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1、房地产企业发展战略与 商业模式创新 暨土地增值税纳税筹划,章 从 大,研 讨 主 题,管理环境的变化及房地产企业的应对策略 房地产企业管理重心的改变 房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题 房地产企业成功的关键 房地产企业管理精髓 房地产企业商业模式创新五要诀 土地增值税清算法规解读及实务操作 土地增值税的纳税筹划技巧和操作实例,人，诗意的栖居。 马丁海德格尔,管理环境的变化及房地产企业 应对策略,国际上进入3C时代 国内走市场经济道路与建设法制国家 房地产企业应对策略 中国房地产产业发展变化的趋势及其展望,国际上进入3C时代,变化（Change） 顾客（Customer） 竞争（C
2、ompetition）,变化（Change）,信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改变着企业存在及活动的方式 计算机集成制造技术（CIM）的发展导致了规模化定制生产方式（Mass-customization）的出现，使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实现,变化（Change）,电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济活动以及其他各方面造成巨大冲击 全球化的影响 人类环境意识的普遍高涨 知识经济的影响 老龄化时代的到来：2035年老人占人口的比重将高达15%,工业经济与知识经济的比较,顾客（Customer）,需急 供急,顾客（Cus
3、tomer）,整个世界进入供过于求的时代 主导权捏在顾客的手中 你伺候不好顾客无关紧要，别人会,竞争（Competition）,竞争者不再受国界之限。新的竞争者可能会在任何时刻，在世界上任何地点突然出现 如果组织要想取得长期的成功，管理者必须从全球的角度考虑问题,国内走市场经济道路与建设法制国家,市场经济道路：国家调节宏观经济的方式方法发生深刻变化 建设法制国家：游戏规则意识的培养与建立,房地产企业应对策略,快速(Fast) 灵活(Flexible) 持续改进(Improvement) 勇于创新(Innovation),中国房地产产业发展变化的趋势及其展望,政府宏观调控的力度有可能进一步加大
4、地区之间的不平衡依然存在，部分地区已经出现泡沫 保障性住房将是房地产企业竞争地 在规模经济要求下,资本的力量将越发重要 消费者需求的多样化与个性化导致营销面临全新挑战,万科的持续融资之路,万科土地储备增长情况,2007年典型房地产上市公司土地储备量对比,房地产企业管理重心的改变,从正确地做事到做正确的事 效率与效果的平衡,房地产企业管理重心的变化,正确地做事 做正确的事,房地产企业管理重心的变化,效率,效果,+,房地产企业走过的发展道路及其 发展过程中存在的问题,房地产企业走过的发展道路 房地产企业发展过程中存在的问题,房地产企业走过的发展道路,恶性债权融资，追求快速发展无数企业因此辉煌，因此
5、衰落 原始积累，自给自足无发展，一直在求生存 股权融资、资源整合加深了对资本、市场、技术的理解,房地产企业发展过程中存在的问题,木桶效应资本、管理、技术、人才、市场开拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最大规模 占有资源，不是利用资源对资本理解不深，利用不够，发展资源短缺。无论是“自给自足，缓慢积累”或“追求借钱发展”都是对现代企业发展和资本的一种片面理解,房地产企业发展过程中存在的问题,企业是自己的老婆缺乏合作意识，无法整合资源。不开放，就不能依靠合作来整合发展过程中所稀缺的各种资源 愚公移山或“拆东墙、补西墙”发展速度受到限制或发展风险极大。,房地产企业成功的关键,星级饭店原理：牢牢把
6、握价值的认同度，用市场需求来判断项目的商业价值 托福原理：用最低的相对成本，最小的风险选择经营环节 外科医生原理：资源不在于拥有，而在于整合与利用,房地产企业管理精髓,产品定位的管理 营销策划的管理 人力资源管理 预算管理 成本管理,产品定位的管理,客户需求多样化以及个性化的时代已经来临，创造性的把握客户需求并第一时间用现实的产品加以满足是“赢”的关键 企业产品的定位必须以客户需求为中心,营销策划的管理,营销策划的关键是适合客户需求且为项目本身所独有的独特卖点的提炼、表达与传播USP 文化、生态、环保、节能、健康、精神层面的享受、身份的象征等均是经常采用的诉求元素,从貌似没有特色的威尼斯蓝湾本
7、身（园林、设施）挖掘可以提炼形象概念的产品核心,园林、建筑设计、人工湖泊、泳池、林荫小道、太极广场、儿童乐园、会所、超市、幼儿园、商铺、咖啡厅、西餐厅、住宅,与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点（selling point）的？,楼盘的核心,瀑布（叠水）,蜿蜒漫长的无极泳池,白云山上流下的一股小溪,亲水设施,二期、三期人工湖的贯通,自然风格 的人工湖,水（景）,太极广场,住 宅,儿童乐园,园林,幼儿园,会 所,水产品的核心,项目首期以水景为园林的主体,生命之源 柔和，温馨 洁净，清新 富足、繁荣,水的升华,关爱 融和优裕,从水的升华到项目的开发概念，中间的桥梁就是核心概念 核心概念
