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1、河南天略商业运营有限公司 2014.1,栾川重渡沟旅游主题地产项目可行性分析,Document number,1,栾川休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似，均呈现外部客源为主的市场结构，其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项目”这一规律； 另一方面，作为旅游地产，其固定的模式必须尊重开发的先后顺序，先有旅游，后有地产。,Document number,2,内容篇章,. 认知篇发展环境、存在问题、客群分析 案例篇案例介绍、经验借鉴 产品篇 产品开发、产品主体与配套、产品价值 销售篇推销策略、营销策略、推广策略 思考篇启示 附件篇项目展示,
2、Document number,3,Part 1,认知篇,Document number,4,发展环境,存在问题,客群分析,Document number,5,重渡沟位于市洛阳市栾川县境内，因东汉光武帝刘秀二渡伊水至此，摆脱王莽追杀并成就帝业而得御赐之名。神秘的历史传说加上重渡沟的“水、竹、农家旅馆”景区三绝，是重渡沟由鲜为人知名不见经传而一举唱红北国，声震华夏，成为河南省目前最具活力的十大热点景区的最好诠释.,景区位于栾川县潭头镇西南10公里的熊耳山，是国家AAAA级旅游景区，区内竹茂林密，野生动植物繁多，800亩竹林密密层层，可与蜀南竹海相比美。重渡沟被业界权威人士魏小安先生称为“中国农家
3、宾馆第一村”。景区凭借“水清、竹多、落差大”这些自然优势和“茶文化、竹文化、水文化、农耕文化”的有机融合，让游客享受不尽乡村漂流的浪漫和情趣，领略到重渡沟生态旅游和乡村旅游的别样风光,景区环境概况,重渡沟凭借独一无二的水乡竹韵，独具匠心的开发风格，独辟蹊径的促销谋略，独树一帜的经营理念，短短几年时间，使千百年来“养在深闺人未识”的重渡沟一举唱红中原，声震北国，成为豫西南最具活力的金牌子景区。,政府政策环境,1:2005年栾川模式和宁波经验、焦作现象并称中国发展旅游的“三大模式”。,栾川模式是河南省国家级贫困县栾川县21世纪初大力发展旅游探索出的经验总结。它是贫困地区发展旅游的经验。“栾川模式”
4、究其经验内容上来讲，它是在科学发展观的指导下，开拓进取，不断创造和探索出的政府主导，市场运作，产业化发展的一个快速发展旅游的工作经验。2005年11月23日，在云南昆明中国国际旅游交易会期间，国家旅游局牵头举办了“宁波经验焦作现象栾川模式”总结推广峰会。2006年8月26日，在中国首届旅游精品推广峰会上，栾川县荣膺“中国优秀旅游名县”称号。2006年、2007年，栾川连续两年从此承办了全国县城旅游经济发展论坛，来自全国的17个中国旅游强县代表及国内旅游界专家学者、全国50多个旅游重点县（市）负责同志及中央、省、市20多家新闻媒体记者参加论坛，会上共同发表了栾川宣言，在国内旅游界引起强烈反响。,
5、Document number,6,政府政策环境,2:栾川县旅游经济发展未来发展之“全景栾川”,理念 全景栾川是栾川旅游发展的新理念，通过旅游业的引领发展，努力打造宜游、宜居、宜业的美丽栾川、幸福栾川。 目标 “十二五”末，把旅游业打造成为加快经济发展方式转变的引领产业，力争实现旅游业“千百亿”目标，即：年接待游客突破1000万人次（其中，过夜游客达400万人次），游客人均消费达到1000元，旅游业总收入达到100亿元，相当于全县GDP的30%左右。 总体布局 打造生态景观廊道。着力打造洛栾高速栾川段、县道潭卢线庙子至潭头段等八条生态廊道。 打造精品度假区。依托重点精品景区，着力抓好老君山道家
