写字楼项目营销策划报告

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1、逸涛半岛写字楼营销策划报告 汇报稿 （ 2008-03-08）,前 言,感谢逸涛集团给予中海房地产顾问公司再次提案的机会，同时也感谢逸涛领导对前次汇报方案表示认可，本次方案是在前次汇报方案的基础上提炼补充。 我司将以最优秀的团队、最实效的营销理念、最勤奋的态度为贵公司提供专业服务，同时也预祝本项目早日操作成功。 再次感谢逸涛集团对我司工作的支持！,逸涛半岛写字楼营销策划报告汇报稿整体思路,读,思,破,略,定位方案思路剖析,本项目在特定的市场环境下如何定位？ 本项目阶段营销目标与销售进度？ 本项目核心竞争价值是什么？,本项目命名如何突破？ 项目形象如何构建？ 项目主题价值如何演绎？,项目采取何种

2、价格策略？ 项目如何运用客户策略？ 项目如何运用优化媒体？,广州房地产市场整体状况如何？ 南沙房地产市场整体状况如何？ 南沙城市规划对南沙房地产影响？ 逸涛城飞跃建设的深远意义何在？,读,房地产营销主要以市场作为依托基础，挖掘社会价值对项目的提升功能，用未来发展的眼光来思考项目价值，为项目价值提升寻求支撑点！,广州目前房地产整体市场：价跌量减，市场观望，自住需求为主,2008年1月广州市10区房地产市场分析报告：10区房屋交易登记11994宗，同比减少37.2%，交易登记面积120.88万平方米，同比减少41.3%。全市10区一手住宅交易登记均价为9766元/平方米，跌破10000元/平方米整

3、数关口，与2007年1月同比增长36.8%，与2007年12月同期环比下降7.7%。其中全市（除南沙区、萝岗区外）90平方米以下普通一手住宅交易登记均价为5673.89元/平方米。二手住宅交易登记均价为4576元/平方米，同比增长34.3%，环比上升8.0%，今年1月二手房交易登记面积同比去年1月减少28.5% ！ 2008年1月广州市10区批准预售的商品房项目共42个，批准预售商品房6741套，批准可预售商品房面积为80.86万平方米。10区房屋交易登记11994宗，同比减少37.2%，交易登记面积120.88万平方米，同比减少41.3%。,白云区下降925元/平方米,广州市2008年1月整

4、体市场状况,白云区下降925元/平方米,番禺区下降870元/平方米,海珠、天河、番禺的二手房交易量下降最大，分别达到4.4万、3.2万和5.77万平方米！,成交锐减4成 90平以下新房均价5673元,南沙目前房地产整体市场：价格回调，成交量减少，投资人群缩减,南沙2008年3月项目整体状况调查,南沙境界200套 ，100-120平方米 5800元/平方米，带1800元/平方米装修,南沙滨海花园叠景别墅9000元/平方米 海景洋房7000元/平方米，带500元装修,南沙碧桂园洋房4980元/平方米起 带800元装修，折合毛坯4400元/平方米,奥园金莎广场商铺四层整体均价9000元 200-25

5、0平方米，总共30套,富港优山美地均价6500元，80-140 平方米，前期304套，带装修800元,南沙奥园洋房7000元/平方米（毛坯） 公寓8000元/平方米，公寓37/98平方米,通过目前对番禺区新货量统计，年初的市场新货供应量为1000套左右，在售货量为2000套左右，比年前多出了近一半； 今年以来整体番禺价格方面则变动不大，基本与春节前的8000多元/平方米9000多元/平方米相当，南沙相对而言是价格洼地； 随着祈福、雅居乐、新月明珠、万科、金地等品牌发展的持续进入，再加上番禺奥园、中颐海伦堡、金沙丽水、喜盈雅境等项目，市桥将成为广州今年新的市场热点，不然也会对南沙房地产带来长远的

6、影响； 通过对南沙房地产综合分析：目前置业南沙主要的置业因素是： 1、交通的持续改善； 2、优美的居住环境； 3、性价比优势； 4、未来的投资回报； 5、旅游渡假商务需求！,南沙未来规划对房地产影响：广州新城，现代化港口城市，滨海新城,地处省港澳（大珠三角）几何中心， 距离广州，香港，澳门三地市中心不超过70公里，方圆150公里范围内共有6000万人，把整个珠三角及港澳的城市群都网络其中，战略地位无可替代； 南沙地区现有市政道路已初具规模，环岛路，进港大道，港前大道，黄阁大道，凤凰大道等城市主干道已整饰一新。南沙规划对外的“五纵五横”高速/快速公路及环形主干道达1200公里，是2010年广州“

