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1、版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,佛山金地禅城项目 定位策划报告,世联对于项目的目标理解：,保证回本的基础上，项目的口碑建立和进一步的高价突破,地价2500元/平，7000元/回本销售,基础目标（必须实现）,上升目标（优化）,金地禅城第一枪，口碑建立,第一部分：项目面临的问题,界定问题,第二部分：目标及达成目标的举措,全面突破解决方案,报告核心内容,第三部分：规划实现及分期开发,建筑实践,项目面临的问题1：佛山向东|向南大趋势明确，禅城片
2、区边缘化明显,往广州,广佛同城规划利好,东平新城未来佛山CBD,桂城东-千灯湖,东平新城,禅城,由广州、佛山两市共同出资建设，总投资146.75亿的广佛线，预计2010年10月30日建成通车首通段佛山魁奇路至广州西朗，预计2012年全线贯通。 东平新城交通枢纽中心地块总建筑面积约60万平方米，属于商业、办公和居住混合用地，兼具交通设施用地性质。其中交通枢纽中心7万平方米，交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、的士、城巴及其他客运等各种交通方式为一体，畅达珠三角及港澳地区。预计在2010年6月投入使用。,项目面临的问题2：乱|低端|缺乏城市感的区域印象深入人心，市场认可度低,区域现状：,客户声音
3、：,“禅城空气不好，就是一个大工地，人有多又乱，治安不好。” “现在都往南往东走，北面整体都已经被边缘化了，再说禅城片区形象比较低端，杂居的多，整体感觉比较乱。” “不想回禅城，虽然我在禅城长大，但是真的不喜欢那个地方，我们这一辈的有能力的都想往外走。” “禅城的交通不行，开车到禅城心情都会不一样，断头路多，地图上看起来很方便的地方因为路还没有完全修通就要兜好大的圈。” “禅城环境不是一般的差，在禅城住了两年，印象就是乱与差。” “比较少去那边，路过过，不像个城市”,项目面临的问题3： 项目外在界面混杂，整体建筑环境纯粹性不足,项目面临的问题4： 20余万，规模有限，难以借助规模更改区域印象,
4、项目经济技术指标: 总占地：12.4万 净用地：9.5万（A+B：8.4万，C：1.1万） 容积率：A+B2.5；C 5， 总建面 26.5万,Luxurious house,关于开发方向的思考,保本销售,A,保本销售,价值一级跳,价值二极跳,B,C,保本销售=6000-7000元/平的销售实现 Q1：禅城现状能否支撑6000-7000的价格，或是片区已经沦为更低的价格洼地？,两个思考维度： 1.市场需求验证 2.供应现状,房地产发展初级，以自建房为主，05年起商品房市场处于供应空白,Luxurious house,关于开发方向的思考,保本销售,A,保本销售,价值一级跳,价值二级跳,B,C,禅
5、城自建房可分为两类： 1.普通自建房以单体建筑为主，无秩序，居住舒适度较差，无产权，不可买卖。 2.农民公寓村政府的农民福利分房。类小区，有规划，有物业管理，整体观感较好。无产权，仅供禅城村民使用，不可买卖。,农民公寓,现状：区域内商品房发展初级，80-120平主流居家户型为主，整体素质偏低,现状：禅城高素质商品房二手房价5000-6000元/平，看齐城市核心区域主流二手房价，居住价值上升空间大,数据来源：佛山二手房网 ,未来供应：城市升级，未来放量以城市旧改为主，本项目作为区域内旧改住宅的排头兵，抢占市场先机。,禅城的城市历史发展就为工业、小作坊、村民自建房的自然生长，至2005年，禅城辖区
