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1、首钢海尔文化创意产业园项目经济测算,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,土地价值评估,2,3,进行土地价值评估的前提条件和假设,报告中各评估方法测算依据城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和房地产估计规范，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立； 本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格； 本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计
2、入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售； 我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断； 本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平； 本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。,4,市场比较法原理和公式,原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。,公式：估价对象比准地价=
3、交易地价交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数,5,市场比较法技术思路,选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域,步骤1,建立各地块比较因素条件说明表： 交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）,步骤2,确定各地块比较因素条件指数表,步骤3,计算各地块比较因素修正系数表,步骤4,取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值,步骤5,步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）,选取原则,估价时点原则：近期成交 用途一致原则：地块主要用途为居住 同一供需圈原则
4、：地块位于同一供求范围内,7,步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）,地块比较因素条件（区域因素）,地块比较因素条件 指数表编制规则,本项目各个比较因素的条件指数标定为100（容积率修正系数除外）； 而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值； 若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100； 条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。,步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）,地块比较因素条件 （个别因素）,步骤三：制作地块比较因素条件指数表,步骤四：制作地块比较因素修正系数表,居
5、住用地地价评估,修正后的评估单价 = 实际交易单价 修正结果系数。 对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据与本项目的可类比程度，案例一的权重为0.4，案例二的权重为0.6。 加权平均得到本项目的土地单价为10785.13元/平方米，即719万元/亩； 居住用地300亩，合计居住用地总价为21.6亿元。,步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）,选取原则,估价时点原则：近期成交 用途一致原则：地块为综合用地 同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内,13,步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）,地块比较因素条件（区域因素）,地块比较因素条件 指数表编制规则,本项目各个比较因素的条件
6、指数标定为100(容积率修正系数除外）； 而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值； 若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100； 条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。,步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）,地块比较因素条件 （个别因素）,步骤三：制作地块比较因素条件指数表,步骤四：制作地块比较因素修正系数表,17,步骤五：地块价值加权评估,修正后的评估单价 = 实际交易单价 修正结果系数。 对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，两个案例权重分别取0.5。 用加权平均的
7、方法，得到本项目的土地单价为8456元/平方米，即564万元/亩；900亩商业用地总价为50.8亿。,地块价值评估结果,本项目居住用地部分的土地单价为10785元/平方米，合720万元/亩；300亩居住用地总价为21.6亿元。 本项目产业园部分的土地单价为8456元/平方米，合560万元/亩；900亩商业用地总价为50.4亿。,经济效益测算,19,测算前提说明,开发节奏：参照项目周边大盘的年度开发量，结合自身地块规模，建议分5年开发：写字楼及住宅平均到5年进行开发，商业及会展作为本项目的展示区在第一期推出，孵化器分两期开发，酒店及配套在第二期开发； 地价取土地价值评估结果：住宅单价为720万/
8、亩，商业金融用地560万/亩；土地成本根据开发进度分摊至各期； 商品住宅、商铺及写字楼的价格上涨幅度根据近年来北京市价格变化趋势，较保守估计为5%；商业及写字楼租金涨幅为1%； 本报告设定银行贷款情况，考虑银行贷款等所产生的财务费用; 考虑土地增值税，由于持有性物业不征收土地增值税，所以这部分仅针对销售的办公物业和住宅。,测算前提项目开发节奏,项目分五期开发，写字楼从一期至五期每期开发15万平米，住宅从一期到五期每期开发10万平米；除此之外，一期开发2万平米的展示区及3万平米的特色商业，2万平米的孵化器；二期开发2万平米的管委会大楼，2万平米酒店及1万平米配套；三期开发3万平米的孵化器,测算前
9、提开发成本标准,根据北京市的通用测算标准，前期工程费商务办公为77.5元/平米，其他均为62元/平米；基础设施费为500元/平米；建安工程费商务办公为2500元/平米，商业为2000元/平米，住宅为2000元/平米，酒店为10000元/平米,经济测算酒店收入,测算依据：酒店客房数200间，平均房价根据北京市五星级酒店的平均水平，为1500元/日，入住率为70%；餐饮收入及其他收入分别为客房收入的100%及50%；运营成本为总收入的7%，税费为总收入的5.5%,酒店的运营收入为18900万元/年，运营成本为14270万元/年，运营收益为4631万元/年 由于酒店开发前期投入较大，动态回收期为17
10、年，内部收益率10.37%,项目分五年进行投资，投资额达到117.8亿元,注：土地成本以每期开发面积占总开发面积比例分摊到各期当中,项目共实现销售收入207.21亿元，销售净收入195.7亿元,测算依据：商业及写字楼测算依据同前，住宅售价参照周边的远洋山水，万科紫台等项目平均售价，估计为15000元/平米，涨幅参照北京市今年平均涨幅保守估计为5,项目现金流量表,本项目2009年开始投入开发，当期即可通过写字楼和住宅销售回现； 折现率取行业普遍水平，8。,土地增值税共计18.8亿元,土地和建安成本计算的基础为300亩居住用地和720亩商业用地，及对应的50万平米住宅和75万平米销售类办公物业，共
11、计1014004万元。 增值额占扣除部分的比例未超过50%，所以增值税税率按30%计。,项目利润总额约53.6亿元，税后净利润40.2亿；税前成本利润率为41.4%，税后成本利润率31%,土地敏感性分析,29,不同地价水平下的项目投资和利润水平,土地价格变化对项目整体税前利润率的影响,商业用地面积比例相对较大，所以当商业用地单价变化的时候，整体税前利润的变化更为明显。 商业用地价格上涨10%，税前利润率下降4.7%左右；上涨20%，税前利润率下降约9.1%。 商业用地价格下降10%，税前利润率上涨5.2%左右；下降20%，税前利润率上涨10.2%。 住宅用地价格上涨10%，税前利润率下降1.8
12、%左右；上涨20%，税前利润率下降约3.7%。 住宅用地价格下降10%，税前利润率提高2.2%左右；下降20%，税前利润率提高4.1%。,土地价格变化对项目整体税后利润率的影响,商业用地面积比例相对较大，所以当商业用地单价变化的时候，整体税后利润的变化更为明显。 商业用地价格上涨10%，税后利润率下降3.4%左右；上涨20%，税后利润率下降约6.8%。 商业用地价格下降10%，税后利润率上涨3.95%左右；下降20%，税后利润率上涨7.7%。 住宅用地价格上涨10%，税后利润率下降1.3%左右；上涨20%，税后利润率下降约2.7%。 住宅用地价格下降10%，税后利润率提高1.7%左右；下降20
13、%，税后利润率提高3.1%。,物业售价敏感性分析,33,物业销售价格敏感性,不同物业销售价格变化对项目整体盈利性的影响,住宅售价上涨10，项目税前利润率上升4.5%，税后利润率上升3.4%；上涨20，项目税前利润率上升8.3%，税后利润率上升6.3% 住宅售价下降10，项目税前利润率下降4.5%，税后利润率下降3.3%；下降20，项目税前利润率下降9.1%，税后利润率上升6.8%,写字楼物业售价上涨10，项目税前利润率上升6.4%，税后利润率上升4.8%；上涨20，项目税前利润率上升11.9%，税后利润率上升8.9% 写字楼物业售价下降10，项目税前利润率下降6.5%，税后利润率下降4.8%；下降20，项目税前利润率下降13.2%，税后利润率上升9.8%,