7、五年一大变”的主要项目； 南沙经济技术开发区有代表性的有：南沙客运港和货运码头、南沙客运港、南沙资讯科技园、蒲洲高新技术开发区、南沙高尔夫球会、南沙会议展览中心、珠江三角洲世界贸易中心大厦、香港中华总商会、南沙大酒店、南沙天后宫等，目前500强企业30家！,南沙新规划,地铁四号线,逸涛城建设价值提升：完善板块配套，规模品牌效应，板块价值升华,占地4000多亩- 规模大环境好 南沙逸涛城位于南沙环市北路1号，规划人口达13万多人，由逸涛地产集团投资开发建设。该盘位于南沙最核心、最热点区域金洲中心地王地段，东接商业繁华的金洲商圈，南至主干道进港大道，北依青山叠翠的望虎山，是一个宜居宜商的海滨城。

8、商住物业齐全 - 物业类型多 据开发商介绍，南沙逸涛?碧海花城规划建设成为一个聚集欧洲建筑经典、浓缩东南亚园林精华的超大型居住新区，规划建设有别墅、多层、小高层、高层、商铺、酒店等各类型物业。 配套完善 - 提升规模配套 南沙逸涛?碧海花城内商业配套齐全，有特色饮食一条街、服饰一条街、休闲街、装饰材料街等。该盘还将建大型休闲广场及各组团的会所。,思,房地产讲究差异化和主题化营销，在市场需求和市场空缺作为前提基础上，寻求项目价值最大化的定位！,目前的市场环境对本项目的影响,本项目位于南沙新城市中心区，地理位置极佳，地段价值极高； 本项目产品定位为写字楼，目前市场此类产品在南沙为稀缺产品，一方面市

9、场竞争少，是优势；另一方面市场需求还有待证明，有挑战； 但是受宏观调控的政策限制，在广州无论是住宅、写字楼还是商业都销售情况急剧下降，整体房地产价格已经同比去年十月下降了接近2000元/平方米，投资客数量急剧减少，市场消化主力转移到自住客； 针对本项目来看，我们目前的主要任务解决两个问题： 项目在特定的市场环境下该如何定位？ 项目要实现预期的市场目标该如何销售？,南沙目前市场需求：自住型需求、投资性需求、商务渡假型需求等,南沙市场需求分类,追求南沙适宜人居的空间环境； 追求南沙相对很高性价比价值； 追求南沙优越的交通与工作便利！,认同南沙未来的发展前景； 认同未来物业的投资价值保障； 规避人民

10、币对内贬值带来的资产贬值！,南沙商务办公场所的需要； 南沙优美的旅游休闲环境； 其他特别使用类型！,本项目价值点分析,定位差异化原则,附加值原则,弹性化原则,市场共鸣原则,通过业态选择或者是业态的根 本颠覆来实现项目的定位差异化,就是充分考虑区域需求或者是本项目 别墅、洋房人群的需求，把定位作 为附加值项目进行规划,项目硬件配置或分割要考虑业态的多重 选择性，功能上保证各种业态灵活取舍,通过主题特色营销或特色业态或者特色 消费群体做出规模和品牌效应，获取 赢利价值,项目定位的四原则,项目功能定位：商务、旅游、渡假、休闲、投资,CBD CLD,Diagram 2,南沙中央商务区； 南沙中央生活区

11、！ （居住投资首选）,广州未来新城； 城市生活后花园！ （港口与海滨新城）,产品多样化和功能附加值； 未来建设带来的价值提升； （产品价值）,Diagram 2,本项目,南沙,相互关系,载体与纽带,载体与纽带,项目功能定位,由于本项目受到诸多因素的影响，我们可以从中心区功能和社区型功能两者相结合作反向考虑，考虑规划中的城市商业布局以及交通动线，所以在整体属性定位下，本项目功能定位应该是： 兼顾城市功能需要和社区配套的 以周边CBD为主要辐射对象的 并形成与区域旅游商务联系的 同周边功能定位形成互补的 区域过渡型城市功能综合体,本项目差异功能优化下业态需求,本区域有什么样的消费潜力没有被挖掘？,