6、文化度假区、重渡沟休闲度假区等度假区建设。 打造特色庄园（农庄）。鼓励支持各乡镇建设特色各异的生态庄园（农庄），发展特色农家大院。着力抓好庙子南沟玫瑰蓝莓庄园、重渡沟猕猴桃酒庄等建设。,Document number,7,政府政策环境,4:河南省“十二五”旅游产业发展规划格局,根据河南省“十二五”旅游产业发展规划，河南旅游资源呈现“一区两带四板块”新格局,河南省依托交通网络和中心城市,打破行政区划,整合景区资源,以建设旅游目的地和集聚区为重点,构建“一区两带四板块”新格局。 一区中原历史文化旅游区 两带黄河旅游带、南水北调中线旅游带 四板块文化旅游体验、都市观光休闲、山地休闲度假、乡村旅游,D
7、ocument number,8,政府政策环境,2015年，河南省接待海内外游客4亿人次，其中境外游客370万人次，省外境外游客占游客总人数的一半以上；旅游总收入4800亿元，相当于我省同期GDP的13%左右。,3:河南省“十二五”旅游产业发展规划目标,Document number,9,政府政策环境,5:河南省“十二五”旅游产业发展规划摘要,根据河南省“十二五”旅游产业发展规划，栾川是全省旅游产业重点培育区，依托良好的自然人文旅游资源将成为旅游示范县,河南省“十二五”旅游产业发展规划与栾川有关的部分摘要 工作目标：创建一批旅游示范县和特色旅游村镇。将登封、栾川、南召、舞钢、辉县、沁阳、修武、
8、西峡、鄢陵、淮阳等培育成为全省旅游产业重点增长区域,培育10个国家旅游示范县。 山地休闲度假板块：以伏牛山为中心,南太行、桐柏大别山为两翼，将伏牛山、南太行打造成为我国著名的山地度假品牌。 山水度假旅游目的地：重点建设黄河小浪底、尧山大佛、鸡公山、南湾湖、老界岭、白云山、莲花温泉五朵山、重渡沟等一批山水度假旅游区,打造集观光度假、户外运动、自助旅行、休闲养生等于一体的在国内外享有较高知名度的山水度假旅游目的地。 伏牛山旅游度假区：整合以西峡、内乡、南召、嵩县、栾川为主体的伏牛山世界地质公园生态景观资源, 以嵩县、栾川、卢氏为主体的伏牛山北麓, 伏牛山北麓区域重点培育高山森林度假、道教休闲体验、
9、山地运动、山乡农家休闲等产业。整合大伏牛山地区漂流资源,打造国内一流的山地漂流品牌。建设尧山大佛、老界岭、白云山、莲花温泉五朵山、重渡沟等旅游度假区。,Document number,10,交通地理环境,1：洛栾高速简介,洛栾高速公路是连接古都洛阳和旅游名城栾川之间的“高速经济通道”。洛栾高速全长129.239公里，其中洛嵩段全长62.699公里，嵩栾段全长66.54公里。 洛栾高速与区域内洛阳绕城高速公路、连霍高速公路、郑少洛高速公路、二广高速公路互联成网，与多条省道、县道相连接，有效补充和完善了洛阳地区的高速公路网络，拉动豫西南山区区域经济快速发展，对促进豫西南地区旅游资源、矿产资源等相关
10、产业的快速发展以及对改善和提高沿线人民群众的生产生活水平都具有重要的意义。 洛栾高速沿途经过的主要城市自北至南有：洛阳市、洛龙区、伊川县、嵩县、栾川县等。,交通地理环境,2：洛栾高速与旅游经济发展一,洛栾高速12年底通车之后，栾川旅游也将随之进入“高速时代”。先前栾川旅游的市场半径可覆盖至周围近600公里，能覆盖太原、西安、石家庄等省会城市，每年的游客总人数可达到790余万人次。高速公路通车之后，市场半径至少会达到1000公里，就能覆盖南京、武汉、合肥等地，省外游客数量会大幅度上涨。 拉近与中心城市的距离，也就拉近了栾川与游客的距离。每年栾川的自驾游游客能占到全部游客的60%，“交通条件改善后
11、至少能达到70%。”人来了，栾川的经济就发展起来了。,交通地理环境,Document number,13,洛栾高速有着指标性的意义，洛栾高速将带动更多的中远途游客进入，自驾游客群覆盖华中、华北、华东地区。,配合以洛阳机场，客群覆盖范围延伸至全国，港澳台，乃至海外。,2：洛栾高速与旅游经济发展二,交通环境设施,3：本项目的地理交通区位一,本项目属于重渡沟风景区景观带和必经之地,本项目,本项目地处洛栾高速重渡沟站高速出入口往西500米处，宗地南侧紧邻洛栾高速（西至县城方向），宗地往东区域有一处小山岭，形似鲤鱼，俗称“鱼岭”，宗地以北一路之隔则是几百户民居组成的村落，往北至重渡沟风景区（距离重渡沟风