6、面积23.6平方公里范围内，尚未开发产业用地仅约200亩。,2005年5月17日，禅城万亩规划发布，涉及除了佛高区部分以及已经完成改造的部分厂区、村民公寓之外，禅城将对辖区内剩下的两万多亩旧区全部进行改造。禅城不仅正式提出“十年打造世界最大针织服装产业集群基地”的产业发展目标，同时加快了旧村改造的步伐。 2007年，禅城投资超过50亿元，全面启动十项工程。以“四区三带”规划连片改造开发为思路，禅城将一个传统的农村镇，打造为宜商宜居宜工的都市型禅西新城。,禅城形成了以针织服装为主，陶瓷业、玻璃制造业、建材业、塑料业、电子电器业、机械五金业、造纸业、家具等行业协调发展的工业格局。2002年,禅城被
7、中国纺织工业协会、中国针织工业协会授予“中国针织名镇”称号。目前,禅城针织业已成为全国最大、知名度最高的针织布产区、针织布集散地。区域内已建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、禅城六大传统针织城及大布顶工业园、和盛针织工业村、朗宝工业园、玉带制衣中心等现代化工业园区,拥有针织加工企业1695家、针织后整理企业36家、服装企业95家、原材料(绵纱)销售商733家,针织厂房面积266万平方米,占地约8000亩,从业人员57800人。,现状：传统染织重镇，以工业发展为主，近城市区域空间容量基本饱和,Luxurious house,关于开发方向的思考,保本销售,A,保本销售,价值一级跳,价值二级跳,B,C
8、,支柱产业积极转型，逐渐形成规模工业园，吸引到中大型知名企业入驻,佛山国家高新技术开发区城西园（1998） 着重打造光电产业群、汽配产业群 城西园 14.88 平方公里，到2007年，首期开发6平方公里，到2010年，基本完成开发建设。城西园是佛山高新科技园三园区中首先启动的核心区域。2004年城西园占城南、城西园合计数的比重，总产值占84.06，出口创汇占97.07，是高新区目前的主要高科技产业区域。 数码光学产业群入园企业：以佛山普立华、佛山日丰和腾龙光学为龙头代表，以及为普立华配套的华国、华品、华旭、华永、华洲、华普、普丽科技（佛山）等公司。 汽配产业入园企业：丰富汽配和优达佳汽配,“中
9、部高新基数产业园区”（2010） “中部高新技术产业园区”将分为A、B、C、D四个片区， A区（禅城园）的转型招商定位以电子行业为主，拟培育成为高新电子产品研发、设计、生产、销售的电子产业基地；B区（普华北片区）转型招商定位以网络设计、网络物流等软件行业为主，拟培育成为服务于电子商务的软件开发、设计、销售和相关人才聚集产业基地；C区（华南片区）转型招商定位以医疗器械、医药用品、生物医药的采购企业为主，拟培育成为配套于医药保健品制造和流通产业体系的物流产业基地；D区（玉带片区）转型招商定位以GPS、RFID无线射频识别技术企业为主，拟培育成为GPS和“北斗”卫星导航项目以及RFID无线射频识别技
10、术的研发、成果转换和推广应用的产业基地。 当前A区禅城园，占地约300亩，已于6月26日正式挂牌，且有6家以科技为主的企业进驻,高新开发区城西园,民营科技园（禅城园）,产业升级下的禅城客户构成：,工业园客群 私企业主 中大企业中高管 企业白领/基层技术人员,原住民经济实力强，具有一定的地域情节。第二代的区域归属感弱。 关键词：本地人/50-60岁/有地自建有房,典型代表描述： 李先生，50岁左右，禅城本地人 家庭人口：4人，夫妻两人，有2个孩子，一个儿子一个女儿，都已经工作，但四口人还是住在一起 居住现状：家里有祖屋（自建房），对外出租，自己和子女一起住在弘农园120平三房（大沙路农民公寓）
11、经济来源：祖屋出租+村股份分红+生意或工作所得,客户语录： “在这里（禅城）都住了几十年了，朋友亲戚都在这边，习惯了。” “外面的人都觉得禅城人凶，治安不好，我们住在里面也还好。” “我们本地人是不会买外面的房子的（商品房），村子里都有自己的祖屋（自建房），现在是很多人都不住了，大多数都搬到农民公寓了，2、3千就可以买到，环境好又方便。” “这个农民公寓是补偿来的，所以是对村民特别的优惠，家里没有户口还不能买。这个房子不能买卖，但是这到底能不能谁知道呢。” “现在四个人住这个会小，准备换大房，听说这边小区准备建第二期了，等等看。”,原住民农民公寓成为其重要的福利房，但其只针对原居民。 关键词：