12、+,公寓型商务写字楼,旅游型社区配套商业,本项目首层商业业态选择建议（主体）,一层：饮食为主体商业,重点业态提示：营造都市饮食：道路餐饮业态共荣商圈。引入如新荔枝湾、西湖春天、潮江渔村、老树咖啡、麦当劳、概念餐厅等中高端及特色品牌餐饮。,概念餐厅红馆私房菜,本项目首层商业业态选择建议（配套）,一层：健康保健为主要配套设施（满足商务旅游需要）,重点业态提示：沐足城、SPA、同仁堂、扶元堂、药膳、中医保健等中高端健康保健配套，配合理发店、便利店、干洗店等社区型配套！,本项目三层以上写字楼业态选择建议,写字楼：商务型写字楼（办公兼具商务渡假居住功能）,业态提示：广告公司、其他设计公司写意空间等。 目

13、标客户： 个人旅游商务需要 广告公司 网络公司 科技公司 装饰公司 贸易型公司 商务旅游个体需求等,中海的营销目标,而我们的最终销售目标是: 写字楼实现整体毛坯均价6200元/以上; 商业部分实现整体均价11000元/以上； 开盘后三个月内实现销售70%以上！ 备注：以上价格为初步建议，最后以与发展商多方确定为准！,破,本项目要依托自身的价值优势，利用准确的主题定位和差异化的主题营销，通过有效的阶段价值的释放，在现场配合下促进销售！,项目价值概括,区域价值,南沙由二线城市向一线城市进化，城市地位不断提升； 南沙作为国家高新技术产业园，辐射大珠三角经济圈； 世界高新产业向广州迁移，南沙是第一选择

14、基地。,投资价值,南沙城市产业升级及城市化进程中带来的物业价值提升； 工业园在南沙扮演的地位与角色，对项目带来的价值提升； 莞深广一小时生活圈的形成，交通带来物业价值的提升等。,产品价值,逸涛品牌下的质量控制体系，对园林、建筑、物管、社区文化等的品质要求； 本项目与其他项目在产品价值的可比度，突出逸涛物业创新的角色； 突出商业、会所等自身配套对项目的价值补充和提升，增加溢价空间。,整体营销推广思路,利用城市规划，提升项目所在区域价值；,1,利用板块规划，利用开发商品牌提升项目价值；,2,利用主题定位和特色营销，进行项目形象入市；,3,利用特色产品，促进项目销售；,4,通过对项目和开发商品牌升华

15、，提升开发商品牌；,3,营销推广主题,由于本项目产品设置有写字楼型公寓与商业部分,为了体现项目的整体形象，同时避免两块地两个名的情况，我们建议用一个统一的名称与推广主题来包装项目，具体为： 逸涛 . 新时代SOHO街区 - 南沙中央创富旗舰 理由: 1、利用“逸涛”开发商品牌提升项目品牌，通过项目品牌的树立深化开发商品牌； 2 、利用“旗舰”概念区分其他项目在高度上的地标形象，树立市场差异化的形象认知； 3 、统一项目名称与推广主题,树立前期市场占位,为后期各物业做前期铺垫,区域价值阶段主题,第一步:南沙CBD功能定位的强化,本阶段主推广语: 迎接南沙CBD新商务时代来临 -南沙中央商务区形成

16、 理由与目的: 1、本项目周边项目的相续施工,对南沙CBD区域商务功能城市定位有很强的促进作用,通过南沙CBD功能城市定位的强化作用,提升本项目在所在区域的价值; 2、通过对南沙CBD区域的炒作，转变市场对南沙CPD定位的旧认识，强化南沙在功能定位上的转变，树立南沙CBD在城市功能定位上的高度； 3、通过对南沙CBD的定位在市场观念的确立，树立本项目在南沙CBD的区域价值； 主要媒体途径： 硬广、软文、网络、论坛（政府及行业共同举办）、电视专集等媒体形式；,第二步:本项目市场差异化形象的树立,本阶段主推广语: 南沙中央创富商务前站 -逸涛.新时代SOHO街区 理由与目的: 1、本项目作为从南沙大道进入CBD时代的第一个高级写字楼项目，是南沙城市印象的“前站”，本项目不能在地标上与其他项目竞争，因此只能利用“前站”的市场形象占位，与其他项目明显区分; 2、利用前期树立的南沙CBD及CLD城市功能定位的强化，突出本项目在两者独特的地段价值，