8、就是威尼斯蓝湾的形象包装,载体,人力资源管理,未来企业核心的（唯一）的竞争优势将主要聚焦于人力资源领域 人力资源管理必须为企业战略的实现提供支持与保障,企业可持续发展与人力资源,可持续发展的理念依据与现实依据,牵引机制、激励机制、约束机制、竞争淘汰机制 基于战略的人力资源规划系统、基于素质模型的潜能评价系统、基于任职资格的职业化行为评价系统、基于KPI指标的考核系统、基于业绩与能力的薪酬分配系统、基于职业生涯的培训开发系统 机制、制度、流程、技术 价值评价与价值分配（考核与薪酬） 文化管理,基于战略的企业人力资源运行系统,四大机制,六大系统,四大支柱,一个核心,最高境界,预 算 管 理,预算管
9、理产生的背景。预算管理产生于20世纪20年代。第一次世界大战后的经济衰退使许多成长中的美国工商企业陷入困境，为增强企业对环境的适应能力，减少环境变化对企业造成的损失，企业管理理论界和实务界开始寻找一种能够按照科学预测得到的需求量来计划和调整产品流量的方法和分配资源的程序。在美国通用电器公司、杜邦公司和通用汽车等大型企业集团中逐步形成了一种标准作业程序预算管理。,预 算 管 理,预算管理从最初的计划、协调生产发展成为现在的兼具控制、激励、评价等功能的一种综合贯彻企业治理方针的经营机制，处于企业内部控制系统的核心位置。 美国著名管理学教授戴维奥利认为,全面预算管理是为数不多的几个能把组织的所有关键
10、问题融合于一个体系中的管理控制方法之一。,为企业的经营者、投资者和股东描述企业未来经营发展蓝图,协调企业各部门的工作,控制的工具,预 算 管 理,考核的标准,企业的短期计划 可以到周 指导短期执行,多层次计划预算,规划,企业的战略计划 3-5年的长期计划,预算,企业的年度计划 可以按年、季、月编制 考核控制的依据,预测,全面的计划预算体系,业务计划,财务预算,销售计划 库存计划 生产计划 采购计划 设备投资计划 设备维修计划 专项计划 人力资源计划,成本计划 费用预算 资金预算 资产负债预算 损益预算,各计划预算之间存在因果关系和联动关系，可以完整模拟和反映出企业未来一段时期内的经营状况。,主
11、要业务流程,预算执行与控制,预算编制,基础设置与样表管理,预算分析,成 本 管 理,成本领先战略任何时候都具有其存在的现实意义 任何环节成本管理能力的提升都有助于企业建立成本优势 房地产企业一般采取项目制的运作模式，现场成本的控制是难点与关键,房地产企业商业模式创新五要诀,以价值创新为灵魂 以占领客户为中心 以经济联盟为载体 以应变能力为关键 以信息网络为平台,以价值创新为灵魂,价值创新既包括技术创新、产品创新、管理创新，也包括文化创新 树立全服务意识，以客户需求为中心 价值创新必须考虑终端价值、财富价值,DELL电脑价值曲线示意图,以占领客户为中心,客户是企业生存与发展的源泉 以了解客户及其
12、需求为前提，以满足客户需求为追求目标，以持续为客户创造价值为己任,以经济联盟为载体,单打独斗或个人英雄主义的时代已经过去，企业必须从产业链的角度重新审视合作伙伴并构建战略性合作伙伴关系 组建经济联盟的前提是具备双赢的思维模式以及具备双赢的商业运作能力,上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限公司、天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限公司以及广州医药有限公司结成医药经济联盟，共享药品代理权，形成共同分销、区域经济联动的格局。,以应变能力为关键,环境的变化要求企业增强应变能力 增强应变能力需要从文化、组织、流程、人员等四大层面进行,以信息网络为平台,企业管理以及重要决策离不开信息的支持，信息在现
13、代社会已经成为一种重要的资源与生产要素 信息网络构建过程中需要注意信息的及时性、准确性、全面性以及共享性,信息化的目标,完成售楼、客户关系、项目管理、人力资源等系统的整合 满足企业对项目、合同、动态成本信息的实时管理与监控 建立企业信息门户，实现协同商务的业务模式 通过信息化建设，提升公司管理水平，使管理规范化、标准化和流程化 可扩展的系统适应企业业务不断发展的需要,信息管理系统建设总体原则,总体规划 从公司的战略目标出发，总体架构信息化建设 突出重点 突出以工程项目管理为重点的经营和工程项目管理 分步实施 以点带面，分阶段实施，推广到整个公司 尽快见效 注重实效，让公司领导和员工充满信心,整
14、体业务蓝图,实现信息化的三个核心层面,第一层：立体的营销管理系统,第二层：客户关系管理系统,第三层：工程项目管理系统,立体营销管理系统是决策的关键,客户是未来竞争的焦点,降低成本，提高效率的关键,建立全新的商务模式,土地增值税清算法规解读及实务操作,土地增值税的清算单位 土地增值税的清算条件 非直接销售和自用房地产的收入确定 土地增值税的扣除项目清算 土地增值税清算应报送的资料 土地增值税清算项目的审核鉴证 土地增值税的核定征收 清算后再转让房地产的处理 关于土地增值税的预征规定,以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通
15、住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,土地增值税的清算单位,土地增值税的清算条件,应该进行土地增值税清算的情形： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的,土地增值税的清算条件,可以进行土地增值税清算的情形： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况,非直接销售和自用房地产的收入确定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,非直接销售和自用房地产的收入确定,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本,土地增值税的扣除项目清算,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证