12、本地人/50-60岁/为儿女置业,典型代表描述： 许先生，55岁左右，禅城本地人 家庭人口：5人，夫妻两人，有3个孩子，一个儿子两个女儿，都已经工作。五口人一起生活 居住现状：一家五口居住在弘农园100平左右三房（大沙路农民公寓）,客户语录： “这边挺好的，生活几十年了没觉得有什么不好。大家老朋友住在一起方便。” “现在住的房子有点小，小孩也大了，我们不打算换了，准备给小孩单独买一套房子。” “先看二期吧（弘农园二期），想给小孩买个近点的，离家里近，回来喝汤也方便。” “也看他们自己喜欢，我仔想出去买房子，买商品房也好，将来可以升值。随他们，现在交通也方便。”,原住民（第二代）走出去，接受新事
13、物 关键词：本地人/20-30岁/倾向商品房/会为父母考虑就近置业,典型代表描述： 王先生，25岁左右，禅城本地人 家庭人口：4人，父母两人，另加一个姐姐 居住现状：一家4口居住在弘农园100平左右三房（大沙路农民公寓）,客户语录： “不喜欢禅城，城市旧，以前又是工业区，不太像城市。如果可以还是想在外面买房子，但父母都在这边，还是会住近一点。” “现在住的是村里补助的农民公寓，我们买很便宜，2、3千就差不多，外面的房价太高了，千灯湖我前几天上网看了一下都已经九千、一万了。” “我们住100平左右的三房，准备换房来的，听说我们小区准备建二期，地都好像定了，我都会关注一些。” “农民公寓是没有产权
14、证的，我个人还是倾向于商品房，有产权证，未来可以升值。不过还是要看价格，如果你们将来卖个6、7千我可以接受，我有个朋友买了荟丽花园，现在二手房都要5千多了，那新房6、7千我可以接受的。”,禅城原住民购买需求判断：具有较强的经济实力，但受自建房和农民公寓的分流较大。购买本项目需要有更强的理由。,客户说法 禅城有12-13个小学，然后每个年级有4-5个班，每个班大概有30-40个人，这样估算一下，每一届大概有个2000-3000个小孩。每个禅城家庭一般是2-3个孩子。 禅城本地第二代 数据借鉴 禅城常住人口8万。村民约55517人。 禅城街道办事处网站,外地生意人就近方便生意，最有可能的客户群 关
15、键词：外地人/30-40岁/便利性/关注物管,典型代表描述： 韩先生，40岁左右，潮州人，在东海湾花园街铺开了一个茶行 家庭人口：一家三口，有一个小孩，小孩上小学 居住现状：居住在东海湾花园，80平两房,客户语录： “金地在这边刚拿了一块地，我都知道，一直在留意。” “我在这边做生意，就买了这边的房子，住的近方便看铺子。” “这里面住的都是周边做生意的。小区里面还有一栋公寓，住的人就杂了，基本上都是出租的、包二奶的，干什么的都有，杂的很。” “我们小区的物管不好，有贼。这点很烦，住的不舒心。周边的配套也不好，那个禅城市场我们从来不去，都去城里买东西。” “有换房子的想法，有钱当然想住好一点的地
16、方啦，什么依云小镇啦，别墅好靓的嘛，但是我没那么多钱嘛。你们卖个6、7千我觉得还可以，现在房价一直在涨，未来广佛同城了房价肯定要再涨，7千不算贵。” “再换可能换个100多方的三房。”,专业市场生意人就近方便生意，最有可能的客户群 关键词：本地人或浙江人/30-40岁/排斥工业区环境/关注社区环境,典型代表描述： 张先生，40岁左右，本地人，在禅城老布料批发市场开店 家庭人口：一家4口，有两个小孩，小孩上小学 居住现状：居住在禅城镇，约80平两房,客户语录： “工厂这边好大灰尘，空气不好，我是本地人，我是不会在这边买房子。” “金地我知道，那块地我也知道，算禅城配套比较好的地段。” “禅城有钱的人很多，像这边做布料批发的很多都是浙江那边过来的，听说禅城这边的布料出名，都过来了。但现在的生意不好做，以后也可能会搬到新的布料市场区。如果厂区不搬，我们也不想搬。” “现在禅城的市容市貌越来越好了，但是就是
