业质量效益先进企业”； 2002-2004年度“诚信单位” 。 2004年全国商联“全国商业质量效益型先进企业” 2004年荣获国家六部委颁发的“中华诚信鼎”,项目辐射能力,财务状况,截止2004年6月末，主要财务状况如下： 1、公司上半年实际赢利是1700多万元。 2、负债总额：31622.78万元，其中中国银行中短期贷款17500万元，该贷款为年初转贷余额，期限为一年，到期可
11、以顺利转贷。 3、东购物业抵押状况：地下1-4层及地上1、7、8、9层抵押给中行（合计46356.5平方米）；地上2-6层未做抵押(合计32800.56平方米)。 4、对外投资总额：80万元，其中： 石家庄好万佳商业有限公司 15万元 石家庄新东方商业管理公司 65万元。 5、流动资金：6188.84万元 6、库存商品：900.60万元 7、无对外担保。 8、公司帐面总资产约为5.9亿，帐面净资产约为3.2亿元（03年底数据） 。,部分竞争对手,北国商城,成立于1996年，是石家庄北国人百集团旗下最大的主干企业。 位于石市主干道中山东路和建设大街交汇处。 是石家庄东部商圈的核心企业。 建筑面积
12、72500平方米，营业面积56000平方米。 经营大类涵盖服装、鞋帽、针织、儿童、家电、食品、化妆、钟照、文化、珠宝等。 2003年销售额达到13亿元，实现利税7916万元。,V 投资建议,仍有可挖掘的潜力,整体档次 6楼百元里类似批发市场的档次格局导致了项目定位及形象整体档次的模糊。 购物环境 该项目硬件设施标准比较高，但垂直交通工具数量有限，平面交通最宽只有三米，部分楼层货位间距过窄，不利于购物者通行。 装修相对简单、购物环境一般。 商品结构及分区 商品分区相对凌乱，不同类商品夹杂陈列，没有明显的指示界限。 超市没能充分发挥集客功能。 7楼和负一层都设置了快餐区，但餐饮设施无论从规模、档次和环境上无法满足大众化要求。 客流 7楼和8楼客流较小。 商场的人流在下午下降明显。,投资建议,目前该项目资产状态良好，资产负债比率不足50%，尚有一定的贷款空间。如将资产负债比例上升到70%，抵押贷款的额度可以达到1亿元左右，建议投资者收购该项目后立刻寻求商业银行申请贷款，以降低投资风险。 目前该项目地下4层和地上的1、7-9层已经抵押给中行， 2-6层尚未抵押，建议投资者收购本项目后，与中行进行协商，以变现能力较差的5、6层将变现能力较强的地下一层和地上一层置换出来，这两层楼面的市场价格约为3万元/平米，总体市值应该在3.5-4亿之间，变现后足以回收投资者投入的资本金。,