12、景区约10分钟车程）。,Document number,14,交通环境设施,3：本项目的地理交通区位二,本项目辐射八大省会城市依托良好的交通，本项目凭借重渡沟丰富的景观资源，可以辐射八大省会城市，分别是：郑州、西安、太原、北京、济南、南京、合肥、武汉。,Document number,15,交通环境设施,3：本项目的地理交通区位三,洛栾高速、连霍高速及国省县级公路，形成四通八达的交通网,Document number,16,旅游市场经济环境,国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变特点是旅游产品的升级,观光旅游休闲旅游度假旅游,背景资料： 国际惯例表
13、明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。,1:国内旅游地产的发展旅游渡假地产，下一个增长期,Document number,17,旅游市场经济环境,2:河南省旅游经济发展,河南省经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的大发展发繁荣。 河南省旅游业增长迅速，高于全国水平。 2011年2013年接待游客以每年0.5亿次增长，旅游收入以每年50
14、0亿元增长。,Document number,18,旅游市场经济环境,3:洛阳旅游经济发展,洛阳经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的大发展发繁荣。 2011-2013年接待游客以每年近1000万人次增长。 2011-2013年的旅游收入比2011年的旅游收入增加了137.02亿元。,Document number,19,旅游市场经济环境,4:栾川县旅游经济发展-2011至2013年旅游发展情况,栾川经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的快速发展。 2011-2013年接待游客数量和收入呈现双增长趋势。 2011-2013年接待游客以每年近100万人次增长。 2011-2013年旅游收入
15、以每年5亿元增加。,Document number,20,Document number,21,2012年底洛栾高速全线通车以来，栾川游客人数同比有较大幅度的提高。 2013年一季度游人数同比增长了26%，旅游人数的增加带动了各项业务收入的快速增长，从而使得营业收入达到了2860万元，同比增幅达到37.2%,旅游市场经济环境,5:交通的发展与旅游经济的相互扶持,Document number,22,旅游市场经济环境,6:国内旅游地产的发展-旅游地产是未来发展的热点,在时下住宅地产被调控，商业地产仍处于“商住倒挂”的泥潭之际，旅游地产或是调控背景下地产商们另一个可选之路任志强曾直言：“随着中国旅
16、游从观光旅游向度假旅游发展，继住宅、商业地产开发热潮之后，旅游地产将会成为市场下一个热点。” “中国目前已经进入休闲旅游地产时代。”北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎称，根据专家预测，2015年人类将会进入到一个休闲时代。 中国房地产协会副会长朱中一表示：在一些省市制订的“十二五”规划中，已经有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业，这说明各地对这项工作非常重视。,本章总结,中国旅游地产处于起步阶段，河南省旅游产业发展迅猛，栾川旅游产业发展潜力巨大,经济的快速发展，为旅游业发展提供了动力；旅游业也促进了经济发展。 河南省旅游产业发展迅猛，高于全国水平。洛阳作为旅游大市，是河南省乃至全国著名旅游胜地。 “栾川模式”一改传统思维模式，用科学的发展观，重新主导栾川经济发展的方向。 栾川拥有丰富的旅游资源，“全景栾川”的提
